• ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
• Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права
  • Право граждан на жилищ
  • Понятие жилищного права
  • Предмет и метод жилищного права
  • Основные принципы жилищного права
• Жилищное законодательство
  • Система жилищного законодательства
  • Жилищное и гражданское законодательство: соотношение
  • Действие жилищного законодательства во времени
  • Применение жилищного законодательства по аналогии
• Жилищные правоотношения
  • Понятие и виды жилищных правоотношений
  • Объект и субъекты жилищных правоотношений
  • Основания возникновения жилищных правоотношений
  • Содержание жилищных правоотношений
• Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений
  • Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению
  • Виды жилых помещений
  • Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
• Жилищный фонд
  • Понятие и виды жилищного фонда
  • Государственный учет жилищного фонда
• Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
  • Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  • Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
  • Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
  • Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
• Переустройство и перепланировка жилого помещения
  • Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
• ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
• Право частной собственности на жилые помещения
  • Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
  • Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
  • Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
  • Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
  • Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
• Вещные права на жилые помещения лиц, не являющихся собственниками
  • Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса
  • Права на жилые помещения членов семьи собственника жилого помещения
  • Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника
  • Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
  • Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
  • Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
• Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним
  • Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность
  • Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним
  • Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества
• Общее имущество собственников в многоквартирном доме
  • Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
  • Имущество, относящееся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме
  • Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
  • Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
  • Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
• ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
• Предоставление жилого помещения по договору социального найма
  • Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения
  • Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма
  • Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  • Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма
  • Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
• Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  • Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
• Предоставление специализированных жилых помещений
  • Понятие и виды специализированных жилых помещений
  • Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
  • Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
• ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
• Изменение жилищных правоотношений
  • Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения
  • Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма
• Прекращение жилищных правоотношений
  • Основания прекращения жилищных правоотношений
  • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи
  • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи
  • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи
• ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ (НАДЗОР). ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
• Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)
  • Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)
  • Общие положения о жилищном контроле (надзоре)
  • Порядок проведения жилищного контроля (надзора)
• Общая характеристика ответственности за нарушение жилищного законодательства
  • Специфика ответственности в жилищном праве
  • Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
  • Административная ответственность в жилищном праве
• УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
• Управление многоквартирными домами
  • Общие положения об управлении многоквартирными домами
  • Способы управления многоквартирным домом
  • Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
  • Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
  • Совет многоквартирного дома
  • Создание условий для управления многоквартирными домами
• Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
  • Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
  • Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
  • Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
  • Правовое положение членов товарищества собственников жилья
  • Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
  • Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
• Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией
  • Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами
  • Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами
  • Договор управления многоквартирным домом
• ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
• Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
  • Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  • Особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Для определения волеизъявления собственников помещений, согласования их интересов, оперативного принятия управленческих решений в ТСЖ создаются органы управления и контроля (ст. 144-150 ЖК РФ). Указанные органы, исходя из полномочий и характера деятельности, можно подразделить на высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные.

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция высшего органа управления (далее - общее собрание) определяется ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, можно подразделить на статусно-уставные, организационно-экономические и организационные. К статусно-уставным относятся принятие решений по таким вопросам, как утверждение устава товарищества в новой редакции, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества и ряд других вопросов.

К вопросам, входящим в организационно-экономический блок компетенции общего собрания, относятся утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного и иных специальных фондов товарищества, определение цели использования этих фондов, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и ряд других вопросов.

К организационным вопросам товарищества, в частности, можно отнести избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления (если это предусмотрено уставом), досрочное прекращение их полномочий, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора); выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) и др.

Необходимо учитывать, что членство в товариществе основано на принципе добровольного вступления, поэтому не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, а есть вопросы, принять решение по которым правомочны собственники, а не только члены товарищества. Исходя из этого, когда необходимо решать вопросы, предусмотренные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется проводить общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ТСЖ.

Общее собрание товарищества бывает годовым или внеочередным, когда созывается по инициативе собственника помещения, даже если он не является членом ТСЖ, так как в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указывается на инициативу лица, а не члена ТСЖ, а ч. 1.1. ст. 146 ЖК РФ предлагает руководствоваться ст. 45-48 ЖК РФ при определении порядка проведения общего собрания. В ч. 4 ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ установлен порядок созыва общего собрания собственником помещения, в связи с этим вывод о том, кто может быть инициатором созыва собрания, соответствует установленному общему порядку. Инициатором проведения общего собрания членов ТСЖ может быть и его правление (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ проводится в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии один из членов правления товарищества (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). В такой ситуации вопрос, связанный с определением члена правления, который будет вести общее собрание ТСЖ, может решаться как правлением товарищества, так и общим собранием путем голосования. Таким образом, применительно к ТСЖ жилищное законодательство императивно определило субъектный состав, имеющий право вести общее собрание, все иные лица таким правом не обладают.

По общему правилу решения общего собрания ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако решения по вопросам статусно-уставного блока (о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества) принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества, поэтому для правомочности проведения общего собрания для решения вопросов статусно-уставного блока (п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) должен быть и другой кворум присутствующих членов ТСЖ на этом собрании, так как присутствие более 50% членов ТСЖ не позволит при голосовании набрать не менее двух третей голосов от общего числа членов товарищества.

В уставе товарищества может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при организации и проведении общего собрания членов ТСЖ. В настоящее время создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и определен адрес официального сайта этой системы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.dom.gosuslugi.ru

Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочной форме голосования, должно оформляться в соответствии с примерной формой решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.

Решение общего собрания оформляется протоколом (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). За основу оформления протокола берется примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма). При проведении собрания в очной форме протокол подписывают председатель, секретарь собрания, члены счетной комиссии.

При заочной форме голосования протокол оформляется в соответствии с «Примерной формой протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу». При заочном голосовании протокол подписывают председатель ТСЖ (его заместитель или член правления) и члены счетной комиссии.

Решение общего собрания собственников ТСЖ, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным не только для членов ТСЖ, которые не участвовали в голосовании, но и для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрания членов ТСЖ, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, деятельностью ТСЖ, вместе с тем не вправе решать вопросы, относящиеся к субъективным правам собственников помещений.

Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, которое осуществляет повседневную (текущую) работу ТСЖ, а также организует выполнение принятых общим собранием ТСЖ решений.

Правление ТСЖ избирается общим собранием товарищества из числа членов товарищества. Вместе с тем не все члены ТСЖ могут быть избраны в состав правления. В частности, не могут являться членами правления лица:

• с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
• занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
• являющееся членом ревизионной комиссии (ревизор) товарищества;
• работающий в ТСЖ по трудовому договору.

Перечисленные ограничения для избрания в состав правления позволят не допустить использования своего положения в целях, противоречащих интересам членов ТСЖ. Срок деятельности правления определяется уставом ТСЖ, но он не может превышать двух лет.

Правление принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, а также общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правление ТСЖ подотчетно общему собранию членов товарищества. Заседание правления созывается его председателем. Периодичность заседаний определяется в уставе ТСЖ. Формой работы правления является заседание. Правления считается правомочным принимать решения, если на его заседании присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Однако уставом товарищества может быть предусмотрено большее число голосов для принятия решения. Решения правления оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания правления.

Правление обладает остаточной компетенцией. С одной стороны, в ст. 147 ЖК РФ закреплено, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, но кроме тех, решение которых не отнесено к ведению общего собрания членов ТСЖ. Более детально права правления могут быть закреплены в уставе ТСЖ, в частности, в нем могут быть указаны сделки, которые вправе заключать председатель правления, только после их одобрения правлением.

Что касается обязанностей правления, то они сформулированы в ст. 148 ЖК РФ.

В ЖК РФ не содержится требований о внесении указанных обязанностей в устав ТСЖ, поэтому отсутствие хотя бы одной из перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей в уставе ТСЖ не освобождает правление от ее выполнения.

К органам управления ТСЖ не относится председатель правления (ст. 144 ЖК РФ), в отличие от потребительских кооперативов (ст. 115 ЖК РФ), хотя он наделен полномочиями организационного и властного характера, в связи с этим вполне обоснованно в юридической литературе его относят к единоличному исполнительному органу 1 Крюкова Е.С. Товарищество собственников жилья // Цивилист. 2012. № 2. С. 55-60. управления товарищества. Достаточно сослаться на его право действовать без доверенности от имени товарищества (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), чтобы констатировать, что он относится к органам ТСЖ (ст. 53 ГК РФ).

Председатель правления товарищества может избираться правлением ТСЖ из состава членов правления или на общем собрании ТСЖ из состава членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. Срок действия его полномочий (срок его избрания) устанавливается уставом товарищества. Представляется, что если он избирается правлением, то тогда срок его полномочий не может превышать срок избрания правления, так как иной порядок будет нарушать право вновь избранного правления выбирать из своего состава председателя.

В отличие от правления его председатель является постоянно действующим органом и на него возложена обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Полномочия председателя правления закреплены в ст. 149 ЖК РФ.

Контролирующим органом товарищества является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Для создания условий независимости работы этой комиссии в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ установлен запрет на включение в ее состав членов правления товарищества. Если в состав ревизионной комиссии входит более одного ревизора, то они избирают председателя этой комиссии.

Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) закреплена в ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.

Выход простой - взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Почему мы должны управлять своим домом?

Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!

А как управлять своим домом?

Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)

• непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
• управление управляющей организацией;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
  Остановимся кратко на этих способах управления

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден - такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6-10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием. Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией. Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно - интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу. А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Где выход? Выход - управление ТСЖ!

Что такое ТСЖ? ТСЖ - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.

Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома. Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны. Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д. относится исключительно к компетенции общего собрания собственников - членов ТСЖ, и принимается когда за него проголосовало не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений.

Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ - это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме. Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы - «партия», вы - юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.

Вывод: в настоящее время управление ТСЖ - самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.

Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.

Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г. (О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.

Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет... стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту. Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.

Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям - берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.

Рано или поздно - по Жилищному кодексу РФ - собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.

Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.

Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.

При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.

В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:

• через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
• проведение собраний;
• распространение информационных материалов.

Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой. Невозможность сбора необходимого количества голосов (66,70% - что составляет 2/3 от общего числа голосов собственников помещений), из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома. Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.

При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей. Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени. При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет голосов собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.

Жители должны знать:

• Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
• Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.

Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398-1111 «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных

кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.

Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.

Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело только за главным - желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

По всем вопросам, связанным с созданием ТСЖ, их работой, проведением общих собраний и другим вопросам самоуправления Вы всегда можете обратиться в ГУ «ИС района Хорошево-Мневники» лично или по телефону +7 499 728-39-95.

Членство и органы управления ТСЖ

Как возникает членство в товариществе собственников жилья?

Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме такое товарищество создано, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Каковы органы управления товарищества собственников жилья?

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов или их представителей.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство его членов. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Военная организация государства: понятие и структура

Военное строительство является важнейшей составной частью деятельности, направленной на реализацию такой функции государства, как защита Отечества. Политические установки по вопросам военного строительства и, в частности...

Гражданско-правовой статус акционерного общества

Важнейшим в деятельности любого корпоративного образования является вопрос о формировании его воли как единого субъекта гражданского оборота. Предусмотренная Законом структура органов АО призвана обеспечивать интересы акционеров...

Киевская Русь как раннефеодальная монархия

Государственный строй Киевской Руси можно определить как раннефеодальную монархию. Во главе стоял киевский великий князь - его функции заключались в налаживании внешней торговли, командовании вооруженными силами, сборе дани...

Права акционеров

Правові системи країн Британської Співдружності націй

В даний час у всіх країнах Британської Співдружності в тій чи іншій формі діє система англійського загального права. Простіше перерахувати держави, що входять до Співдружності, в яких діють інші системи права, ніж англійське загальне право...

Правовое положение производственного кооператива

В ст. 5 Устава Международного кооперативного альянса в качестве самого первого принципа, которому должна соответствовать любая организация, претендующая на статус кооператива...

Правовое регулирование деятельности акционерных обществ

Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно- правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...

Правовые положения акционеров: защита их прав и законных интересов

Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно-правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...

Производственный кооператив. Структура управления и правовая регламентация

Членство в производственном кооперативе предполагает личное трудовое и иное участие членов в его деятельности, тогда как, например...

Процесс создания и функционирования общественных объединений

В соответствии с законодательством Республики Беларусь общественные объединения должны иметь фиксированное членство. Членами общественных объединений могут быть только физические лица, достигшие шестнадцатилетнего возраста. В случаях...

Система контроля в государственном управлении Республики Беларусь

Хозяйственное управление связано с созданием материальных благ, изготовлением, выработкой и созданием какой-нибудь продукции, производством товаров, оказанием услуг, осуществлением купли и продажи и т.д...

Структура, состав и порядок формирования органов управления обществ и товариществ оказывают определяющее влияние на их деятельность. Поэтому они должны обеспечить максимум демократизма...

Актуальные вопросы деятельности ТСЖ

В чем разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ТСЖ?

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это собрание всех граждан и представителей юридических лиц (организаций, учреждений, предприятий), владеющих на праве собственности помещениями (не только квартирами, но и магазинами, аптеками, барами и другими помещениями), расположенными в данном доме. При этомсобственники помещений могут и не быть членами ТСЖ . Это ваше право, но не обязанность. Не хотите вступать в ТСЖ - никто не заставит вас это сделать помимо вашей воли. Право участвовать в управлении делами дома вы не потеряете, поскольку основные вопросы жизнедеятельности дома решает общее собрание собственников.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принимает решения по наиболее важным вопросам жизни дома:

реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек, зданий, сооружений, строений;

принятие решений о пределах использования земельного участка , на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (например, установка ограждений);

ремонт общего имущества многоквартирного дома ;

передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме (например, сдача в аренду подвала);

выбор способа управления многоквартирным домом (например, создание ТСЖ).

Напоминаем, что решения по первым четырем вопросам принимаются не менее чем 2/3 голосов собственников помещений дома.

Общее собрание ТСЖ – это собрание собственников квартир и помещений дома, которые вступили в члены ТСЖ. Вступить в члены ТСЖ можно проголосовав за создание ТСЖ на общем собрании собственников, если ТСЖ только создается, или подав заявление о вступлении в члены уже существующего в вашем доме ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является органом управления ТСЖ, а не всего дома. Поэтому в общем собрании ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников, могут принимать участие и голосовать только члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения только по тем вопросам, которые отнесены к его компетенции законом (см. таблицу «Функции органов управления ТСЖ») или уставом товарищества. Поэтомупо вопросам, которые затрагивают интересы всех собственников дома, а не только членов ТСЖ, целесообразно проводить общее собрание собственников.

Конечно, эти вопросы можно решить и на общем собрании ТСЖ, но только в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов собственников. Любой собственник имеет право оспорить решение ТСЖ в судебном порядке.

По всем вопросам, по которым для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов собственников, целесообразно оформлять протоколы не от имени общего собрания ТСЖ, а все-таки от имени общего собрания собственников многоквартирного дома. И уведомлять о проведении такого собрания необходимо всех собственников.

Как ТСЖ может распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома?

ТСЖ имеет право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме , в частности, сдавать в аренду или внаем.При этом закон требует соблюдения прав и законных интересов собственников.

Дело в том, что общее имущество принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности . Причем, продать эту долю отдельно от своей квартиры нельзя. Точно также нельзя потребовать выдела своей части чердака, подвала или крыши.

У всех собственников есть право участвовать в определении судьбы общего имущества. Чем больше площадь квартиры, тем больше доля в общем имуществе и тем больше голосов у собственника на общем собрании. К общему имуществу относится следующее:

межквартирные лестничные площадки;

лестницы;

лифты, лифтовые шахты;

коридоры;

технические этажи;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы);

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);

  земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

  иное имущество дома, которое не является частью ни одной из квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Общее собрание ТСЖ вправе принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Для принятия такого решения необходимо 2/3 голосов членов.

Но такое решение ТСЖ будет считаться законным при условии, что оно не нарушает права и законные интересы иных собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ. Их мнение тоже должно учитываться. Поэтому несмотря на то что у ТСЖ есть право самостоятельно решать вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества дома, целесообразно все-таки выносить их на рассмотрение общего собрания собственников.

Решение общего собрания собственников будет основанием для заключения договора аренды или другого договора, регламентирующего передачу части общего имущества в пользование. Подписывать договор от имени товарищества будет председатель ТСЖ. Но составлять договор самостоятельно не стоит. Лучше определить на общем собрании условия договора аренды (объект, сроки, цена) или другого договора, а за его составлением обратиться к юристу. Причем расходы на юридическую помощь могут быть покрыты за счет членских взносов и обязательных платежей. В противном случае можно оказаться в ситуации, когда юристу придется платить уже в суде.

На что живет ТСЖ?

Средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности и субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставления коммунальных услуг и т. п.

Структура обязательных платежей членов ТСЖ и платы за жилье и коммунальные услуги, которую обязаны вносить собственники, не являющиеся членами ТСЖ, примерно одинакова. Все они несут расходы на содержание и ремонт жилого помещения, текущий и капитальный ремонт общего имущества и управление домом. Кроме того, они обязаны оплачивать коммунальные услуги.

Размер обязательных платежей и порядок их внесения устанавливается решением общего собрания членов ТСЖ. Но это решение распространяется только на членов ТСЖ.

Как быть с собственниками – не членами ТСЖ? Отношения между ними и ТСЖ должны регулироваться договорами. В договоре должен быть отражен порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и определения их стоимости (например, содержаться ссылка на тарифы, установленные администрацией города или обслуживающей организацией).

Как быть, если собственник отказывается заключить такой договор с ТСЖ? Заключение договора с ТСЖ – это не право, аобязанность собственника . То есть даже если собственник уклоняется от заключения договора, отказывается вносить платежи за жилищно-коммунальные услуги, ТСЖ вправе взыскать с него свои убытки, связанные с расходованием собственных средств ТСЖ на содержание его доли в общем имуществе и предоставление коммунальных услуг. Это расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг по договорам ТСЖ с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому во избежание судебной тяжбы и риска отнесения на себя не только расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, но и всех судебных расходов ТСЖ (госпошлины, оплаты услуг адвоката и т. п.), проще уж заключить договор с ТСЖ и своевременно вносить платежи за жилье. Или вступить в члены ТСЖ и самому участвовать в определении размера обязательных платежей. Тем более что все льготы и субсидии на оплату жилья в ТСЖ сохраняются .

Другое дело, что уже у самого ТСЖ могут возникнуть проблемы с компенсацией из соответствующего бюджета средств, затраченных на предоставление собственникам этих льгот. Но проблема решается путем своевременного заключения соглашений с органом местного самоуправления, которому эти средства в виде субвенций переводятся из федерального или республиканского бюджета. И муниципалитет обязан перечислять эти средства на счет ТСЖ для покрытия расходов товарищества на предоставление льгот. Если муниципалитет вовремя не перечислит эти средства, то не надо стесняться и необходимо взыскивать их через суд. Этот порядок может измениться, и вместо муниципалитета эту работу будут выполнять органы социальной защиты.

Вступительные взносы, как и обязательные платежи, устанавливаются решением общего собрания ТСЖ. Вступительные взносы – плата, взимаемая при вступлении в ТСЖ новых членов. Расходование вступительных взносов производится в соответствии с уставом ТСЖ. Кроме вступительных, общим собранием ТСЖ могут устанавливаться и иные взносы (регулярные членские взносы, целевые взносы и т. п.) в соответствии с уставом. Общим собранием может быть принято решение и не устанавливать вступительные и иные взносы.

ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью. Эта деятельность не должна быть коммерческой, а может осуществляться только для достижения уставных целей товарищества. Так, ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме (например, ремонтировать квартиры жильцов), т. е. принять на себя функции обслуживающей организации или управляющей компании. ТСЖ даже может строить дополнительные помещения в доме и другие объекты общего имущества. Ну и, конечно же, источником доходов ТСЖ могут стать поступления от аренды части общего имущества в многоквартирном доме. Как решать вопросы аренды и распоряжения общим имуществом - уже сказано ранее.

Доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются на другие цели, предусмотренные уставом. Например, за счет этих доходов ТСЖ может построить детскую площадку (или места для отдыха взрослых), автостоянку, огородить территорию красивым забором, установить домофон или отремонтировать водопровод в одном из подъездов. Как расходовать эти деньги – вы решаете сами, на общем собрании членов ТСЖ. Но строго в рамках устава!

Как вступить в ТСЖ?

Членами ТСЖ становятся граждане и организации, которым на праве собственности принадлежат жилые и/или нежилые помещения в многоквартирном доме и которые на общем собрании собственников проголосовали за создание ТСЖ. Членство в ТСЖ возникает с момента регистрации товарищества в качестве юридического лица.

А если в доме ТСЖ уже существует, то вам необходимо подать в правление товарищества письменное заявление о вступлении в члены ТСЖ и уплатить вступительный взнос, если таковой установлен общим собранием.

Выйти из ТСЖ тоже несложно. Достаточно подать заявление о выходе из ТСЖ в правление. В случае прекращения прав собственности на квартиру (помещение) в доме членство в ТСЖ прекращается автоматически. Кроме того, устав ТСЖ может предусматривать случаи принудительного прекращения членства в ТСЖ (исключения за неправомерные действия, нарушение обязанностей по внесению платежей и взносов и т. п.).

Заключение

Итак, ТСЖ – это не просто способ управления домом, а особая организационно-правовая форма хозяйственной деятельности, которая позволяет решать общие проблемы дома и получать при этом доходы от этой деятельности. ТСЖ, как и любая организация, способно зарабатывать деньги, которые вместе с нашими взносами направляются на содержание дома, ремонт общего имущества, обустройство территории. Таким образом, ТСЖ способно обеспечить сохранность и приумножение нашего капитала – квартиры и создать благоприятные условия проживания в доме.

Примечание:

При подготовке части 1 использована брошюра «Что такое ТСЖ» КРОО

«Центр развития информационного общества Карелии «ИНСО», которая автором рецензировалась, им же и написано введение в этой брошюре, а также внесено ряд поправок в текст этой брошюры.

Приложение 1

Примерный устав ТСЖ

УТВЕРЖДЕН

Решением общего собрания членов

Товарищества собственников жилья

"_____________________________"

(Протокол от № _______)

§17.2. Органы управления товариществом собственников жилья

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление.

Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества, он созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится:

внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание его правления и ревизионной комиссии (ревизора);

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обязанных обслуживать многоквартирный дом, и положения об оплате их труда;

определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов ТСЖ товарищества, помимо указанных в части 2 статьи 145 ЖК РФ, также может быть отнесено решение и иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно части 1 статьи 146 ЖК РФ, уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания; в нем указываются сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7 и 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно части 1 статьи 147 ЖК РФ, руководит деятельностью ТСЖ правление товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, что отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества; оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества и признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В соответствии со статьей 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

1) соблюдение законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, об обслуживании, эксплуатации и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

6) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

7) созыв и проведение общего собрания членов товарищества, выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в чьи обязанности входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Согласно статье 150 ЖК РФ, ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя, не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.