A, B, C, D - классификация московских офисов. Классификация бизнес центров и торговых центров

Новый перечень состоит из 26 пунктов.

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

Современная система пожарной безопасности,

Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

Наличие организованной охраняемой парковки,

Организованное управление зданием,

Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

Успешность организации зависит не только от профессионализма руководителей и работников, но и от правильного, продуманного расположения офиса. Важно не только удобство его расположения, но и обстановка внутри, презентабельный вид. Тут как нельзя лучше работает известная пословица: «По одежке встречают…».

Что такое категория бизнес-центра

Офисы располагаются зачастую именно в бизнес-центрах, об их категориях стоит узнать побольше. Категории определяются по нескольким критериям:

• месторасположение. Это очень важно, ведь от того, как удобно партнерам и клиентам будет добираться к вам в офис зависит, захотят ли они вообще с компанией контактировать. К этому же пункту можно отнести удобство доступа – транспортные коммуникации, парковка;
• презентабельность здания. Его фасад, вход и т.д. Состояние экстерьера и интерьера;
• площадь и конструктивные особенности;
• качество межэтажных перекрытий, окон, лифтов;
• инженерные коммуникации: вентиляция, кондиционеры, связь;
• безопасность объекта;
• инфраструктура.

Классификация бизнес-центров

Стоимость аренды помещений в бизнес-центре напрямую зависит от его класса, который обозначается буквами А, В, С.

Самыми доступными, но далеко не самыми престижными, являются бизнес-центры класса С. В их помещениях должны быть:

1. Система вентиляции и отопление.
2. Лифт, если в сооружении больше трех этажей.
3. Охранные системы и наличие контроля доступа.

Это минимальные требования, которым должен соответствовать подобный деловой центр.

• проточно-вытяжная вентиляция;
• возможность для регулировки микроклимата;
• системы пожарной безопасности;
• видеонаблюдение и круглосуточная охрана;
• месторасположение поблизости от транспортных артерий.

В нашей стране есть дополнительные уровни качества помещений для офисов, они обозначаются + или -. Пример: бизнес-центра класса Б+ будет по условиям чем-то средним между А и Б или почти идентичным А-. Такое разделение несколько условно, ведь в центре может быть что-то лучше, а что-то хуже.

Что касается бизнес-центров класса A, то у них все, что есть в предыдущих. Но к этому прибавлено еще пару пунктов:

1. Видимость из основных транспортных магистралей.
2. Наличие собственного источника электроснабжения и аварийного дизельного генератора.

Золотая середина

Деловой центр Шухова 14 относится к классу Б+, то есть, арендуя офисы в нем, вы почувствуете, что такое комфорт и удобство. Инфраструктура развита на высоком уровне, локация в центре Москвы. Несмотря на это, место тихое, а транспортная доступность характеризуется как отличная.

Территория занимаемая деловым центром - 1 Га. К вашему выбору несколько строений с разной этажностью. Есть внутренняя отделка соответственно классу, присутствуют все инженерные коммуникации. Если у вас есть желание показать своим партнерам и клиентам дружественность и открытость - приходите в бизнес-центр Шухова 14.

В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости , однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

1. Месторасположение.
2. Тип здания.
3. Новизна здания.
4. Системы обслуживания здания, охранная система.
5. Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
6. Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
7. Системы телекоммуникаций.
8. Паркинг.
9. Оснащенность здания лифтами.
10. Инфраструктура.

В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC» . В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.

Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

1. Наличие центральной системы управления зданием.
2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
3. Высота потолка не менее 2,7 м.
4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
8. Дизайнерский ремонт.
9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.

Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

«А2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

«В»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В» , зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

«С»

Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.

Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:

1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
3. Стандартный ремонт, коридорная система.
4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.

«D»

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
3. Парковка стихийная, неохраняемая.
4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов , главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.

Современная офисная недвижимость, несмотря на экономический кризис, продолжает пользоваться спросом. Выбор офиса во многом зависит от финансовых возможностей арендатора и его географических предпочтений, но кроме этих факторов, часто арендатору приходится решать вопрос выбора типа офисной планировки.

По типу планировки офисы принято делить на:
- офисы кабинетно-коридорного типа,
- офисы типа open space,
- офисы комбинированного типа.

Офис кабинетного типа

Офис кабинетно-коридорного типа , так называемая «закрытая» система, представляет собой классические, в представлении многих, кабинеты за закрытыми дверьми, расположенные в длинных коридорах. Такая система свойственна для организаций с четкой иерархической структурой, где есть традиционная управленческая вертикаль. Чаще всего такие офисы выбирают государственные учреждения, производственные и строительные организации.

Работа в кабинете создает ощущения уединенности и спокойствия, что влияет на эффективность работы сотрудников. Однако, такая работа скорее индивидуальная, и почти исключает взаимодействия между сотрудниками, то есть продуктивную коллективную работу, что является основным минусом офиса такого типа.

Среди минусов, также можно назвать нерациональное использование офисного пространства и дороговизну перепланировки для небольших отделов. Однако, именно офисы кабинетно-коридорного типа пользуются большим спросом среди множества современных компаний. Согласно результатам анализа сделок по аренде в 2015 году, предоставленных компанией Maris в ассоциации с CBRE, 57 % арендаторов предпочитают именно кабинетный тип планировки для своего офиса.

Офис «открытого» типа

Офис «открытого» типа - open space - характеризуется открытым пространством, неразделенным на замкнутые кабинеты, где с помощью подвижных невысоких перегородок структурируются отдельные функциональные зоны для работы всех сотрудников компании. Такой тип офиса чаще выбирают компании, которым свойственны демократичная организационная структура и более свободная система отношений между сотрудником и начальством. Это, как правило, творческие студии, IT-компании, сфера услуг.

Идея подобного офиса появилась в ответ на рост цен за аренду и трудности перепланировки для конкретных целей.

Преимущества open space в высокой гибкости планировки, в росте контактов между сотрудниками, в экономии площади офиса.

Среди недостатков отмечают отсутствие приватности, ведь любой может вторгнуться в рабочее пространство сотрудника, также плохая звуковая и зрительная изоляция, которые часто негативно влияют на продуктивность работы.

Согласно того же исследования компании Maris и CBRE, примерно третья часть (28%) арендаторов предпочитают офисы open space.

Офисы подобного типа в Петербурге предлагает, к примеру, УК «Теорема», в торгово-офисном центре , бизнес-центрах «Лангезипен»,, «Т4», сеть бизнес-центров «Сенатор» и ряд других собственников коммерческой недвижимости.

Один из ярких примеров open space офиса в Санкт-Петербурге это офис компаний Google на улице Маяковской 3Б:

Офис комбинированного типа

Офис комбинированного типа - представляет собой сочетание первых двух типов. В open space пространстве организована работа отделов, для которых необходима постоянная коммуникация, а в кабинетном - размещается начальство и часть сотрудников, которым необходимо уединение.

По результатам исследований 15% арендаторов выбирают комбинированный тип планировки офиса. Примером, такого офиса может служить офис компании Яндекс в БЦ на Пискаревском проспекте:

Актуальные предложения по аренде офисов смотрите на нашем сайте в разделе