Angebot an Einzelhandelsflächen pro 1000 Einwohner. Bereitstellung von Verkaufsflächen

Malls.Ru veröffentlicht Material über die am meisten gesättigten Einkaufszentren in Russland.

In den letzten fünf Jahren hat sich der russische Markt für hochwertige Einkaufszentren mit mehr als 7 Millionen Quadratmetern Fläche aufgefüllt. Mehr als ein Drittel des Neubaus in den letzten drei Jahren wird vom Moskauer Markt bereitgestellt. Gleichzeitig wird das Hauptvolumen des Neuangebots in den Jahren 2017-2018 von wachsenden regionalen Märkten generiert.

Viele große Shopping-Center-Projekte werden noch 2016 auf regionale Märkte gebracht, und für die nächsten Jahre werden Rekordwachstumsraten prognostiziert, insbesondere in Städten ab 300.000 Einwohnern, die im Jahr 2016 noch nicht ausreichend mit hochwertigen Einrichtungen gesättigt waren erste Welle Entwicklung durch Entwickler regionaler Zentren.

Heute belegt Moskau den vierten Platz in Bezug auf das Angebot an hochwertigen Einzelhandelsflächen mit einem Indikator von etwa 450.000 Quadratmetern pro 1.000 Einwohner. Dies ist die 10. Zahl in Europa, obwohl das Gesamtangebot der russischen Hauptstadt längst alle europäischen Städte übertroffen hat - London 2,5-mal, Berlin - 5-mal, Barcelona - 7-mal. Es gibt 11 russische Städte in den Top 20 Städten mit den meisten Einkaufszentren in Europa (mit einer Bevölkerung von über 1 Million Einwohnern).

Gleichzeitig wird die Versorgung in Millionenstädten heute auf durchschnittlich 366 Quadratmeter pro tausend Einwohner und in Städten mit weniger als tausend Einwohnern auf 261 Quadratmeter pro tausend Einwohner geschätzt.

Wohin lenken die Entwickler von Einzelhandelsimmobilien ihre Hauptinvestitionen und welche russischen Städte bleiben in den letzten Jahren die beliebtesten? Malls.Ru ermittelte die Top 10 der wichtigsten Reiseziele.

Top 10 der beliebtesten Städte für Entwickler von Einkaufszentren

Das größte Einkaufszentrum im Süden Russlands wird in russischen und europäischen Ratings oft nicht als Stadt mit weniger als 1 Million Einwohnern aufgeführt. Gleichzeitig hält Krasnodar seit mehr als 6 Jahren den Titel der Stadt mit den meisten Einkaufszentren mit einem Indikator von mehr als 950 Quadratmetern pro tausend Einwohner - dies ist deutlich höher als in Warschau, dem Marktführer unter den europäischen Millionären. Die Auswahl an Einkaufszentren in Krasnodar bleibt auch eine der besten in Russland - SBS Megamall, OZ Mall, Red Square, Gallery Krasnodar. Der Anteil des Einzelhandels in der Region Krasnodar am Gesamtumsatz im südlichen Föderationskreis wird auf 46 % geschätzt. Laut Expertenprognosen wird Krasnodar noch mindestens 5-7 Jahre führend in Bezug auf die Sättigung von Einzelhandelsflächen bleiben.

Samara

Jekaterinburg

Nizhny Novgorod

Saratov gehört zu den 20 größten Städten Russlands und behält den Status der zweitgrößten Stadt in Bezug auf die Sättigung von Einzelhandelsflächen mit einer Bevölkerung von weniger als 1 Million Einwohnern, obwohl es vor drei Jahren einen Mangel an hochwertigen Einkaufszentren in der Stadt gab. Im Herbst 2015 erfolgte die Eröffnung des Shopping- und Entertainmentcenters Tau Gallery mit einer Fläche von 102.000 qm BGF. Ein weiterer großer Einkaufskomplex, Happy Mall, bereitet die Inbetriebnahme der vierten Phase vor und entwirft die fünfte, die 2018 eröffnet wird. Zu den größten Einkaufszentren in Saratow gehören auch das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum My Novy und die Triumph Mall.

Rostow am Don

St. Petersburg

Moskau

2016 wird das beste Jahr der letzten 10 Jahre in Bezug auf die Zahl der in Betrieb genommenen neuen Einzelhandelsflächen in der Region Moskau. Analysten erwarten, dass insgesamt 638.000 m² GLA hinzukommen. Seit Anfang des Jahres wurden bereits Oceania, Kosino-Park, Horosho!, Riga Mall, Solntsevo Park und die 2. Etappe von Metropolis eröffnet. Weitere 6 Einkaufszentren werden die ersten Käufer noch vor Ende des Jahres erhalten. Am Gesamtvolumen aller in Auftrag gegebenen Einkaufszentren in Russland wird Moskau im Jahr 2016 37 % ausmachen! Die hohen Inbetriebnahmequoten werden bis Ende 2018 beibehalten. Heute ist Moskau mit 5,5 Mio. m² führend in Bezug auf die gesamte Einzelhandelsfläche in Europa. Analysten stellen eine Verbesserung der Verbrauchernachfrage in Moskau fest. Im ersten Halbjahr 2016 stieg die Besucherzahl von Einkaufszentren um 10 %. Neue internationale Marken drängen auf den Markt – seit Anfang des Jahres wurden in Russland 26 neue Marken registriert, von denen 23 Moskau für ihr Debüt ausgewählt haben.

Woronesch

Tjumen

Bei der Erstellung des Materials wurden Daten von Unternehmen verwendet: Knight Frank, JLL, Magazin Shopov, ekbpromo, IDEM, Cushman & Wakefield.

Experten zufolge kommen derzeit etwa 500 Quadratmeter Verkaufsfläche auf 1.000 Russen, die Norm liegt bei 1.200 Quadratmetern – das ist nach der Ukraine der niedrigste Wert in Europa. 5

In der *******Region gibt es 21.200 Handelseinrichtungen, davon 17.056 stationär. Die Struktur des stationären Netzes umfasst 157 Einkaufszentren und Komplexe, 16.899 Geschäfte. Die Gesamtverkaufsfläche beträgt 2.695,2 Tausend Quadratmeter. m. Das Volumen der Einzelhandelsfläche erhöhte sich um 187,7 Tausend Quadratmeter. m.

Das Angebot an Einzelhandelsflächen stieg 2009 in der *******-Region von 570 auf 613 qm. m pro 1 Tausend Einwohner.

Im Oberzentrum nähert sich diese Zahl der Zahl von 900-990 Quadratmetern Verkaufsfläche pro Tausend Einwohner.

Also der Indikator Versorgung der Städte der Region mit Einzelhandelsflächen deutlich niedriger als im Oberzentrum und ist 469 Meter pro tausend Einwohner.

******* Die Region hinkt den Nachbarregionen bei der Verfügbarkeit hochwertiger Einzelhandelsflächen hinterher, im Jahr 2007 betrug der Versorgungsgrad der Bevölkerung mit Einzelhandelsflächen aller Kategorien in der Stadt Perm 452,8 qm. m. pro 1000 Einwohner. Dies liegt über der gesellschaftlichen Norm von 260 qm. pro 1000 Einwohner, aber niedriger als in den Nachbarregionen und deutlich niedriger als die europäischen Standards - 1000 qm. pro 1000 Einwohner.

2008 startete die Landesregierung das Projekt „Handelsplattformen. Entwicklung eines Logistikclusters und hochwertiger Einzelhandelsflächen in der ****** Region. Wie von den Behörden geplant, soll es der Region hochwertige Einzelhandelsflächen zur Verfügung stellen. Sie werden ihrerseits alle Bedingungen schaffen, um die Verbrauchernachfrage der Bewohner und Gäste der ******-Region zu befriedigen, die Einzelhandels- und Dienstleistungsmärkte zu entwickeln, Bedingungen für die Bildung eines wettbewerbsfähigen Umfelds zu schaffen, die Investitionen in den Handel und ähnliches zu erhöhen Branchen. Außerdem trägt dieses Projekt dazu bei, die Handels- und Logistikinfrastruktur der Region näher an das europäische Niveau heranzuführen.

1. Staatliche Regulierung der Branche

Während der Krise hat die Teilnahme der Regierung der Russischen Föderation, einschließlich der Vertreter des Ministeriums für Industrie und Handel Russlands, am Dialog der Handelsunternehmen mit dem Bankensektor dazu beigetragen, die Situation im Handelssektor zu stabilisieren.

Das Ministerium für Industrie und Handel der Russischen Föderation hat als spezialisierte Agentur einen umfassenden Ansatz für die Entwicklung der Handelsindustrie in Russland verfolgt.

Im April 2009 genehmigte die Regierung der Russischen Föderation ein Maßnahmenprogramm zur Entwicklung des Handels, das vom Ministerium für Industrie und Handel Russlands und anderen interessierten Abteilungen ausgearbeitet wurde, dessen Hauptaktivitäten die Verabschiedung des Gesetzes „Über die Grundlagen“ waren der staatlichen Regulierung von Handelsaktivitäten in der Russischen Föderation" und die Entwicklung einer Handelsentwicklungsstrategie in der Russischen Föderation für 2010–2015

Das Gesetz „Über die Grundlagen der staatlichen Regulierung von Handelsaktivitäten in der Russischen Föderation“ soll die gesetzliche Regulierung der Branche sicherstellen und umfasst sieben Hauptbereiche:

Gewährleistung eines einheitlichen Wirtschaftsraums im ganzen Land;

Kompetenzabgrenzung zwischen Behörden;

Beseitigung administrativer Handelshemmnisse;

Korrektur der komplizierten Beziehungen zwischen einheimischen Lebensmittelproduzenten und Handelsorganisationen, um gewissenhafte Handelspraktiken zu entwickeln, die den Marktbedingungen entsprechen;

Entwicklung einer modernen Handelsinfrastruktur in der Russischen Föderation;

Unterstützung für kleine Unternehmen;

Förderung der Entwicklung der Warenproduktion.

Eine der Hauptentwicklungsrichtungen der Branche ist die Erweiterung der Vielfalt von Formen und Formaten von Handelsaktivitäten, die die Aufrechterhaltung eines hohen Wettbewerbsniveaus ermöglichen und dazu beitragen werden, die geografische und preisliche Zugänglichkeit von Waren für die Bevölkerung sicherzustellen.

Das Handelsgesetz wurde am 25. Dezember vom Föderationsrat genehmigt. Das Dokument tritt am 1. Februar 2010 in Kraft.

Das Gesetz sieht Beschränkungen für den Zahlungsaufschub an Lieferanten je nach Produktkategorie vor: 10 Tage für Produkte mit einer Haltbarkeit von zehn Tagen, 30 Tage für Produkte mit einer Haltbarkeit von 30 Tagen und 45 Tage für alle anderen Produkte. einschließlich in Russland hergestellter alkoholischer Produkte.

Laut Gesetz ist es Einzelhändlern untersagt, andere Vergütungen von Lieferanten als einen Mengenrabatt von maximal 10 % des Einkaufspreises der Ware in den Liefervertrag aufzunehmen.

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine Antimonopoländerung, die das Wachstum von Ketten in Regionen verbietet, in denen sie mehr als 25% des Einzelhandelsmarktes besetzt haben, und die am 1. Februar in den Subjekten der Föderation und ab dem 1. Juli in Kraft tritt Stadtbezirke und Stadtteile.

Begründung für die Berechnung der Standards für die Versorgung der Bevölkerung mit der Fläche von Einzelhandelseinrichtungen

Bei der Entwicklung einer Methodik zur Berechnung der Standards für die Versorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelsflächen wurde der aktuelle regulatorische Rechtsrahmen in Russland und im Ausland untersucht, eine Analyse der Handelsinfrastruktur der Teileinheiten der Russischen Föderation und der Auswirkungen auf die durchgeführt Bedarf der Bevölkerung an Verkaufsflächen von wirtschaftlichen, demografischen und sozialen Faktoren.

Ausländische Erfahrungen bei der Planung der Entwicklung des Einzelhandels basieren auf bestimmten Standards. In Frankreich sieht die Gestaltung neuer Wohngebäude den Bau von 2 Quadratmetern vor. m Verkaufsfläche pro Wohnung. In Großbritannien definieren die Vorschriften die erforderliche Anzahl von Geschäften pro 1.000 Einwohner und die Anzahl der Personen pro Geschäft. In den Vereinigten Staaten bestimmen Standards die Anzahl der Gewerbebetriebe pro 1000 Einwohner oder die erforderliche Länge der für Geschäfte vorgesehenen Straßenfassade, berechnet in laufenden Metern pro bedingter Bevölkerung.

In Ungarn ist die errechnete Kennzahl der Umsatz pro Quadratmeter. m Verkaufsfläche, die auf einen Zeitraum von 3-5 Jahren hochgerechnet wird. In der Tschechischen Republik basiert die Berechnung auf der Bestimmung des Einzelhandelsumsatzvolumens durch langfristige Prognose des Bedarfs an Einzelhandelsflächen und der Anzahl der Einzelhandelsmitarbeiter. In Polen wird bei der Planung eines Vertriebsnetzes ein Leistungsindikator verwendet, der in der Höhe des Umsatzes ausgedrückt wird, der von 1 Quadratmeter erzielt wird. m Verkaufsfläche. Rumänien verwendet eine ähnliche Methode zur Planung von Einzelhandelsflächen. Zusätzlich wird zur Überprüfung des Bedarfs eine Kontrollrechnung durchgeführt – sie ermittelt den Standard der Verkaufsfläche pro 1000 Einwohner für die Zukunft für diese Stadt, indem sie die gesamte Verkaufsfläche durch die zukünftige Einwohnerzahl der Stadt dividiert.

In der Republik Ukraine werden die Standards durch die Mindestgröße der Verkaufsfläche ausgedrückt, die auf 1000 Personen fällt. Es ist 423 qm groß. m für alle Arten von Einzelhändlern, einschließlich - 169 qm. m für Konsumgüter und 254 qm. m - für Non-Food-Produkte. In Weißrussland wurden Standards für die Bereitstellung einer Verkaufsfläche von 260 qm für die Bevölkerung genehmigt. m pro 1000 Einwohner in Bezirkszentren, in ländlichen Gebieten - 220 m². m.

Der bisher in der UdSSR geltende unionsweite Standard für das Angebot an Einzelhandelsflächen je 1.000 Einwohner betrug 230 qm. m (90 qm für Food und 140 qm für Non-Food-Produkte). Dieser Indikator liegt jedoch deutlich unter dem durchschnittlichen europäischen und nordamerikanischen Niveau (650 m²) und dem US-Niveau (1200 m²).

Eines der letzten in der UdSSR verabschiedeten Dokumente sind Baunormen und -regeln (SNiP) 2.07.01-89 „Stadtplanung. Planung und Entwicklung von städtischen und ländlichen Siedlungen “, genehmigt durch das Dekret der UdSSR Gosstroy vom 01.01.01 Nr. 78. Es sieht die Normen der Verkaufsfläche von Geschäften in städtischen Siedlungen vor - 280 Quadratmeter. m pro 1000 Personen (einschließlich Lebensmittel - 100 m², Non-Food - 180 m²), in ländlichen Gebieten - 300 m². m (einschließlich Lebensmittel - 100 m², Non-Food - 200 m²)

Die in der Zeit der zentralisierten Wirtschaftsführung entwickelten Standards der UdSSR können den veränderten sozioökonomischen Lebensbedingungen der Bevölkerung des modernen Russland nicht gerecht werden. Die Standards der UdSSR wurden auf der Grundlage der wirtschaftlichen Möglichkeiten des Landes zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt und nicht auf der Grundlage der tatsächlichen Notwendigkeit, die Bevölkerung mit einem Einzelhandelsnetz zu versorgen.

Um eine Methodik zur Berechnung der Standards für die Versorgung der Bevölkerung mit einer Fläche von Einzelhandelseinrichtungen zu entwickeln, führte die Russische Staatliche Universität für Handel und Wirtschaft eine Studie in den Städten durch: Kemerowo, Iwanowo, Orenburg, Tscheljabinsk, Samara, Juschni Sachalinsk . Diese Siedlungen wurden ausgewählt, um die Standards für die maximal zulässige Zeit zu analysieren, die Käufer für den Kauf verschiedener Warenkategorien aufwenden müssen, um regionale Besonderheiten und den Grad der Zufriedenheit der Einwohner dieser Städte mit der Bereitstellung von Einzelhandelsflächen zu identifizieren .

Die Gesamtstichprobengröße betrug viertausend Personen, Bürger mit unterschiedlichem Einkommensniveau im Alter von 18 bis 70 Jahren nahmen an der Fragebogenerhebung teil.

Der Fragebogen der soziologischen Befragung ermöglichte es, die finanzielle Situation der Befragten zu ermitteln; durchschnittliche Kaufhäufigkeit; die akzeptable Zeit, die der Befragte bereit ist, für den Kauf von Waren aufzuwenden; Ermittlung des Anspruchsniveaus während des Kaufvorgangs; die Kauftätigkeit der Bevölkerung beim Erwerb langlebiger Güter sowie die Präferenz für deren Verkaufsorte.

Im Rahmen der Studie wurde die durchschnittliche Kaufhäufigkeit der vorgeschlagenen Lebensmittelkategorien ermittelt. Beim Einkauf von Lebensmitteln für die Bevölkerung ist die fußläufige Erreichbarkeit des Ladens wichtig – über 12 % der Befragten kaufen lieber ohne langes Suchen, Auswählen und Anstehen im Laden ein. Beispielsweise sind die Befragten bereit, bis zu 5 Minuten für die Auswahl von Brot und Backwaren und 15 Minuten oder mehr für die Auswahl von Fleisch und Fleischprodukten aufzuwenden.

Nach der Untersuchung wirtschaftlicher, soziodemografischer, organisatorischer und administrativer und anderer Faktoren wurde eine quantitative und qualitative Einschätzung des Bedarfs der Bevölkerung an Verkaufsflächen vorgenommen und eine empirische Formel zur Berechnung des Standards für die Versorgung der Bevölkerung mit Verkaufsflächen abgeleitet, die hängt von der durchschnittlichen Anzahl der Besuche an den Verkaufsstellen einer bestimmten Produktgruppe pro Tag, den Normen des Bereichs des Handelsraums ab, der für die Bedienung eines Käufers erforderlich ist, sowie der maximal zulässigen Zeit, die der Käufer zu verbringen bereit ist beim Kauf eines bestimmten Produkts:

Im Zuge der Berechnung der Basisindikatoren wurde eine Analyse von 23 Warengruppen durchgeführt. Berechnungen des allgemeinen Standards Ro und Verbundnormen RoProd und Ronicht zu verkaufen sind in Tabelle 1 gezeigt.

Tabelle 1. Berechnung des allgemeinen Standards für die Bereitstellung der Fläche von Einzelhandelseinrichtungen für die Russische Föderation und ihrer zusammengesetzten Werte für Lebensmittel und Non-Food-Produkte

Die Berechnungsdaten für den Mindestbedarf an Verkaufsfläche werden um den maximal möglichen Kaufkomplexitätsfaktor, also die durchschnittliche Anzahl gekaufter Artikel pro Ladenbesuch, bereinigt.

Im Lebensmittelhandel wird der maximal mögliche Wert des Koeffizienten gleich 5,0 angenommen, im Non-Food-Handel - 1,5. Unter Berücksichtigung dieser Änderungen haben die für die Russische Föderation gemittelten durchschnittlichen Komfortstandards für die Versorgung der Bevölkerung mit der Fläche von Einzelhandelseinrichtungen die folgenden Werte:

RoProd= 795,47/5 = 159 qm m pro 1000 Personen;

Ronicht zu verkaufen\u003d 542,51 / 1,5 \u003d 362 m² m pro 1000 Personen.

Allgemeiner Standard:

Ro= RoProd+ Ronicht zu verkaufen= 521 qm m pro 1000 Personen.

Die Experten von MAGAZIN MAGAZINOV bewerteten die Situation in allen Segmenten des Moskauer Marktes für Einkaufszentren und skizzierten die wichtigsten Trends und Prognosen auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt.

Neues Angebot im Einkaufszentrum in Moskau

In der zweiten Jahreshälfte 2016 wird mit 466.000 m² eine der größten Inbetriebnahmen von Einzelhandelsflächen in den letzten zehn Jahren erwartet. m. Wenn in der ersten Hälfte des Jahres nur ein Einkaufszentrum in Moskau eröffnet wurde - "Riviera" (100.000 m²), werden in der zweiten Hälfte voraussichtlich 12 neue Einkaufszentren in Betrieb genommen. Bezogen auf die in Auftrag gegebene Verkaufsfläche ist dies nur vergleichbar mit 2014, als 415.000 m² M. Verkaufsfläche. Die Dynamik der Eröffnung neuer Einkaufszentren in Moskau spiegelt die Zyklizität des Einzelhandelsimmobilienmarktes wider: die letzten beiden Zyklen - von 2008 bis 2012 sowie von 2013 bis 2016.

Beobachtungen zeigen, dass die maximale Menge an neuem Angebot auf Jahre wirtschaftlicher Instabilität fällt. Während der Zeit des Wirtschaftswachstums werden viele neue Projekte gestartet, aber aufgrund der langen Investitionsphase erfolgt die Eröffnung neuer Einkaufszentren oft in Zeiten der Rezession der Wirtschaft. Nun können Sie die beschriebene Situation beobachten.

In den Jahren 2017-2018 werden dreimal weniger Einzelhandelsflächen auf den Markt gebracht als in den Jahren 2015-2016. Das Volumen des Neuangebots wird mit dem Niveau von 2010-2011 vergleichbar sein.

Es sei darauf hingewiesen, dass, wenn das neue Angebot in den letzten zwei Jahren hauptsächlich aufgrund mehrerer großer Objekte (Aviapark und Vegas Crocus City im Jahr 2014, Columbus im Jahr 2015) gebildet wurde, im Jahr 2016 geplant ist, viele kleinere Einkaufszentren zu eröffnen . Es wird fast so viele von ihnen geben, wie in den letzten 2 Jahren eingeführt wurden. Gleichzeitig wird die GLA des größten von ihnen 80.000 m² betragen. m, das ist etwa dreimal weniger als die Fläche von "Aviapark".

Bereits Anfang 2017 wird erwartet, dass das Angebot an neuen Einkaufszentren die Nachfrage übersteigen wird. Der Druck auf den Markt wird von erheblichen Leerstandsflächen ausgehen.

Bis Ende 2016 dürfte die Leerstandsquote den höchsten Stand der letzten 7 Jahre erreichen.

Jetzt gibt es den niedrigsten Leerstand (6,5 %) in den letzten 2,5 Jahren. Dieses Phänomen ist jedoch nur vorübergehend: Prognosen zufolge könnte der Leerstand in Zukunft um 3,5 % steigen und das Niveau von 2015 (10 %) erreichen.

Der Grund dafür ist, dass 2016 eine Rekordzahl an Einzelhandelsflächen eingeführt wird. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Leerstandsquote der 2015 eingeführten Einkaufszentren in Moskau lag im ersten Halbjahr 2015 bei 19 %.

Nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres liegt Moskau bei der Bereitstellung von Einzelhandelsflächen pro Kopf (437 m²/Tsd. Einwohner) an vierter Stelle.

Wenn jedoch alle erklärten Ziele rechtzeitig eingeführt werden, werden sich die Kräfteverhältnisse bis Ende des Jahres ändern. Krasnodar bleibt auf dem ersten Platz, Samara belegt den zweiten Platz aufgrund der Inbetriebnahme des Good’Ok-Einkaufszentrums mit einer GLA von 115.000 m². m (536 m² / Tausend Einwohner). Es folgen Jekaterinburg (499 qm/1000 Einwohner) und Moskau (475 qm/1000 Einwohner), die ihren 4. Platz im Ranking behalten werden.

Im Vergleich zu Ende 2015 haben die meisten Mieter ihre Entwicklung wieder aufgenommen. Wenn viele Ketten Anfang des Jahres keine klaren Entwicklungspläne hatten und die Einzelhändler weiter optimierten, begannen viele Akteure gegen Mitte des Jahres, Objekte auszuwählen und zu verhandeln. Dies ist auf die positive Besucherdynamik der Einkaufszentren und Anzeichen einer Stabilisierung der gesamtwirtschaftlichen Lage zurückzuführen.

Mieter nahmen lange Zeit eine abwartende Position ein und prüften vor allem Angebote in bestehenden Einkaufszentren. Aufgrund der Angebotsreduzierung in den bestehenden Einkaufszentren und der damit verbundenen gestiegenen Erwartungshaltung der Vermieter sind jedoch immer mehr Netze bereit, Objekte im Bau zu prüfen. Auch im Bau befindliche Einkaufszentren werden attraktiv, weil Vermieter bereit sind, komfortablere Konditionen anzubieten, zum Beispiel CAP für das erste Mietjahr. Außerdem gibt es in den letzten Jahren immer häufiger eine Zahlungsregelung, bei der der Satz für das zweite Mietjahr auf den durchschnittlichen Umsatz des ersten Jahres festgelegt wird.

Angebot von Einkaufszentren in den Bezirken von Moskau

Die meisten Anlagen werden in jenen Bezirken Moskaus in Betrieb genommen, die bereits einen relativ hohen Anteil an der Gesamtversorgung der Stadt haben. Im Landkreis Süd werden 4 weitere Einkaufszentren eröffnet, deren Anteil unter Berücksichtigung der Inbetriebnahme 19 % am Gesamtangebot betragen wird.

2 Einkaufszentren werden in SAO (14%) und 4 Einkaufszentren - in ZAO (10%) eröffnet. Diese drei Bezirke werden etwa 70 % des Gesamtangebots in Moskau ausmachen.

Dabei bleibt der Östliche Verwaltungsbezirk der Bezirk mit dem geringsten Angebot an Einzelhandelsflächen: Bis Ende des Jahres wird dort kein einziges Einzelhandelsgeschäft mehr eröffnen.

Verteilung der Moskauer Bezirke nach dem Anteil der Versorgung mit Einzelhandelsflächen

Geschäftsbedingungen für die Anmietung von Einzelhandelsflächen in Moskauer Einkaufszentren

In den meisten Objekten wurden die Raten nicht indexiert, sodass sie auf dem Niveau von 2015 blieben. Es sollte beachtet werden, dass die Mieter in einer Reihe von Einkaufszentren gewechselt wurden, wodurch die Vermieter versuchten, zahlungskräftigere Einzelhändler zu finden und Marken durch einzigartige oder beliebtere zu ersetzen.

Bei der Analyse des durchschnittlichen Mietniveaus ist anzumerken, dass die Miete bis 2014 in der Regel auf der Grundlage eines Festzinssatzes und seit 2015 als Prozentsatz des Umsatzes berechnet wurde.

Mietpreise* in Rubel in Einkaufszentren, die vor 2014 eröffnet wurden

* Die Tabelle zeigt die Bandbreiten der durchschnittlichen Mietpreise für Räumlichkeiten in modernen Einkaufszentren in Moskau (in Betrieb genommen vor 2014) pro Quadratmeter. m pro Jahr, exkl. MwSt. und Betriebsgebühren, Stand Ende Juni 2016

Kommerzielle Bedingungen für Einkaufszentren seit 2015 in Kraft

* CAP - der maximale Anteil der Mietzahlungen am Gesamtumsatz des Mieters, einschließlich Betriebskosten, ohne Nebenkostenabrechnungen.

Die veränderte Wirtschaftslage hat zwangsläufig dazu geführt, dass die Margen des Geschäfts großer Netzwerkplayer im Sportartikelmarkt gesunken sind. In diesem Zusammenhang ist in diesem Segment ein Rückgang des ATS von 8-10 % auf 4-8 % zu beobachten.

Für Einzelhändler im Bereich Haushaltsgeräte und Elektronik ist das Format von 4000-6000 qm. m, wo CAP traditionell niedriger war, hat den Markt fast vollständig verlassen. Stattdessen nur das Format von 1200-2200 qm. m, wobei CAP 4-6% beträgt.

Laut Alexandra Romashina, leitende Beraterin bei SHOP MAGAZINOV, eröffnen Einzelhändler zunehmend Geschäfte in Einkaufszentren zu Bedingungen, die die Entwickler verpflichten, die Kosten für die Einrichtung der Räumlichkeiten zu tragen, oder bieten Bedingungen an, die mit der Eröffnung von Marken über ein Franchise verbunden sind.

Ankermieter wie Kinos und Unterhaltungszentren haben die Anforderungen an den Zustand der übertragenen Räumlichkeiten und deren Ausstattung deutlich erhöht, was auch zu einem Anstieg der Baukosten für Entwickler geführt hat. Inhaber von Einkaufszentren müssen häufig die Bedürfnisse der Einzelhändler erfüllen, um das Konzept der Einrichtung aufrechtzuerhalten, die Auslastung des Einkaufszentrums zu erhöhen und einen akzeptablen Verkehr sicherzustellen.

Einige Modehändler neigen dazu, größere Räumlichkeiten anzumieten.

Dieser Mietergruppe gelingt es oft, mit den Eigentümern attraktive Handelskonditionen auszuhandeln, wie z. So haben internationale Marken wie H&M, Marken der Inditex-Gruppe sowie eine Reihe von Bundesmarken - Befree, Familia - ihr Format bereits erhöht.

Im vergangenen Jahr wurden mehrere Geschäfte eröffnet, die den Entwicklungsvektor hin zu großen Einkaufszentren verändert haben. So sind im Aviapark-Einkaufszentrum und im Columbus-Einkaufszentrum ziemlich viele neue Geschäfte entstanden, wie Factory Kalyaev, Porta 9, Claustraphobia, Ogogo Obstanovochka usw. Darüber hinaus gibt es einen Zustrom von Einzelunternehmern in große Einkaufszentren die ihnen zuvor aufgrund hoher Raten und hoher Anforderungen des Vermieters nicht zugänglich waren.

Prognose der Inbetriebnahme des Einkaufszentrums bis Ende 2016

Bis Ende 2016 entstehen 12 Objekte mit einer Gesamtmietfläche von 466.000 qm. m.

Die Eröffnung von Einkaufszentren in der Region Moskau ist für Ende 2016 geplant

Somit lassen sich folgende Trends auf dem Moskauer Shoppingcenter-Markt ausmachen:

• Noch in diesem Jahr wird mit einer groß angelegten Inbetriebnahme der Anlagen gerechnet. Rund 70 % des Neuangebots entfallen auf die führenden Bezirke in Bezug auf das Angebot an Einzelhandelsflächen.
• Nach einem Rückgang auf das Niveau von 6,5 % im ersten Halbjahr soll er bis Anfang 2017 auf 10 % steigen.
• Mietpreise und CAP haben sich in den letzten sechs Monaten mit Ausnahme der Segmente Sportartikel und Haushaltsgeräte nicht verändert.
• Bis Ende des Jahres wird Moskau seinen derzeitigen 4. Platz in Bezug auf die Einzelhandelsfläche unter den russischen Städten behalten. Den ersten Platz belegt Krasnodar, den zweiten Platz Samara und den dritten Platz Jekaterinburg.
• Der Ostbezirk von Moskau ist nach wie vor der am stärksten ungesättigte Teil der Stadt mit Einzelhandelseinrichtungen und hat ein großes Potenzial für die Umsetzung von Entwicklungsprojekten.
• Prognosen zufolge wird das neue Angebot des Einkaufszentrums den Markt unter Druck setzen und die Mietpreise nicht wachsen lassen. In einigen Segmenten wird es günstigere Mietkonditionen für Einzelhändler schaffen.

Die Rezension wurde von den Spezialisten der Firma SHOP MAGAZINOV erstellt