A, B, C, D - Moskva ofislərinin təsnifatı. Biznes mərkəzlərinin və ticarət mərkəzlərinin təsnifatı

Yeni siyahı 26 maddədən ibarətdir.

Moskva Tədqiqat Forumu ofis binalarının təsnifatında bir sıra maddələrin yenilənməsini elan etdi. İl ərzində Foruma daxil olan şirkətlər ofis binalarının qiymətləndirilməsi meyarlarını və onların müasir bazar tələblərinə uyğunluğunu müzakirə ediblər. Nəticədə, təsnifat maddələrinin 70%-dən çoxu obyektlər üçün daha sərt tələblər istiqamətində yenidən işlənmişdir.

Xatırladaq ki, ofis binalarının Təsnifatı 2003-cü ildə Moskva Tədqiqat Forumu tərəfindən hazırlanıb və 2006-cı ildə yekunlaşdırılıb.

Yenilənmiş təsnifat tələbləri əsas kateqoriyalara qruplaşdıran 26 bənddən ibarətdir: mühəndislik sistemləri, dizayn xüsusiyyətləri, yerləşmə, dayanacaq, əmlak, binanın idarə edilməsi və kirayəçi xidmətləri. Əhəmiyyətli bir yenilik "Sertifikatlaşdırma" bəndi oldu - biznes mərkəzlərinin uyğunluğu beynəlxalq standartlar BREEAM və LEED kimi enerji səmərəliliyi. Bu paraqraf hələ də məsləhət xarakteri daşıyır, lakin bazarda baş verən dəyişiklikləri və binaların ekoloji göstəricilərinin artan əhəmiyyətini göstərir.

Əhəmiyyətli dəyişikliklər "Dayanacaq" maddəsinə təsir etdi. İlə əlaqədar son dəyişikliklər beş aparıcı beynəlxalq şirkətin analitikləri şəhərdə parkinq sahəsinin təşkili ilə bağlı belə qənaətə gəliblər ki, parkinq üçün tələbləri dəyişdirmək lazımdır. Garden Ring daxilində yerləşən biznes mərkəzləri üçün parkinq yerlərinin mövcudluğu göstəricisi tövsiyə halına gəldi: 100 kv. m icarəyə götürülmüş sahə. Garden Ring-dən kənarda yerləşən A və B + sinif obyektləri üçün təhlükəsizlik faktoru məcburi parametrə çevrildi:

Bağ dairəsi ilə Üçüncü Dairəvi Yol arasında: 1/80-dən az olmayan;

Üçüncü Dairəvi Yol və Moskva Dairəvi Yolu arasında: 1/60-dan az olmayaraq;

Moskva Dairəvi Yolundan kənarda: 1/30 - 1/40 və ya daha çox.

Ümumiyyətlə, təsnifatlaşdırılmış binalara olan tələblər daha da sərtləşib. Beləliklə, 7 meyar məcburi hala gəldi:

Mərkəzi bina idarəetmə sisteminin olması (B+ sinfi üçün)

İstilik, havalandırma və kondisioner sisteminin mövcudluğu (B- sinfi üçün)

Liftlərin gözləmə müddəti 30 saniyədən çox deyil (A sinfi üçün)

Minimum şəffaf tavan hündürlüyü 2,7 m (B+ sinfi üçün)

Pəncərədən "nüvəyə" qədər döşəmənin dərinliyi 10 m-dən çox olmamalıdır (A sinfi üçün)

Zərər əmsalı 12%-dən çox deyil (B+ sinfi üçün)

Səmərəli şəkildə təşkil edilmiş qəbul sahəsinin olması (A sinfi üçün)

B sinfi binaların təsnifat sisteminə yenidən baxıldı. Binanın qiymətləndirilməsi meyarları artıq məcburi və tövsiyə xarakterlidir. Binanı B sinif obyekti kimi təsnif etmək üçün ofis işçilərinin təhlükəsiz və kifayət qədər rahat işini təmin etmək üçün bütün 8 məcburi meyar yerinə yetirilməlidir:

İstilik, havalandırma və kondisioner sisteminin olması,

Müasir yanğın təhlükəsizliyi sistemi,

4 mərtəbəli binalar üçün müasir liftlərin olması,

Videomüşahidə sisteminin və binaya girişə nəzarətin olması,

Ümumi sahələrin və fasadların bəzədilməsində yüksək keyfiyyətli materiallardan istifadə,

Təhlükəsiz parkinqin olması,

Mütəşəkkil bina idarəetməsi,

Binanın bilavasitə yaxınlığında mövcud olan infrastrukturu nəzərə alaraq daxili infrastrukturun olması.

Təşkilatın uğuru təkcə menecerlərin və işçilərin peşəkarlığından deyil, həm də ofisin düzgün, düşünülmüş yerləşməsindən asılıdır. Yalnız yerləşdiyi yerin rahatlığı deyil, həm də içəridəki atmosfer, təqdim olunan bir görünüş vacibdir. Burada məşhur atalar sözü mümkün qədər yaxşı işləyir: "Geyimlə görüşürlər ...".

Biznes mərkəzi kateqoriyası nədir

Ofislər tez-tez biznes mərkəzlərində yerləşir, onların kateqoriyaları haqqında daha çox öyrənməyə dəyər. Kateqoriyalar bir neçə meyarla müəyyən edilir:

yer. Bu çox vacibdir, çünki partnyorların və müştərilərin ofisinizə çatmasının nə dərəcədə rahat olacağı onların ümumiyyətlə şirkətlə əlaqə saxlamaq istəyib-istəməməsindən asılıdır. Eyni maddəyə giriş asanlığı daxildir - nəqliyyat rabitəsi, parkinq;
binanın təqdimat qabiliyyəti. Onun fasadı, girişi və s. Eksteryer və interyerin vəziyyəti;
sahə və dizayn xüsusiyyətləri;
mərtəbələrin, pəncərələrin, liftlərin keyfiyyəti;
mühəndis kommunikasiyaları: ventilyasiya, kondisionerlər, kommunikasiyalar;
obyektin təhlükəsizliyi;
infrastruktur.

Biznes mərkəzlərinin təsnifatı

Bir biznes mərkəzində binaların icarəsinin dəyəri birbaşa A, B, C hərfləri ilə qeyd olunan sinifindən asılıdır.

Ən əlçatan, lakin ən prestijlilərdən uzaq olan C sinifli biznes mərkəzləridir.Onların binalarında aşağıdakılar olmalıdır:

Havalandırma və istilik sistemi.
Bina üç mərtəbədən çox olduqda lift.
Təhlükəsizlik sistemləri və giriş nəzarətinin mövcudluğu.

Bunlar belə bir biznes mərkəzinin cavab verməli olduğu minimum tələblərdir.

axın-egzoz ventilyasiyası;
mikroiqlimi tənzimləmək imkanı;
yanğın təhlükəsizliyi sistemləri;
video nəzarət və gecə-gündüz təhlükəsizlik;
nəqliyyat arteriyalarına yaxın yer.

Ölkəmizdə ofis sahəsi üçün əlavə keyfiyyət səviyyələri var, onlar + və ya - ilə göstərilir. Misal: B+ sinifli biznes mərkəzi A və B arasında və ya A- ilə demək olar ki, eyni olacaq. Belə bir bölgü bir qədər ixtiyaridir, çünki mərkəzdə daha yaxşı və daha pis bir şey ola bilər.

A sinifli biznes mərkəzlərinə gəlincə, onlarda əvvəlkilərin hər şeyi var. Ancaq ona bir neçə əlavə şey var:

Əsas magistrallardan görünmə.
Öz enerji təchizatı və təcili dizel generatorunun olması.

Qızıl orta

Şuxova 14 biznes mərkəzi B+ sinfinə aiddir, yəni orada ofisləri icarəyə verərək rahatlığın və rahatlığın nə olduğunu hiss edəcəksiniz. İnfrastruktur yüksək səviyyədə inkişaf edib, yerləşdiyi yer Moskvanın mərkəzindədir. Buna baxmayaraq, yer sakitdir və nəqliyyat əlçatanlığı əla kimi xarakterizə olunur.

İşğal olunmuş ərazi Biznes Mərkəzi- 1 ha. Seçdiyiniz hündürlükdə bir neçə bina var. Sinifinə uyğun interyeri var, bütün mühəndis kommunikasiyaları var. Əgər tərəfdaşlarınıza və müştərilərinizə mehribanlıq və açıqlıq göstərmək istəyiniz varsa - Şuxova 14 biznes mərkəzinə gəlin.

Beynəlxalq təcrübədə ofis daşınmaz əmlakının bir neçə təsnifatından istifadə olunur., lakin BOMA (Bina Sahibləri və Menecerləri Birləşməsi) tərəfindən hazırlanmış sistem ən çox istifadə edilən sistem hesab olunur. Biznes mərkəzləri "A", "B" və "C" kateqoriyalarına görə təsnif edilir.

"A" sinifli ofis binaları ən prestijli və yüksək keyfiyyətli, "C" sinif xüsusiyyətləri, öz növbəsində, müasir tələblər. Müəyyən bir sinfə aidiyyət müəyyən dərəcədə subyektivdir və müəyyən xüsusiyyətlərə uyğunluq nəzərə alınmaqla həyata keçirilir:

Məkan.
Bina növü.
Binanın yeniliyi.
Bina baxım sistemləri, təhlükəsizlik sistemi.
Binanın planlaşdırılması, dekorasiyası və tikintisində həllər.
Mühəndislik sistemləri, kondisioner və havalandırma sistemləri.
Telekommunikasiya sistemləri.
Parkinq.
Bina liftlərlə təchiz olunub.
İnfrastruktur.

Rusiya hələ ki, vahid təsnifatı təsdiq etməyib ofis sahəsi. Bazarda sistemlərin bir çox variantı var, lakin onların hamısı oxşar prinsiplərə əsaslanır.

Ən məşhur təsnifatlar bunlardır:

Rusiya Rieltorlar Gildiyasının baş analitiki G.M.-nin təsnifatı. Sternik.
2003-cü ildə hazırlanmış və 2006 və 2013-cü illərdə əlavə edilmiş Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı.
2008-ci il Sankt-Peterburq Tədqiqat Forumunun təsnifatı

Bir çox qiymətləndirmə şirkətləri "ABC" kimi bir sistemdən istifadə edirlər.. Rusiya reallıqlarında bəzi şirkətlər xüsusi “D” kateqoriyası əlavə edirlər ki, bu da bir çox binaların sovet dövrünə aid olması, yenidən qurulmaması və hətta “C” kateqoriyasının tələblərinə cavab verməməsi ilə bağlıdır.

2006-cı ildə Moskva Tədqiqat Forumunda tələblərin sərtləşdirilməsinə uyğun olaraq 2003-cü il təsnifatı dəyişdirildi. Yeni struktur müasiri ayırır ofis binalarıüç növə bölünür: "A", "B+" və "B-". Göstərilən meyarlara cavab verməyən binalar "C" və aşağıda təsnif edilir. 2013-cü ildə mühüm yenilik “Sertifikatlaşdırma” bəndi, yəni ofis mərkəzlərinin beynəlxalq enerji səmərəliliyi standartlarına: LEED və BREEAM-ə uyğunluğu oldu.

İkinci təsnifat sistemi "A" sinfinin əlavə kateqoriyalara bölünməsini nəzərdə tutur:"A1", "A2", "A3" və daha ətraflıdır. Ondan Noble Gibbons və Colliers International tərəfindən öz təcrübələrində istifadə olunur. "A +", "A" və "A-" alt siniflərinə bölünmə oxşardır.

"A" sinfi

A sinifi olan biznes mərkəzləri optimal həll səriştəli planlı, yüksək səviyyədə tikinti və bitirmə ilə yeni komplekslərdə yerləşən ofis binaları üçün; avtomatlaşdırılmış sistemlər təhlükəsizlik, rabitə və rabitə sistemləri ilə təchiz olunmuş həyat təminatı. Belə ofislər əsasən şəhərin mərkəzində və ya çoxlu sayda nəqliyyat qovşağının olduğu prestijli ərazilərdə tikilir.

Böyük şirkətlər yüksək səviyyəli biznes mərkəzlərində binaların kirayəçiləri kimi çıxış edirlər və xarici şirkətlərin filialları. "A" sinfi müasir binanın bütün meyarlarına tam cavab verir, o cümlədən:

Mərkəzi bina idarəetmə sisteminin mövcudluğu.
Müasir yanğın təhlükəsizliyi sisteminin mövcudluğu.
Tavan hündürlüyü 2,7 m-dən az olmamalıdır.
Ümumi sahələr və fasadlar üçün yüksək keyfiyyətli bitirmə materialları.
Liftlərin gözləmə müddəti 30 saniyədən çox deyil.
Pəncərədən "nüvəyə" qədər döşəmə dərinliyi 10 m-dən çox deyil.
Səmərəli təşkil edilmiş qəbul sahəsinin, konfrans otaqlarının, geniş yemək və istirahət zonalarının olması.
Dizayner təmiri.
Biznes mərkəzinə girişi olan çox səviyyəli yerüstü və ya yeraltı dayanacaq.

"A" sinfi üçün alt siniflərə bölünmə tətbiq olunur: "A1", "A2", "A3", öz aralarında əsas fərqləri olmayan və binanı daha ətraflı müəyyən etmək üçün istifadə olunur.

Alt sinif "A1"

Bu alt sinif aşağıdakılarla xarakterizə olunur:

"A2"

Binanın yerləşməsi üçün daha az sərt tələblərə malikdir və eyni zamanda nisbətən yeni tikilmiş tamamilə yenidən qurulmuş bir bina ola bilər. Xüsusiyyətlər "A1" sinfinə yaxındır, lakin kiçik sapmalara imkan verir ikincil parametrlər üzrə.

"A3"

20-30 yaş arası tam yenidən qurulmuş binaya təyin edilə bilər. Planın müqayisəli səmərəsizliyinə və daha aşağı keyfiyyətli mərkəzi kondisioner sisteminə icazə verilir.

"A2" alt sinifinə münasibətdə bəzi pisləşmələr mümkündür, məsələn, yer ofis mərkəzi mərkəzdə deyil, daha ucqar, lakin prestijli ərazidə.

"AT"

Ekonom sinif ofisləri, "B" sinfi kimi ofis sahəsinə tez-tez deyilir, tez-tez "A" sinif ofisindən əsaslı fərqləri yoxdur. Nümayəndəlik binalarına aid olan A sinfindən fərqli olaraq, B sinfi kommersiya mülkiyyəti iş yerlərinə aiddir. Böyük şirkətlər belə idarələrdə yüksək rəhbərliyə aid olmayan işçi heyətinin olması. İcarəyə götürənlər kiçik təşkilatlar və şirkətlərdir.

Bu boşluqlar aşağıdakılarla xarakterizə olunur:

"İLƏ"

“C” sinifli ofislər əsasən sovet dövründən ofis ehtiyacları üçün çevrilmiş binalarda yerləşir: tədqiqat institutları, institutlar, zavodun idarə edilməsi.

Bu tip bir bina tez-tez mərkəzi kondisionerin tam olmaması, qeyri-peşəkar idarəetmə və təchiz olunmuş parkinqin olmaması ilə xarakterizə olunur.

Təmirdə ucuz materiallardan istifadə olunur, elektrik enerjisi, infrastruktur problemi var. "C" sinifli ofis binalarının əsas xüsusiyyətləri:

Şəhərin kənarında yerləşdiyi üçün binaya giriş əlverişsizdir.
Xidmət müddəti 10 ildən çoxdur.
Standart təmir, koridor sistemi.
Köhnəlmiş dizayn, səmərəsiz tərtibat.

"D"

D sinifinin xassələri müasir obyektin tələblərinə cavab vermir ofis daşınmaz əmlak. Bu sinif ofisləri köhnəlmiş mühəndis həlləri, taxta döşəmələr, həyati dəstək xidmətlərinin olmaması ilə xarakterizə olunur. Onlar şəhərdən kənarda, çevrilmiş anbar və sənaye binalarında, yaşayış binalarında yerləşirlər.

"D" sinfi aşağıdakılarla xarakterizə olunur:

Əsaslı təmirə ehtiyacı olan bina.
Dəhliz sistemi, zirzəmi və yarımzirzəmilərdə yerləşməsi, keyfiyyətli planlaşdırma olmaması.
Parklama kortəbii, mühafizəsiz.
Binanın təmiri və idarəetmə infrastrukturunun olmaması.

Ofislər üçün daşınmaz əmlak qiymətlərinin dəyişməsi

Ofis daşınmaz əmlakının qiymətləri bir çox amillərdən asılıdır, bunlardan başlıcası mərkəzdən məsafə və müəyyən bir kateqoriyaya uyğunluqdur. 2018-ci ildə Moskvada A sinifli bir ofis üçün orta kirayə haqqı 25.500 rubl təşkil edir. kv.m. ildə B+ sinifli ofis orta hesabla 16 000 rubl/kv.m icarəyə götürülə bilər. ildə və kv.m. "B-" sinifində ofis 14500 rubla başa gələcək. ildə. Aşağıdakı kateqoriyada bir ofis icarəyə götürmək, orta hesabla hər kv.m üçün 9000 rubl təşkil edir. ildə.

Düzgün qiymətləndirmə ehtiyacı bütün bazar iştirakçıları üçün ən rahat və tam təsnifatın istifadə edilməsinin və daim yenilənməsinin vacibliyini müəyyən edir. Aydın meyarlar kirayəçinin nəyə görə pul ödəməyə hazır olduğu və ev sahibinin hansı seçim və imkanları təqdim etməyə hazır olduğu barədə aydın təsəvvür yaradır.

Müasir ofis əmlakı, iqtisadi böhrana baxmayaraq, tələbat davam edir. Ofisin seçimi əsasən kirayəçinin maliyyə imkanlarından və onun coğrafi üstünlüklərindən asılıdır, lakin bu amillərə əlavə olaraq, kirayəçi tez-tez ofis dizaynının növünü seçməklə bağlı qərar verməlidir.

Dizayn növünə görə ofislər adətən aşağıdakılara bölünür:
- kabinet-koridor tipli ofislər,
- açıq məkan ofisləri,
- birləşmiş tipli ofislər.

Kabinet tipli ofis

Ofis-koridor növü, "qapalı" adlanan sistem, bir çoxlarının fikrincə, uzun dəhlizlərdə yerləşən bağlı qapılar arxasındakı ofislər klassikdir. Belə bir sistem ənənəvi idarəetmə şaqulisinin olduğu aydın iyerarxik strukturu olan təşkilatlar üçün xarakterikdir. Çox vaxt belə ofislər seçilir dövlət qurumları, istehsal və tikinti təşkilatları.

Ofisdə işləmək məxfilik və sakitlik hissi yaradır ki, bu da işçilərin səmərəliliyinə təsir göstərir. Bununla belə, belə iş kifayət qədər fərdi xarakter daşıyır və işçilər arasında qarşılıqlı əlaqəni, yəni məhsuldar komanda işini demək olar ki, istisna edir ki, bu da bu tip ofisin əsas çatışmazlığıdır.

Mənfi cəhətlər arasında ofis sahəsinin səmərəsiz istifadəsini və kiçik şöbələr üçün yenidən qurulmasının yüksək qiymətini də qeyd etmək olar. Bununla belə, bir çox müasir şirkətlər arasında böyük tələbat olan ofis-koridor tipli ofislərdir. Maris tərəfindən CBRE ilə birlikdə lizinq əməliyyatlarının 2015-ci ildə apardığı təhlilə əsasən, kirayəçilərin 57%-i ofis məkanları üçün kabinet planına üstünlük verirlər.

Açıq ofis

Ofis "açıq" növü - açıq yer- qapalı ofislərə bölünməyən açıq yer ilə xarakterizə olunur, burada daşınan aşağı arakəsmələrin köməyi ilə şirkətin bütün işçilərinin işi üçün ayrıca funksional sahələr qurulur. Bu tip ofislər daha çox demokratikliyi ilə seçilən şirkətlər tərəfindən seçilir təşkilati strukturu işçi ilə rəhbərlər arasında daha sərbəst münasibətlər sistemi. Bunlar, bir qayda olaraq, yaradıcılıq studiyaları, İT şirkətləri və xidmət sektorudur.

Belə bir ofis ideyası artan icarə haqqı və xüsusi məqsədlər üçün yenidən dizaynın çətinliyinə cavab olaraq ortaya çıxdı.

Açıq məkanın üstünlükləri planlaşdırmanın yüksək çevikliyində, işçilər arasında əlaqələrin artmasında, ofis sahəsinə qənaət edilməsindədir.

Çatışmazlıqlar arasında məxfiliyin olmaması da var, çünki hər kəs işçinin iş sahəsinə müdaxilə edə bilər, həmçinin zəif səs və vizual izolyasiya, çox vaxt iş məhsuldarlığına mənfi təsir göstərir.

Maris və CBRE-nin eyni araşdırmasına görə, kirayəçilərin təxminən üçdə biri (28%) açıq ofislərə üstünlük verir.

Sankt-Peterburqda bu tip ofislər, məsələn, Teorema İdarəetmə Şirkəti, ticarət və ofis mərkəzində, Langezipen, T4 biznes mərkəzləri, Senator biznes mərkəzi şəbəkəsi və bir sıra digər kommersiya daşınmaz əmlak sahibləri tərəfindən təklif olunur.

Sankt-Peterburqda açıq kosmik ofisin ən parlaq nümunələrindən biri Mayakovskaya küçəsi 3B ünvanında yerləşən Google şirkətlərinin ofisidir:

Kombinə ofis

Kombinə ofis- ilk iki növün birləşməsidir. Açıq məkanda daimi ünsiyyətin zəruri olduğu şöbələrin işi təşkil edilir və ofis məkanında məxfiliyə ehtiyacı olan müdirlər və bəzi işçilər yerləşdirilir.

Tədqiqat nəticələrinə görə, kirayəçilərin 15%-i birləşmiş ofis planını seçir. Belə bir ofisə misal olaraq Yandex-in Piskarevski prospektindəki biznes mərkəzindəki ofisi ola bilər:

Saytımızın bölməsində ofislərin icarəsi üçün cari təkliflərə baxın