Научная электронная библиотека. Оценка стоимости предприятия сферы услуг Три основных подхода к оценке предприятия

В современном западном корпоративном управлении уже достаточно прочно укоренились концепции и стратегии управления предприятием, в основе которых лежит понятие стоимости, а не прибыли.

Стратегии повышения корпоративной стоимости являются сегодня общепризнанными в управленческой практике экономически высокоразвитых стран. Часть западных фирм может даже отказаться от выплаты дивидендов акционерам (независимо от финансовых результатов этих компаний за год), полагая, что, с одной стороны, это неразумно с точки зрения управления стоимостью компании, а с другой - невыплаченные и реинвестированные в компанию дивиденды способны принести акционерам больший доход путем прироста стоимости принадлежащих им акций.

Точкой отсчета в развитии взглядов на роль стоимости в корпоративном управлении можно считать 1930-е гг., когда И. Фишер доказал, что максимизация стоимости компании является лучшим способом разрешения конфликтов интересов менеджмента и акционеров. Позже, в 1967г., Мадильяни и Миллер показали, что стоимость компании зависит от суммы денежных потоков, которые можно получить от владения бизнесом. В начале 1990-х гг. компании McKinsey Co и Stern Stewart разработали первые методики применения стоимости компаний для целей управления корпорациями.

В настоящее время существует целый ряд разнообразных концепций управления стоимостью компании, в большинстве своем являющихся продуктом зарубежных консалтинговых компаний (Stern Stewart&Co, McKinsey&Co, Marakon Associates, HOLT Value Associates и т.д.).

Концепции управления стоимостью компании

Подход А. Дамодарана , основанный на применении к управлению стоимостью имущества компании метода дисконтированных денежных потоков.

Подход Т. Коупленда - Дж. Муррина - Т. Коллера , изложенный в широко известной монографии авторов «Стоимость компаний: оценка и управление». Подход основан на анализе пентаграммы структурной перестройки предприятия. Методология описывает возможные резервы увеличения стоимости компании и фиксации типовых процедур, направленных на такое увеличение.

Концепция конкурентной борьбы М. Портера , тесно связанная с концепцией повышения стоимости компании. Источником конкурентных преимуществ автор считает «цепочку создания стоимости», состоящую из бизнес-процессов.

Тесно связанная со стоимостью компании Сбалансированная система показателей (Balanced Scorecard) , разработанная в Гарвардской школе бизнеса и позволяющая сформировать сквозную систему контролируемых показателей, начиная с уровня компании в целом и заканчивая уровнем конкретных подразделений и отдельных сотрудников.

Подход к управлению компанией, разработанный К. Уолшем , основан на достижении сбалансированности между прибылью, активами и ростом.

Говоря о стоимости, следует внести некоторую определенность в отношении содержания понятия стоимости коммерческой организации (бизнеса) и его собственного капитала. Для этого обратимся к известным теориям капитала Э.С. Хендриксена и М.Ф. Ван Бреда. В своей работе «Теория бухгалтерского учета» они выделили следующие теории капитала:

• теория собственности;
• теория хозяйствующей единицы;
• теория остаточного капитала;
• теория предприятия;
• теория фонда.

В теории собственности стоимость предприятия равна разнице между его активами и кредиторской задолженностью. В теории хозяйствующей единицы стоимость предприятия равна стоимости всего капитала, находящегося в распоряжении предприятия. Теория остаточного капитала хоть и фокусирует внимание на потребностях держателей обыкновенных акций, но одновременно учитывает интересы других инвесторов. И поэтому стоимость предприятия может быть равна стоимости всего инвестированного капитала. Теория предприятия включает в капитал компании, помимо собственного и заемного, еще и общественный капитал. Как видим, в стоимость предприятия в зависимости от теории включаются различные составляющие стоимости капитала предприятия. Каждый из этих подходов имеет свое обоснование и имеет право на жизнь. С философской точки зрения наиболее корректным применительно к оценке является, пожалуй, использование теории предприятия. С точки зрения гражданского права, признающего под предприятием как объектом прав имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, - теории хозяйствующей единицы. А вот с экономических позиций наилучшим здесь является использование теории собственности и в определенных случаях теории остаточного капитала. В современной теории и практике оценочной деятельности под оценкой бизнеса (предприятия) понимают оценку стоимости инвестированного капитала, или его собственного капитала. С точки зрения методологии оценки различие здесь незначительно. Поэтому далее по умолчанию под оценкой стоимости бизнеса (предприятия, компании, организации) мы будем понимать оценку собственного капитала коммерческой организации.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки оценка стоимости объекта оценки может быть произведена с использованием трех подходов к оценке: доходного, сравнительного и затратного. При этом профессиональный оценщик обязан при оценке использовать все три подхода либо обосновать отказ от одного или двух из них.

Необходимо подчеркнуть, что существует определяющая зависимость определяемой стоимости и ее вида от целей определения стоимости капитала организации.

Как указано в п. 4 ФСО 2 , результат оценки стоимости капитала «может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях».

Показатели (виды) стоимости

В Международных стандартах оценки предусмотрены база оценки на основе рыночной стоимости и базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определяется как «расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» .

Базами оценки, отличными от рыночной, являются:

1. Справедливая стоимость - это «денежная сумма, за которую может быть обменян актив в коммерческой сделке». Справедливая стоимость является более широким понятием, чем рыночная стоимость, хотя, как указывается в Международных стандартах оценки, во многих случаях результаты оценки по рыночной и справедливой стоимости дают одинаковые результаты.
2. Инвестиционная стоимость - стоимость имущества для конкретного инвестора при установленных инвестиционных или производственных целях.
3. Специальная стоимость есть «сумма, превышающая рыночную и отражающая определенные свойства актива, имеющего ценность для специального покупателя, для которого данный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом» .
4. Синергетическая стоимость создается «за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая от их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов».

Кроме того, в Международных стандартах оценки специально выделяются и даны определения понятий «стоимость действующего предприятия », «ликвидационная стоимость », «утилизационная стоимость », являющихся не базами оценки, а лишь допущениями, разъясняющими особенности применения выбранной базы оценки в конкретной ситуации.

Стоимость действующего предприятия имеет место, когда весь бизнес продается как действующее предприятие.

Ликвидационная стоимость - цена продажи группы активов, совместно используемых в бизнесе, по отдельности. В соответствии с Международными стандартами оценки ликвидационная стоимость не синоним полученного результата стоимости при вынужденной продаже, которая является лишь описанием сложившейся ситуации, при которой совершена сделка.

Утилизационная стоимость - цена актива, достигшего конца своего срока службы. В российской практике учета данному термину соответствует понятие ликвидационной стоимости актива.

В МСФО предусмотрены следующие базисы оценки:

1. Первоначальная стоимость - это историческая стоимость, представляющая собой фактическую стоимость приобретения, то есть сумму, уплаченную в момент приобретения активов, или сумму, полученную в обмен на обязательство.
2. Текущая стоимость понимается как сумма, которую необходимо было бы уплатить, если бы актив приобретался сейчас, или как сумма, которая могла бы быть получена в обмен на такое же или аналогичное обязательство в настоящий момент.
3. Реализуемая стоимость есть цена погашения, т.е. сумма, которая могла бы быть получена в настоящий момент от продажи актива в нормальных условиях, или стоимость погашения - сумма, необходимая для погашения обязательства в настоящий момент.

Кроме того, в теории учета различают:

• дисконтированную стоимость - величину будущих денежных поступлений, за которую может быть приобретен объект;
• справедливую стоимость , являющуюся суммой, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными лицами и при обычных условиях;
• балансовую стоимость - цена объекта, зафиксированную в бухгалтерском балансе в соответствии с принятыми правилами ведения учета и формирования отчетности.

В соответствии с п. 5 ФСО № 2 «при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;
2. инвестиционная стоимость;
3. ликвидационная стоимость;
4. кадастровая стоимость» .

Рыночная стоимость - это наиболее часто используемая денежная характеристика стоимости бизнеса. Показатель рыночной стоимости в п. 6 ФСО №2 определяется как «наиболее вероятная цена, по которой данный бизнес (полностью или частично) может быть продан продавцом, желающим его продать покупателю, который стремится его купить, причем должны быть соблюдены следующие стандартные условия:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица или группы лиц, имеющих в отношении объекта оценки определенные инвестиционные цели его дальнейшего использования. В отличие от условий определения рыночной стоимости, возможность отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязательна.

Ликвидационная стоимость есть расчетная величина, «отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» (п. 9 ФСО №2). При определении данного вида стоимости учитывается влияние на стоимость чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Пунктом 10 ФСО №2 «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Кадастровая стоимость обычно рассчитывается для целей налогообложения.

В дальнейшем изложении будем руководствоваться определениями ФСО. В исследовании по умолчанию под оценкой стоимости будем понимать оценку рыночной стоимости как наиболее часто используемую инвесторами, собственниками, финансовыми специалистами при анализе эффективности управления и определения справедливой цены собственного капитала компании.

Балансовая величина собственного капитала. Поскольку исторически сложилось, что в основе бухгалтерского учета лежит стоимость, то вопрос об отражаемой в бухгалтерском балансе величине стоимости собственного капитала представляется весьма важным.

Рассмотрим, какую полезную информацию пользователям отчетности может дать величина собственного капитала , фиксируемая в балансе.

Величина собственного капитала равна стоимости компании для акционеров (инвесторов).

Собственный капитал - остаточная величина части активов, на которые могут претендовать собственники при закрытии общества.

Собственный капитал позволяет судить о рисках и гарантиях интересов кредиторов.

Данные о величине собственного капитала необходимы для финансового анализа деятельности организации и принятия управленческих решений стратегического характера.

В соответствии с принятой Концепцией поддержания финансового капитала изменения в собственном капитале (с учетом распределений и взносов акционеров) позволяют судить о полученной совокупной прибыли компании.

В идеале в балансе должен быть реализован затратный подход к оценке стоимости собственного капитала компании, т.е. отражена текущая стоимость замещения (оценка по затратам) действующего предприятия. Бухгалтерская величина (оценка по затратам) собственного капитала должна быть близка к его рыночной величине. Точное совпадение величин может быть лишь случайным, так как балансовая стоимость имеет затратную базу, а рыночная стоимость основана преимущественно на будущих результатах таких затрат (перспективах) компании. Существующее положение дел показывает, что за редким исключением рыночная величина стоимости собственного капитала существенно отличается от бухгалтерской. Более того, связь между этими величинами бывает настолько мала, что при оценке сравнительным подходом стоимостный коэффициент «цена/балансовая стоимость собственного капитала» (P/BV) часто является или вспомогательным, или вообще не принимается во внимание.

На практике решить проблему близости балансовой и рыночной стоимости собственного капитала неспособны ни реализация модели оценки по исторической, ни реализация модели оценки по справедливой стоимости. Это может быть решено лишь путем развития теории оценки так называемых неидентифицируемых нематериальных активов и отражения их в отчете о финансовом положении.

Собственный капитал не может являться показателем, отражающим остаточную величину части активов, на которую могут претендовать собственники при закрытии общества, поскольку в данном случае величина собственного капитала должна определяться на базе ликвидационной стоимости. Собственный капитал по той же причине не может давать представление о рисках внешних поставщиков капитала. Лишь величина собственного капитала, определенная в ликвидационном балансе, способна показать минимальный размер имущества компании, гарантирующего интересы широкого круга ее инвесторов и кредиторов. По этой причине закрепляемые в законодательстве минимальные размеры уставного и собственного капитала ничего и никому не гарантируют, поскольку рассчитаны на основе принципа действующей организации. Возникновение же ситуаций, при которых такие гарантии становятся необходимыми, связано с прекращением ее деятельности. Поэтому если уж создавать в рамках структуры отчетности о финансовом положении резервный фонд, то наиболее полезным с информационно-аналитической точки зрения было бы создание резервов на прекращение деятельности или «ликвидационного резервного фонда». Рассчитываемая с его помощью величина ликвидационной стоимости собственного капитала намного лучше информировала бы заинтересованных лиц об их рисках, связанных с сотрудничеством с данной организацией, и была бы хорошей характеристикой (самостоятельно или в составе финансовых коэффициентов) вероятности прекращения ее деятельности.

Касаясь вопросов финансового анализа деятельности организации и ее финансового состояния, следует подчеркнуть, что все коэффициенты, в составе которых в той или иной мере присутствует величина собственного капитала, являются малополезными. Причина этого - в неотражении в балансе всех активов компании, связанное с этим искаженное исчисление финансового результата, неучет, в некоторых случаях, внутренней прибыли и связанного с ней налогового вопроса. В свете этого также следует отметить, что отражение в балансе активов по справедливой (рыночной) стоимости, не учитывающей стоимость доставки и введения актива в эксплуатацию, не очень согласуется с принципом действующей организации и недостаточно сильно приближает балансовую стоимость собственного капитала к рыночной.

В РСБУ (российских стандартах бухгалтерского учета) декларируется нацеленность бухгалтерского учета и, следовательно, финансовой отчетности в том числе на внутреннего пользователя - менеджмент, принимающий управленческие решения. Поскольку в настоящее время ведущей управленческой концепцией становится концепция управления стоимостью, то финансовая отчетность должна давать таким пользователям необходимую информацию, позволяющую им принимать решения стратегического характера.

Выделим четыре вида базовых стратегических решений, которые могут приниматься на основе информации о стоимости собственного капитала (как самостоятельного показателя, так и составной части другого, например инвестированного, капитала) с учетом основных принципов финансовой концепции поддержания и наращения капитала:

• наращение капитала (или увеличение инвестиций);
• сохранение капитала;
• сокращение капитала;
• изъятие капитала (ликвидация компании).

Наращение капитала означает дополнительные инвестиции в активы компании. Наращение капитала экономически целесообразно, если расчетная рыночная стоимость собственного капитала превышает балансовую стоимость собственного капитала, рассчитанную с учетом всех активов компании, в том числе неотделяемых от нее. В данном случае выполняется условие, согласно которому:

РДСК > БСКн, (1)

Где,
РДСК - рыночная стоимость капитала согласно доходному подходу;
БСКн - балансовая стоимость собственного капитала с учетом всех, в том числе и неотделяемых от компании, активов.

Сохранение капитала разумно в случае соблюдения условия:

БСКн > РДСК > БСКо, (2)

Где БСКо - балансовая стоимость собственного капитала с учетом лишь отделяемых от компании активов.

Она равна балансовой стоимости собственного капитала по принципам МСФО.

В данном случае заметно увеличивать инвестиции финансово не выгодно, поскольку отдача от них ниже требуемой рынком. Но невыгодно и постепенно сворачивать деятельность путем вывода капитала, так как если рассматривать альтернативу их вложения в новый проект, то выводимая величина активов уже обеспечивает требуемый уровень доходности и в этом случае будет потеряна часть дохода, генерируемого в том числе невозвратными неотделяемыми от компании активами. Это утверждение имеет смысл, если выводимые активы могут быть инвестированы в альтернативный проект с нехудшим соотношением доходности и риска.

Сокращение капитала представляет собой постепенное сворачивание деятельности путем поэтапного вывода из компании капитала либо до величины, когда РДСК становится не ниже БСКо, либо до полного прекращения деятельности предприятия. Данная стратегия уместна в случае:

БСКо > РДСК > ЛСК, (3)

Где ЛСК - ликвидационная стоимость собственного капитала.

Стратегия изъятия капитала - это ликвидация предприятия, которая отличается от стратегии сокращения капитала скоростью выведения активов. Условием реализации стратегии является:

ЛСК > РДСК. (4)

Скорость ликвидации в данном случае зависит от соотношения убытков (прямых и косвенных) от продолжения деятельности и потерь, в результате скидок на низкую ликвидность, зависящих от времени экспозиции объекта, ликвидационной стоимости собственного капитала.

Таким образом, мы видим, что информация как о величине, так и о виде стоимости собственного капитала коммерческой организации имеет ключевое значение при выработке стратегических управленческих решений. Связь стратегических решений относительно капитала и его стоимости носит фундаментальный характер, являясь отправной точкой при разработке и реализации стратегического плана коммерческой организации, а также принятии акционерами стратегических решений инвестиционного характера.

Литература:

1. Хендриксен Э.С., Ван Бреда М.Ф. Теория бухгалтерского учета. М.: Финансы и статистика, 1997.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
3. Международные стандарты оценки 2011 / Перевод с английского под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. М., 2013.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1. Рыночная стоимость. «Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -- стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

* стоимость воспроизводства объекта оценки -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т,д;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость оценки -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

* утилизационная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

2. Принципы оценки стоимости предприятия:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности:

обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, - который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада - суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности - заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности - заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия - по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Оценка стоимости предприятия

В условиях рынка промышленные предприятия, как недвижимое имущество, имеют рыночную стоимость. При этом предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса РФ «Предприятием как объектом признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Оценка стоимости предприятия производится в соответствии с конкретной задачей.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в определении стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части имущества предприятием (земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда;

4) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка
предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или
общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения
арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это
предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для
его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
11) переоценка основных фондов.

Оценивает стоимость предприятия специалист – оценщик с использованием той или иной методики. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Цель опенки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

При определении стоимости предприятия (имущества)важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена .

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

Одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от назначения оценки.

Так, например, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором - наиболее вероятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.

На практике используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. На практике цены конкретных сделок отличаются от обоснованной рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынужденные обстоятельства купли-продажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка, продажа под нажимом и т. д. Примером нерыночной стоимости является нормативно рассчитываемая стоимость.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости - определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в рублях с одного квадратного метра и корректирующие коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую , подразделяемую на первоначальную , восстановительную и остаточную . (рассмотрены выше).

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения .

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать , и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать - стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную .

Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционную стоимость используют при осуществлении реорганизующих мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Потребительная стоимость (стоимость в использовании). Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности, удобств).

Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость. Сведения о потребительной стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый имущественный комплекс с аналогами, имеющими разное качество и полезность.

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается по элементам, что необходимо для оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, так как после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.

Утилизационная стоимость - стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность, Утилизационная стоимость - это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Учитывая зависимость отцели проводимой оценки, количества и подбора учи­тываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость - это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки принято понимать расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателœем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателœем и продавцом.

В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицатель­ной величиной. К примеру, это должна быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

Нормативно рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на базе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госком­статом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость .

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость.Инвестиционная стоимость - стоимость соб­ственности для конкретного инвестора при определœенных целях инвес­тирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами бывают различия: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемымиим.

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определœений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

3. Учитывая зависимость отхарактера аналога различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения - это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

4. В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость, остаточную и восстановительную стоимость.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных базовых средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки базовых фондов. Остаточная стоимость - ϶ᴛᴏ первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

5. Учитывая зависимость отперспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировав­шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на базе их вклада в данный бизнес и воспринимается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, в связи с этим можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всœегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, -денежная сумма, которая реально должна быть получена от продажи собственности в срок, чересчур короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определœении крайне важно учитывать всœе расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.Эффективная стоимость-стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т.ч. бизнеса, является его полезность.

Кроме понятия ʼʼстоимостьʼʼ в теории и практике оценки используют понятия ʼʼценаʼʼ и ʼʼзатратыʼʼ (себестоимость).

Цена - это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, ᴛ.ᴇ. относится к определœенному моменту и месту. Учитывая зависимость отфинансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость - это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включет совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателœем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако однозначно еене определяет.

Умелое сочетание и использование всœех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. Наряду с фунда­ментальными понятиями, лежащими в базе сделки, существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.

Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Виды стоимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Виды стоимости" 2017, 2018.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Введение

В практике сделок с предприятиями различают куплю-продажу предприятия и куплю-продажу бизнеса . Существуют также сделки с готовыми фирмами - под этим подразумевается купля-продажа юридических лиц - зарегистрированных фирм.

Термины "предприятие" и "бизнес" фактически совпадают, когда речь идет о купле-продаже, хотя в действующем законодательстве такое явление, как бизнес, отсутствует, а предприятие трактуется крайне односторонне. Гражданский кодекс использует понятие предприятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные предприятия) и как его объект.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

В разных странах становление профессии оценщика происходило по разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

Цели оценк и предприятия .

* повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

* определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

* определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

* реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

* разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического

планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

* страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; налогообложения;

* принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;

* осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со стороны различных субъектов.

1. Основные виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

1.1 Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени. Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости. В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1 . Рыночная стоимость . " Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2 . Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости :

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

* стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т, д;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

* утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

1.2 Три основных подхода к оценке предприятия

Подходы к оценке - краткая характеристика.

Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал).

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Классификация методов оценки приведена на рис.1

Затратный подход.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов ;

методом ликвидационной стоимости .

Расчет методом ликвидационной стоимости применяется при вынужденной продаже предприятия, поэтому для настоящей работы произведен расчет только методом стоимости чистых активов, который включает в себя несколько этапов:

Оценивается имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская задолженность;

Оцениваются расходы будущих периодов;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием.

Источником исходных данных для оценки служит бухгалтерская отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку данных.

Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.

Порядок расчета стоимости чистых активов по бухгалтерской отчетности определен в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т.п.);

имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации;

по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;

запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, принимаются в расчете (показываются в Расчете) с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

целевые финансирование и поступления;

долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов", "Фонды потребления" и "Резервы предстоящих расходов и платежей".

При расчете по методу чистых активов не учитываются перспективы развития компании, что в данном случае существенно искажает реальную стоимость компании.

Второй метод - метод ликвидационной стоимости - применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

2. Практическая часть

ЭУМ №32

Вариант № 21

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на том, что стоимость недвижимости связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет объект.

Первоначальные вложения 31 000 руб.

Вероятность е 1 = 0,1; е 2 =0,5

Ставка доходности, % 9

Темп инфляции, % е 1 = 3; е 2 =6; е 3 =8

Расчет денежного потока с учетом различной вероятности событий

Событие е 1 (15 500)

Событие е 2 (10 850)

Событие е 3 (4 650)

Рис 1. Дерево денежных потоков

Однако в условиях неопределенности, кроме изменения величины денежных потоков от инвестиций в недвижимость, необходимо учитывать различную стоимость денег во времени.

Учет различной стоимости денег во времени производится путем определения настоящей стоимости будущих выгод с помощью выражения:

PV = ? C i / (1+ r ) n ,

Ставка доходности 14%

PV = ?C i / (1+r) n = 1/ (1+0,09) 1 = 0,9174

Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом вероятности событий.

Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск.

В условиях неопределенности необходимо также учитывать коэффициент поправки на риск. Последний представляет собой цену денежной единицы в определенный период, но в различных макроэкономических условиях.

При оптимистическом варианте темпы инфляции составят 3% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9709

PV = 1/ (1+0, 03 ) = 0, 9709

При усредненном варианте темпы инфляции составят 6% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9434

PV = 1/ (1+0, 06 ) = 0, 9434

При пессимистическом варианте темпы инфляции составят 8% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9259

PV = 1/ (1+0,08 ) = 0,9 259

Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом поправки на риск

Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск. Умножения трех коэффициентов даст коэффициент дисконтирования для определенной текущей стоимости будущих денежных потоков:

Событие е 1 0,1*0,9174*0,9709=0,09

Событие е 2 0,5*0,9174*0,9434=0,43

Событие е 3 0,4*0,9174*0,9259=0,34

Умножив денежные потоки, характерные для каждого из событий, на соответствующий коэффициент дисконтирования, получают:

Итого стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит

1395+4666+1581=7642

2.2 Затратный подход к оценке недвижимости

n=22 G=2

Затратный подход основывается, на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

C затр = С ЗУ + С НС - И = С ЗУ +ВС И

C затр = 222 + 179757 = 179979

С ЗУ = 100 G +5 n = 222

C ед = 20 G +3 n = 106

K кл = 1+ (n + G ) /10= 2,5

K 1 тер = 1+ (n +5 G ) /10= 3,3

K 2 = 16 + (2 n + G ) /10= 4,7

K 1 = 1,16

V =100

ПВС= V * C ед * K кл * K 1 * K 1 тер * K 2

ПВС= 100*106*2,5*3,3*1,16*4,7=476 777

Расчет величины физического износа объекта недвижимости

ФН-величина функционального износа - 35%

ВИ-величина внешнего износа-20%

ВС и =ПВС (1-Ф и /100) (1-ФН/100) (1-ВИ/100)

ВС и =476777*0,739*0,650*0,8= 179 757

(стоимость здания с учетом износа)

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости

Заключение

Первая часть контрольной работы содержит такую актуальную тему, как оценка стоимости предприятия.

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Вторая часть контрольной работы содержит практические решения по таким темам:

Доходный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости.

Список литературы

1. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

2. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ "Интерэксперт", "ИНФРА-М", 1995.

3. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994.

4. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

5. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 1997.

6. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

7. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.

8. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 1993.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

10. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ,т1998.

11. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

12. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф.П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолин плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.

Подобные документы

Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

контрольная работа , добавлен 04.10.2010


Оценка бизнеса как экономическая категория, методическая база оценки стоимости предприятия: затратный, рыночный, доходный подходы. Оценка стоимости предприятия ЗАО "Бирюса", экономическая характеристика, оценка по методу скорректированных чистых активов.

курсовая работа , добавлен 13.10.2009


Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.

дипломная работа , добавлен 09.04.2006


Понятие, цели и принципы оценки стоимости компании, существующие подходы: затратный, доходный и сравнительный. Финансово-экономический анализ и расчет ретроспективных денежных потоков исследуемой компании, порядок проведения оценки ее стоимости.

дипломная работа , добавлен 17.12.2014


Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости бизнеса. Обзор металлургической отрасли России. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь". Оценка стоимости бизнеса исследуемого предприятия с использованием разных методов.

дипломная работа , добавлен 29.06.2015


Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.

курс лекций , добавлен 01.04.2009


Комплексная характеристика методологии доходного подхода в контексте оценки стоимости предприятия. Практические аспекты применения доходного подхода в оценке рыночной стоимости предприятия на примере ПАО "Алроса". Оценка структуры доходов и расходов.

курсовая работа , добавлен 14.11.2017


Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.

дипломная работа , добавлен 09.01.2008


Цели и задачи оценки стоимости предприятия. Содержание концепции управления стоимостью предприятия. Внедрение системы управления стоимостью. Анализ показателей финансово-хозяйственной деятельности. Мероприятия по повышению стоимости предприятия.

дипломная работа , добавлен 13.05.2014


Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.