Ofis daşınmaz əmlakının təsnifatı yenilənib. Biznes mərkəzlərinin və ticarət mərkəzlərinin təsnifatı

ev / Biznes

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarı genişdir və binanın və ya binanın əsas parametrləri, keyfiyyəti və vəziyyəti haqqında daha asan və daha sürətli məlumat əldə etmək üçün kommersiya daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı yaradılmışdır. Bu təsnifatın köməyi ilə kirayəçilər binaları və onlara olan tələbləri daha peşəkar qiymətləndirə bilərlər və tərtibatçılar hər hansı bir obyektin daha da inkişafı üçün müasir ofis binasının zəruri keyfiyyətlərinin təsvirini əldə edə bilərlər.

Təəssüf ki, hər hansı təsnifat şərtlidir və nəzərə almaq ehtiyacını aradan qaldırmır fərdi xüsusiyyətlər obyekt və digər detallar. Bundan əlavə, müəyyən bir əmlakın müvafiq sinfə aid edilməsinin məntiqli olması üçün bazar iştirakçıları bunun hansı əsasda və hansı əsasla edildiyini aydın şəkildə başa düşməlidirlər.

Əlbəttə ki, təsnifat tərtib edərkən vahid yanaşma təmin etmək mümkün deyil və buna görə də rieltorlar, tərtibatçılar və məsləhətçilər çox vaxt fəaliyyət göstərdikləri bazar seqmentləri üçün öz təsnifatlarını yaradırlar və ya Qərb standartları sistemlərini Rusiya şərtlərinə uyğunlaşdırırlar.

Kommersiya daşınmaz əmlakının seqmentasiyası

Daşınmaz əmlak müxtəlif meyarlara görə təsnif edilə bilər: təyinatına görə, mülkiyyət məqsədinə görə, ixtisas dərəcəsinə görə, mülkiyyət növünə görə, istismara hazır olma dərəcəsinə görə.

Belə ki, ötən əsrin 90-cı illərində ekspertlər daşınmaz əmlak obyektlərinin “genişləndirilmiş” təsnifatını təklif etmişdilər. Buna əsasən, süni obyektlər termini tətbiq edilib. Buraya xüsusi bina və tikililərin daxil edilməsi təklif edilib:

sağlamlaşdırıcı (xəstəxanalar, poliklinikalar, qocalar və uşaq evləri, sanatoriyalar, idman kompleksləri və s.);
təhsil (uşaq bağçaları və körpələr evi, məktəblər, kolleclər, texnikumlar, institutlar, evlər uşaq yaradıcılığı və s.);
mədəni-maarif (muzeylər, sərgi kompleksləri, mədəniyyət və istirahət parkları, mədəniyyət və teatr evləri, sirklər, planetariumlar, zooparklar, botanika bağları və s.);
xüsusi bina və tikililər - inzibati (polis, məhkəmə, prokurorluq, hakimiyyət orqanları), abidələr, xatirə tikililəri, dəmir yolu vağzalları, limanlar və s.

Daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının riayət etməyə çalışdıqları kommersiya daşınmaz əmlakının ümumi qəbul edilmiş təsnifatı bütün binaları və binaları seqmentlərə - ofis, pərakəndə və anbar daşınmaz əmlakına ayırır. Seqmentlərin hər birində siniflər və hətta alt siniflər fərqlənir. Gəlin burada bir qeyd edək: obyektlərin klassifikasiyası heç vaxt aydın şəkildə başa düşülməmişdir.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda ofis daşınmaz əmlakı üstünlük təşkil edir. Məsələn, 2007-ci ildən 2011-ci ilə qədər olan dövrü götürsək, onda dörd il ərzində pərakəndə satış və anbar sahələrinin tədarükünün daha dinamik artması ilə əlaqədar olaraq, demək olar ki, 12 faiz bəndi azalıb. Ekspertlərin proqnozlarına görə, 2012-2013-cü illərdə. hələlik tələbatı ödəməyən ofis sahəsi təklifinin həcmi bazarın digər iki seqmenti kimi dinamik olmasa da, artan templə artacaq.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda anbar daşınmaz əmlakı ikinci yerdədir. Onun payı dörd il ərzində çox dəyişməyib.

Pərakəndə daşınmaz əmlak seqmenti kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda ən dinamikdir. 2007-2011-ci illərdə əsas tendensiya onun mərkəzsizləşdirilməsinə çevrildi. Təchizat həcminin artmasının yüksək dinamikası ticarət mərtəbələri ticarət mərkəzlərində yerə yüksək tələbat, eləcə də kommersiya daşınmaz əmlakının digər seqmentləri ilə müqayisədə ən yüksək kapitallaşma dərəcəsi ilə əlaqədardır.

Ofis otaqları

Son vaxtlara qədər ofis sahələrinin əsas təsnifatı onların üç (A, B, C) və ya dörd sinfə (plus D) bölünməsi idi.

A sinfinə aid obyektlər tanınmış memar və bu sahədə əla reputasiyaya və müəyyən təcrübəyə malik tərtibatçı tərəfindən hazırlanmış müasir biznes mərkəzləridir.

Belə binalardakı binalar optimal planlaşdırma həlləri və yüksək keyfiyyətli bitirmə ilə fərqlənir. Binanın özü ən müasir mühəndis sistemləri ilə təchiz olunub, onun istismarı ilə bağlı bütün məsələlər peşəkar mütəxəssis tərəfindən həll edilir İdarəetmə Şirkəti.

İcarəyə götürənlər üçün inkişaf etmiş infrastruktur yaradılmışdır, yeraltı dayanacaq üçün 60 kv.m-ə ən azı bir parkinq yeri lazımdır. icarəyə verilən ərazilər.

B sinifli ofis üçün orada yaxşı təmirin aparılması, gecə-gündüz mühafizənin və binaya giriş-çıxışa nəzarətin olması, habelə obyektin idarə olunması xidmətlərinin düzgün işləməsi vacibdir.

"C" sinfi keçmiş tədqiqat institutlarının, otellərin, təhsil müəssisələri və digər inzibati obyektlər, yaşayış binalarının birinci mərtəbələrində və zirzəmilərindəki binalar. Bir qayda olaraq, bütün məişət məsələləri, o cümlədən təhlükəsizliklə bağlı məsələlər kirayəçilərin özləri tərəfindən həll edilir.

“ABC” simvol dəsti ilə işarələnən biznes mərkəzinə sinif təyin edilməsi o deməkdir ki, bu obyekt yerləşdiyi yerə, tipinə və binanın texniki səviyyəsinə görə “A” sinfinə, səviyyəsinə görə “C” sinfinə aiddir. idarəetmə şirkəti - "B" sinfinə , lakin eyni zamanda obyektin ayrılmaz sinfi "C" dir.

Bina müəyyən bir sinfin kateqoriyalarının hər biri daxilində göstərilən xüsusiyyətlərə tam uyğun gəlmirsə, mümkün ekvivalentliyi təsdiq edildikdə, binanın üstünlükləri və onun bu sinfə mümkün aid edilməsinə alternativin nəzərdən keçirilməsinə icazə verilir. xüsusiyyətləri.

Təyin olunmuş siniflər dəyişdirilə bilər. Yeni A sinifli ofis mərkəzləri tikildikcə və mövcud ofis mərkəzləri köhnəldikcə onlara daha aşağı sinif təyin oluna bilər, məsələn, B deyil, C və ya əksinə, bina modernləşdikcə biznes mərkəzi sinfi daha yüksək ola bilər.

Əgər "C" ilə yanaşı, "D" sinfi də ayrılıbsa, onda onların arasındakı əsas fərq ofislər üçün istifadə olunan binaların keyfiyyətində, onlarda ən azı kosmetik təmirin olmasıdır. "D" sinfinə bəzən binaların bütün zirzəmiləri daxildir.

Yeni standartlar sistemi

2011-ci ildə Rusiyanın aparıcı konsaltinq şirkətləri elan etdilər yeni sistem ofis daşınmaz əmlakı üçün standartlar. Eyni zamanda, yalnız üç sinfə bölünən yüksək keyfiyyətli ofis sahəsi nəzərə alındı: "A", "B", "B +".

Yeni təsnifatın əsas fərqi daha strukturlaşdırılmış qiymətləndirmə meyarlarındadır. Bütün parametrlər qruplara bölünür, hər biri müəyyən bir məcburi və arzu olunan xüsusiyyətlərə malikdir. Məsələn, A sinfi üçün obyekt aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

mərkəzi bina idarəetmə sisteminin mövcudluğu;
hər bir ofis bloku üçün fərdi iqlim rejimini təyin etmək imkanı;
müasir yanğın təhlükəsizliyi sistemləri;
dünyanın aparıcı istehsalçılarının yüksək keyfiyyətli yüksək sürətli liftləri;
avtomatik keçid və ya dizel generatoru olan iki müstəqil enerji təchizatı;
müasir təhlükəsizlik sistemləri və binaya girişə nəzarət;
tavanın hündürlüyü 2,7-2,8 m-dən az olmayan;
mərtəbə planı açıqdır;
sütunların hündürlüyü altı metrdən az olmamalıdır.

Burada tam hüquqlu bir mərtəbə quraşdırmaq, ümumi sahələrin, giriş qrupunun və fasadın yüksək keyfiyyətli və təqdim olunan bəzədilməsi, yaxşı yerləşmə, onun imicinə mənfi təsir göstərən yaxınlıqdakı obyektlərin olmaması, rahatlıq əlavə edə bilərsiniz. binaya giriş və onun nəqliyyat əlçatanlığı, yeraltı dayanacaq və ya evə daxili keçidi olan qapalı çox səviyyəli yerüstü dayanacaq.

"B+" sinifli binalar yuxarıda göstərilən tələblərdən ən azı on məcburi və səkkiz isteğe cavab verməlidir və "B" kateqoriyası üçün altı məcburi və səkkiz isteğe bağlı parametrin olması kifayət edəcəkdir.

Pərakəndə əmlak

Seqmentdə ticarət mərkəzləri Rusiya hələ də Rusiya şərtlərinə uyğunlaşdırılmış vahid təsnifatı qəbul etməyib. Ona görə də rusiyalı analitiklər ticarət mərkəzlərini təsnif etmək üçün Avropa təsnifatından istifadə etməyə üstünlük verirlər. Bu təsnifat aşağıdakılara əsaslanır:

pərakəndə satış sahəsinin ölçüsü;
ticarət mərkəzinin əhatə dairəsi;
kirayəçilərin tərkibi;
satılan malların xüsusiyyətləri.

Bütün hallarda ticarət mərkəzinin növü və onun ixtisaslaşması icarəçilərin tərkibi və ticarət sahəsinin ölçüsü ilə müəyyən edilir. Ticarət mərkəzinin konsepti əsasında memarlıq və planlaşdırma həllərinin hazırlanması, həmçinin ticarət mərkəzinin binalarının icarəyə verilməsi - maklerlik həyata keçirilir. Ticarət mərkəzinin konsepsiyası aşağıdakıları əks etdirməlidir:

alıcıların hədəf qrupları (“alıcının portreti”);
ticarət mərkəzinin növü;
kirayəçilərin tərkibi (“lövbərlər”, “mini-lövbərlər”, əlaqəli).

Avropa təsnifatına görə ticarət mərkəzlərinin 4 növü var:

qonşuluq ticarət mərkəzi (Qonşuluq ticarət mərkəzi);
rayon ticarət mərkəzi (İcma Ticarət Mərkəzi);
regional mərkəz (Region Mərkəzi);
superregional mərkəz (Super Regional Mərkəz).

Məhəllə ticarət mərkəzi (Qonşuluq Ticarət Mərkəzi) gündəlik malların (ərzaq, dərman və s.) satışı ilə məşğul olur və təmin edir. məişət xidmətləri, mərkəzin alış-veriş sahəsinin alıcılarına gündəlik ehtiyac var.

Mikrorayon ticarət mərkəzində supermarket lövbər kimi xidmət edir, bu mərkəzdə digər əhəmiyyətli kirayəçilər isə aptek və univermaqdır. Çox vaxt supermarketə daxil olmayan, lakin ümumi icarə sahəsinə görə mikrorayon mərkəzlərinə oxşar olan mərkəzlər mikrorayon ticarət mərkəzləri adlanır. Bütün funksiyalarının təqdim olunduğu mikrorayon ticarət mərkəzi üçün tipik sahə təxminən 5000 kv.m-dir, lakin prinsipcə 3000-dən 10000 kv.m-ə qədər ola bilər.

Rayon ticarət mərkəzinin tipik satış sahəsi təxminən 15 000 kv. m-dir, lakin ümumilikdə 10 000-dən 30 000 kv. m-ə qədər ola bilər. Adətən ondan 10-20 dəqiqəlik məsafədə əhaliyə xidmət göstərir.

Rayon mərkəzinin sahəsi 40 min kvadratmetrdir. m, halbuki 30.000-dən 100.000 kv.m-ə qədər dəyişə bilər. Tipik olaraq, belə bir mərkəzə aşağıdakılar daxildir: ticarət mərkəzi, süni iqlimi olan qapalı ticarət arkadası, moda malları. İkidən "lövbər" sayı - ərazinin 50-70% -i üçün. Belə bir ticarət mərkəzinin əhatə dairəsi 9-27 km aralığındadır.

Superregional ticarət mərkəzinin tipik sahəsi 80.000 kv.m-dir, halbuki o, 50.000-dən 200.000 kv.m-ə qədər dəyişə bilər. Belə bir mərkəz ölçüsünə görə regional mərkəzə bənzəyir, lakin məhsul çeşidinə görə daha müxtəlifdir. Əsas kirayəçilər üç və ya daha çox mağazadır Tam məsafə. Onlar bütün icarəyə verilən sahələrin 50-70%-ni tuta bilirlər. Regional və super-regional ticarət mərkəzləri geniş çeşiddə mal və xidmətlər təklif etdikləri üçün alıcıları cəlb edir. Onlar funksiyalarına görə fərqlənmirlər, fərq yalnız müştəriləri cəlb etmək gücündədir.

Ticarət mərkəzlərinin alt növləri

Ticarət mərkəzlərinin də növləri var. Onların bir çoxu var: ixtisaslaşmış ticarət mərkəzi (Spiciality Ticarət Mərkəzi), festival (Festival Mərkəzi), güc mərkəzi (Power Center), outlet center (Outlet Center), moda ticarət mərkəzi (Fashion Center), endirim mərkəzi (Off-price Center) ), ticarət və əyləncə mərkəzi (Pərakəndə - əyləncə mərkəzi) və s. Yəni ticarət mərkəzinin adı onun təyinatından və ya orada təklif olunan mal və xidmət növlərindən asılıdır. Hər halda, müxtəlif dəyişikliklər nəzərə alınsa belə, kirayəçilərin əsas tərkibi ticarət mərkəzinin növünü müəyyən edir. Binanın özünün ölçüsü və yerləşdiyi sayt, ticarət mərkəzinin planı yalnız qismən ticarət mərkəzinin növünü müəyyən edir.

İstehsal və anbar yerləri

Bu gün anbarları təsnif etmək üçün əsasən iki standart sistemindən istifadə olunur.

Birincisi, anbar daşınmaz əmlak obyektlərinin dörd "A", "B", "C", "D" sinfinə bölünməsini təklif edir, üstəlik "A" və "B" kateqoriyalarında iki alt sinif (A və A +, B və B +). İkinciyə uyğun olaraq dörd sinif də fərqlənir (A, B, C, D), lakin diqqətlə təfərrüatlar var, nəticədə kateqoriyalar belə görünür: "A1", "A2", "B1" , "B2", "C1" , "C2", "D". Hər iki sistem eyni prinsiplərə əsaslanır, yalnız bir obyekti müəyyən bir alt sinifə təyin etmək üçün lazım olan xüsusiyyətlər toplusunda fərqlənir.

Hər iki təsnifatda ən yüksək səviyyəli anbarın fərqləndirici xüsusiyyəti bina konstruksiyasının yeniliyidir. Belə obyektlərin yeri, dekorasiyası və avadanlıqları aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

əsas nəqliyyat arteriyalarının yaxınlığı;
istənilən növ məhsula uyğunlaşma qabiliyyəti;
yüksək dövriyyə dərəcəsi;
yüklərin təhlükəsizliyinə zəmanət.

Növbəti yarımsinifə aid olan ərazilər müasir materiallardan və texnologiyalardan istifadə etməklə tamamilə yenidən qurula bilər. Bu cür binalara, yerləşdiyi yer istisna olmaqla, "A +" və "A1" kateqoriyalı anbar kompleksləri ilə praktiki olaraq eyni ölçü ilə yanaşırlar (onlar çox vaxt şəhər daxilində, sənaye zonalarında yerləşirlər və nəqliyyatın əlçatanlığı ilə bağlı problemlər yaşayırlar).

"B" sinfinə yenidənqurmadan əvvəlki dövrdə tikilmiş obyektlər daxildir.

“C” sinfinə əvvəllər anbarlar üçün uyğunlaşdırılmamış keçmiş istehsal müəssisələri, avtobazalar və digər obyektlər daxildir.

"D" sinfi - bunlar heç bir şey saxlamaq üçün yaradılmayan binalardır: qarajlar, zirzəmilər, bomba sığınacaqları, anqarlar, kənd təsərrüfatı binaları. Bu cür binaların spesifikliyi onların modernləşdirilməsini və ya yenidən qurulmasını məqsədəuyğun hesab etmir.

Otel daşınmaz əmlak kommersiya kimi ayrıdır.

İstər digər seqmentlərdə rentabelliyin azalması, istərsə də şəhər tərəfindən mehmanxana layihələri üçün stimulların verilməsi nəticəsində mehmanxana seqmenti investorlar üçün daha cəlbedici olur. Otel binaları mütəxəssislər tərəfindən “ulduzlara” görə bölünür. "Ulduzların" paylanması birbaşa otel otaqlarının sinfindən asılıdır - suitlər, kiçik suitlər və s. Bununla belə, bu və ya digər oteli dördulduzlu, yoxsa beşulduzlu otel hesab etmələri ilə bağlı mübahisələr səngimək bilmir. Rusiya mehmanxana kompleksi çox heterojendir və kommersiya daşınmaz əmlakının digər seqmentlərindən fərqli olaraq, mehmanxanalar (xüsusilə beynəlxalq şəbəkələr) demək olar ki, heç vaxt otaq tariflərini açıq şəkildə aşağı salmır. Bu bazarın ofis və ya ticarət kompleksləri ilə müqayisədə özəlliyi də budur.

Bu gün dünya praktikasında bir neçə müxtəlif təsnifatdan istifadə olunur, lakin ən populyarı 1907-ci ildə əsası qoyulmuş BOMA İnternational (Bina Sahibləri və Menecerləri Assosiasiyası) tərəfindən yaradılmış sistemdir. İnkişaf etmiş sistemə görə ofis binaları A, B və C kateqoriyalarına bölünür.

A sinifli daşınmaz əmlak ən prestijli və keyfiyyətli, C sinifli binalar isə bizneslə məşğul olmaq üçün ən az yararlı və dövrün tələblərinə uyğun olmayanlar kimi tanınır.

Binaların mənsubiyyətini müəyyən edən əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

Yerləşdiyi yer (şəhər mərkəzindən məsafə daxil olmaqla).
Bina növü.
Bina tikildiyi ildir.
Ev idarəetmə və təmir sistemləri.
Binanın planlaşdırılması, binanın bəzədilməsi və tikintisinin müasirliyi.
Mühəndislik və telekommunikasiya sistemlərinin funksionallığı və səmərəliliyi.
Dayanacaq yerlərinin mövcudluğu və rahatlığı.
Liftlərin mövcudluğu və müasirliyi.
İnfrastruktur.

Şəraitdə Rusiya bazarı xaricdə qəbul edilmiş təsnifatlar qəbuledilməzdir, çünki onlar yalnız beynəlxalq standartlara cavab verən kommersiya daşınmaz əmlakını təsvir edir, eyni zamanda biznes mərkəzlərinin yerləşdiyi Moskva binalarının 80% -dən çoxu dünya təsnifatına daxil olmayan kateqoriyalara aiddir.

Bundan əlavə, beynəlxalq təsnifatda mühüm meyar, obyektin mərkəzdən məsafəsindən asılı olaraq yerləşməsidir, halbuki Moskvadakı müasir binaların əksəriyyəti Garden Ring xaricində tikilir. Buna görə binanın yerləşməsi meyarı ilk növbədə Rusiya təsnifatında piyada məsafəsi və nəqliyyat əlaqələrinin inkişafı baxımından nəzərə alınır.

Rusiya Federasiyası kommersiya ofisinin daşınmaz əmlakının vahid təsnifatını təsdiq etməmişdir. Eyni zamanda, son dərəcə oxşar prinsiplərə əsaslanan bir neçə növ sistem bazarda uğurla istifadə olunur.

Ən çox yayılmışlar:

Təsnifat G.M. Sternik, Rusiya İqtisadiyyat Universitetinin Layihə və proqramların idarə edilməsi kafedrasının professoru. G.V. Plexanov, NPRGR-nin baş analitiki.
2003-cü ildə hazırlanmış Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı.
2008-ci ildə hazırlanmış Sankt-Peterburq Tədqiqat Forumunun təsnifatı.

Moskva təsnifatına uyğun olaraq, ofis binaları 4 kateqoriyaya bölündü: A, B+, B- və C. 2013-cü ildə “Sertifikatlaşdırma” bəndi də tətbiq olundu, yəni ofislərin qlobal enerji səmərəliliyi parametrlərinə uyğunluğu.

Başqa bir ümumi təsnifata görə ofis daşınmaz əmlak sinfi A daha sonra A1, A2 və A3 və ya A+, A və A- kateqoriyalarına bölünür. bu da onu daha müfəssəl edir. Bu sistem CB Richard Ellis Group-a məxsus ən böyük şirkət Noble Gibbons tərəfindən istifadə olunur.

Siniflər üzrə binaların tələblərinin və fərqli xüsusiyyətlərinin təsviri

"AMMA"

Bir sinif daşınmaz əmlak ofis sahəsinin icarəsi üçün ən uyğun həll yoludur. Belə binalar yaxşı düşünülmüş plana malik ərazilərdə yerləşir, yüksək keyfiyyətli yükdaşıyan strukturlara və bitirmələrə malikdir, əksər hallarda avtomatlaşdırılmış sistemlər həyat dəstəyi, təhlükəsizlik, havalandırma və kondisioner. Bu sinifin biznes mərkəzləri mərkəzdə və ya inkişaf etmiş nəqliyyat sistemi olan digər prestijli ərazilərdə yerləşir.

Belə ofislərə tələbat Rusiya Federasiyasında açılan iri şirkətlər və xarici firmaların filialları tərəfindən formalaşır.

Son illərdə A sinfinə aid binalara tətbiq olunan standartlar və tələblər durmadan artır. Bu, bütün əsas sistemlərin və ümumi komfort səviyyəsinin yeni keyfiyyət səviyyəsində olduğu, 20-ci əsrin sonlarında tikilmiş biznes mərkəzlərinin rəqabətə tab gətirə bilməyəcəyi və fərqli kateqoriyaya düşdüyü smart ofislərin yaranması ilə bağlıdır.

Əsas qiymətləndirmə meyarları bunlardır:

Vahid mərkəzi bina idarəetmə sisteminin mövcudluğu.
Müasir yanğınsöndürmə sistemi.
2,7 metrdən aşağı olmayan tavanlar.
İstifadə olunan bitirmə materiallarının yüksək keyfiyyəti.
Liftlərin müasirliyi və onların ümumi gözləmə müddəti (30 saniyədən çox olmayan).
Geniş konfrans otaqlarının, yemək sahələrinin, düşünülmüş qəbul sahələrinin olması.
Müasir dizayn.
Binaya bitişik öz yerüstü və ya yeraltı dayanacaqların olması.

"A1"

Bu alt sinif aşağıdakı xüsusiyyətlərlə xarakterizə olunur:

Binanın yaşı 3 ildən çox deyil.
Fərdi otaqlarda mikroiqlimi tənzimləmək imkanı.
Binada temperatur və rütubətin tənzimlənməsi üçün vahid sistemin olması.
Düşünülmüş erqonomik yerləşdirmə.
Döşəmə hündürlüyü - 3,6 m-dən az olmayan, tavanın hündürlüyü - 2,7 m-dən az olmamalıdır.
Yemək sahələrinin, restoranların və kafelərin olması.
Çox sayda pəncərə və onların ən azı 80% -i küçəyə baxmalıdır.
Dublikat həyati dəstək sistemlərinin olması.
Nəqliyyat və gəzinti üçün əlçatanlıq, şəhərin mərkəzində və ya digər prestijli ərazidə yerləşmə.
peşəkar idarəetmə bina və xidmətlər.

"A2"

Bu alt sinfin xüsusiyyətləri A1 alt sinfinə mümkün qədər yaxındır, lakin bəzi ikincil parametrlərdə ondan aşağıdır (heç bir restoran və ya ehtiyat həyati dəstək sistemləri olmaya bilər). Əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

10 ildən çox olmayan təmirli bina.
Əmlakın yerləşməsi üçün daha az sərt tələblər.
Daxili tərtibat çox səmərəli olmaya bilər.
Çox sayda ofis sahəsinin pəncərələri olmaya bilər.
Daha az effektiv idarəetmə xidmətlər və binanın özü.

"A3"

Bu yarımsinif təmirdən keçmiş binalara aid edilir yaşı 30-dan çox olmayan. A2 alt sinifinə nisbətən performansın pisləşməsinə, məsələn, mərkəzdən uzaqlıq, səmərəsiz bir planın olması və daha az düşünülmüş həyati dəstək sistemlərinin olması icazə verilir.

"AT"

B sinifli ofis binaları tez-tez ekonom sinif adlanır, lakin eyni zamanda A sinfindən əsaslı şəkildə fərqlənmir. böyük şirkətlər, onları icarəyə götürmək, yüksək menecment kateqoriyasına aid olmayan bütün kadrları onlarda yerləşdirmək.

Binalar aşağıdakı meyarlarla xarakterizə olunur:

Mərkəzdən məsafə.
Binanın 10 ildən çox yaşı var.
Tavan hündürlüyü - ən azı 3 metr.
Keyfiyyətli bitirmələrə sahib olmaq.
Mövcudluq və yaxşı təchiz olunmuş ictimai yerlər.
Təhlükəsiz parkinq mövcuddur.
İnkişaf etmiş infrastruktur.
Binanın və ona xidmət edən xidmətlərin keyfiyyətinin idarə edilməsi.

"İLƏ"

C-class kommersiya daşınmaz əmlakı ən çox Sovet dövründən qalma, 40 ildən artıq olan binaları təmsil edir. Çox vaxt bunlar yenidən işlənmiş tədqiqat institutları, institutlar, fabriklər və s.

Daşınmaz əmlakın bu sinfi mərkəzi kondisioner sistemlərinin olmaması, rahat parkinq və səmərəsiz planlaşdırma ilə xarakterizə olunur.

Şəhərin kənarında yerləşdiyi yer.
Rahat nəqliyyatın olmaması.
Standart təmir və köhnəlmiş bitirmə materiallarının istifadəsi.
dəhliz sistemi.
Tez-tez enerji təchizatı problemləri.

"D"

D sinifli kommersiya daşınmaz əmlakı müasir tələblərə cavab vermir ofis binaları üçün tələb olunur və bizneslə məşğul olmaq üçün yararsızdır. Bu gün Rusiyada bu cür binaların payı sürətlə azalır.

Belə obyektlər köhnəlmiş əşyaların olması ilə xarakterizə olunur mühəndislik sistemləri, taxta döşəmələr və bir qayda olaraq, sənaye binalarında və ya yaşayış binalarında şəhər yerlərindən kənarda yerləşir.

Əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

Binanın pis vəziyyətdə olması, tez-tez əsaslı təmir tələb edir.
Koridor tipinin səmərəsiz planlaşdırılması, zirzəmidə yerləşməsi.
Mütəşəkkil təhlükəsiz parkinqin olmaması.
Pis infrastruktur.

Müxtəlif siniflərin kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətlərinin yayılması

Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəsinin dəyəri bir çox müxtəlif amillərdən asılıdır, bunlardan başlıcası onun yerləşməsi və bu və ya digər kateqoriyaya aid olmasıdır. CIAN-a görə, 2019-cu ildə Moskvada ofis sahəsinin kirayəsinin orta qiyməti:

"A+" sinfi üçün- ildə kvadrat metrə 45.000 rubl.
"A" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 33.000 rubl.
"B+" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 25.000 rubl.
"B" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 17.000 rubl.
"B-" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 12.000 rubl.
"C" sinfi üçün- ildə kvadrat metrə 8000 rubl.

Kommersiya daşınmaz əmlakının düzgün qiymətləndirilməsi təsnifat sisteminin səmərəli istifadəsi və vaxtında yenilənməsi üçün son dərəcə vacibdir. Aydın şəkildə müəyyən edilmiş meyarlar kirayəçiyə icarəyə götürülmüş ofis sahəsinin hansı şərtlərə cavab verməli olduğunu və ev sahibinin hansı variantları təklif edə biləcəyini mümkün qədər dəqiq başa düşməyə kömək edir.

Səhv tapsanız, lütfən, mətnin bir hissəsini vurğulayın və klikləyin Ctrl+Enter.

Hazırda daşınmaz əmlakın təsnifatına, nizamlanmasına və ya ayrı-ayrı qruplara bölünməsinə ehtiyac həm daşınmaz əmlak bazarının analitikləri, həm də rieltorlar və qiymətləndiricilər tərəfindən çox kəskin şəkildə hiss olunur.

Qiymətləndiricilər hər gün aralarında yerləşdiyi maraqlı tərəflərdən birinə - və bu, qiymətləndirmənin müştərisi və hesabatın istehlakçısıdır - onlardan birinin obyektinin dəyərinə dair gözləntilərin həddindən artıq qiymətləndirildiyini sübut etmək ehtiyacı ilə üzləşirlər. və ya çox optimist, digəri isə bir qədər pessimistdir. Bəzən, C sinifli ofis sahəsini qiymətləndirərkən, qiymətləndirmə müştərisi bu yaxınlarda qonşuluqdakı B sinifli biznes mərkəzində yerləşən binaları oxşar obyektlər kimi qeyd edir və onun obyektinin niyə lazımi səviyyədə qiymətləndirilmədiyini səmimi şəkildə təəccübləndirir.

Hazırda bazar analitikləri hansı təsnifatın ən məqbul və əlverişli olması ilə bağlı konsensusa gəlməyiblər. Mövcud təsnifatlar tez-tez bir-birini təkrarlayır və mülkiyyətin müəyyən bir sinfə aid edilməli olduğu xüsusiyyətləri və amilləri genişləndirməyə meyllidir. Eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarını belə nəzərə alsaq Əsas şəhərlər Rusiya, qeyd etmək olar ki, mövcud təsnifatlar çərçivəsində nəzərə alınmalı olan bir sıra amillər ya yoxdur, ya da obyektin bazar dəyərinin formalaşmasında əhəmiyyətsiz şəkildə iştirak edir.

Beləliklə, həm logistlər, həm də tərtibatçılar, analitiklər, qiymətləndiricilər arasında peşəkar birlikdə tədricən belə bir anlayış yaranır ki, bütün təklif olunan təsnifatların bir sıra çatışmazlıqları var, bunlardan başlıcası, prioritetlərin olmaması ilə əlaqədar olan artıqlıq və ağırlıqdır. sadalanan parametrlər. http://appraiser72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

Bir obyektin bazar dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edən az sayda amillərlə mövcud təsnifatlar peşəkar qiymətləndirici üçün aydın olan dəyərdə cüzi dəyişiklik verən çox sayda ikinci dərəcəli xüsusiyyətləri nəzərə alır.

Ofis binalarının təsnifatı

A Sinif Ofis Binası: Aşağıdakı 20 standart meyardan minimum 16-na cavab verməlidir və ya ondan artıq olmalıdır:

1. Yüksək keyfiyyətli standart bitirmə, BMS (Bina İdarəetmə Sistemi) daxil olmaqla qabaqcıl tikinti mühəndisliyi sistemləri;

2. Binanın peşəkar idarə edilməsi;

3. Binanın ofis ərazisinin hüdudlarında yaxşı yerləşməsi, rahat giriş və nəqliyyat əlaqələri;

4. Kondisioner sistemi: 2 borudan az olmayan və ya onun ekvivalenti;

5. Asma tavanlar;

6. Döşəmədən asma tavana qədər hündürlük orta hesabla 3,30 m;

7. Səmərəli açıq mərtəbə planı (daşıyıcı sütunları olan struktur);

8. Elektrik, telefon və kompüter kabelləri üçün üç bölməli qutu və ya qaldırılmış mərtəbə (və ya onun quraşdırılması imkanı);

9. Müasir, keyfiyyətli pəncərələr, onların rasional düzülüşü;

10. Gözləmə müddəti 30 saniyədən çox olmayan müasir sürətli liftlər;

11. Yeraltı dayanacaq;

12. Ümumi yerlərin bəzədilməsində istifadə olunan yüksək keyfiyyətli materiallar;

13. Dayanacaq yerlərinin (yeraltı və yeraltı) nisbəti 100 kv.m-ə ən azı 1 yerdir. binanın icarəyə götürülmüş sahəsi;

14. Zərər əmsalı (istifadə edilmiş və icarəyə götürülmüş sahənin nisbəti) 12%-dən çox olmayan;

15. Binada keyfiyyətli telekommunikasiya xidmətləri göstərən;

16. İki müstəqil enerji təchizatı mənbəyi və ya fasiləsiz enerji təchizatının mövcudluğu; (icarəçinin aşağı gərginlikli şəbəkələri üçün enerji təchizatı işıqlandırma üçün əlavə olaraq ayrılmış 20 Vt faydalı sahənin 1 kv.m-i üçün ən azı 50 Vt olmalıdır);

17. Döşəmə tavanlarında icazə verilən yük: 1 kv.m-ə 400-450 kq;

18. Müasir təhlükəsizlik sistemləri və binaya girişə nəzarət;

19. İşçilər üçün yeməkxana/yeməkxana və digər şərait;

20. Pəncərədən pəncərəyə qədər döşəmənin dərinliyi 18-20 metrdən çox deyil.

B sinfi ofis binası: sadalanan 20 meyardan ən azı 10-na cavab verməlidir.

Sinif C ofis binası: Sadalanan 20 meyardan 8-dən azına cavab verir. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Bu gün Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının müxtəlif sektorlarında daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatını hazırlamaq üçün bir neçə cəhd var. Ofis daşınmaz əmlakının ən məşhur təsnifatlarından birini adlandırmaq olar Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı 2003. (Əlavə A, cədvəl 1). appraiser.ru Hər bir əmlak növü 4 sinfə bölünür: A, B, C, D.

Qərbdə ofis daşınmaz əmlakı üç sinfə bölünür - A, B, C. Rusiyada, MDB-də bu üç sinfə daha iki sinif əlavə edilə bilər - D, E. Binanın müəyyən bir sinfə təyin edilməsi prosesi onun bütün parametr və xüsusiyyətlərinin hərtərəfli təhlilini tələb edir. Dərslər arasındakı sərhədlərin əksər hallarda aydın olmaya biləcəyini də nəzərə almalısınız. Bu halda, hərf təyinatından sonra əlavə + və - işarələri əlavə olunur. Sonra bu siniflər arasındakı əsas fərqlərə baxaq.

"A" sinifli ofislər

"A" sinifli ofislər - ən prestijli ofis binaları, şəhərin mərkəzində yeni ofis komplekslərində və biznes mərkəzlərində yerləşir. Bu ofis binaları ən yüksək xidmət səviyyəsinə malikdir: bütün həyatı təmin edən sistemlərin tam optimallaşdırılmasını və avtomatlaşdırılmasını təmin edən "ağıllı" binalar, kirayəçilərin ofis avadanlığı, fiber optik rabitə, qəbul, konfrans otaqları, istehlakçıların mərkəzləşdirilmiş şəkildə təmin edilməsi üçün yerləşdirilmiş infrastruktur. xidmətlər və istirahət obyektləri. Bütün bunlar qüsursuz vəziyyətdədir.

Belə ofislər öz təhlükəsizlik, idarəetmə və texniki xidmət xidmətləri və təhlükəsiz yeraltı dayanacaqla təmin olunur. Bu sinif ofis sahəsinə ofislərin müasir pulsuz yerləşdirilməsi, bahalı ofis dekorasiyası, asma tavanlar və s. daxildir. A sinifli bir ofisin klassik versiyası şəhərin kənarında və ya kənarda, rahat nəqliyyat qovşaqlarının, hava limanının və ya dəmiryol vağzalının yaxınlığında tikilmiş biznes parkı hesab olunur və aşağı mərtəbəli binalarla xarakterizə olunur ki, bu da heç bir ehtiyac olmadan həyata keçirməyə imkan verir. liftlər (bu an tikinti və təmir xərclərini azaldır). Uzaqlıq təbiətə yaxınlıqla kompensasiya olunur.

Belə ofislərin əlavə bonusları işçilərin şəhərdən və ya ən yaxın metro stansiyasından kompleksə mütəşəkkil şəkildə çatdırılması, həmçinin çoxlu sayda parkinq yerləridir. Biznes parklarının çoxdan ekzotik olmağı dayandırdığı xaricdə orijinal müasir arxitekturaya malik ofis variantlarına üstünlük verilir, landşaft dizaynı və kirayəçilər üçün əlavə üstünlüklər. Bu ofis formatı üçün norma parklar, gəzinti xiyabanları, süni göllər və su anbarları olan geniş istirahət zonalarının olmasıdır.

"B" kateqoriyalı ofislər

“B” sinifli ofislər “A” sinifli ofislərlə demək olar ki, eyni xüsusiyyətlərə malik ofis məkanlarıdır. B sinfinə aid ofislər lazımi mühəndis kommunikasiyaları olan yeni və ya yenidən qurulmuş binalarda yerləşə bilər, çox vaxt şəhərin tam mərkəzində deyil, həm də kənarda deyil. B sinifli ofislər A sinif ofisləri ilə praktiki olaraq eyni xüsusiyyətlərə malikdir, lakin daha az prestijlidir və təklif olunan xidmətlər dairəsi daha dardır. Buna görə də onları bəzən "büdcə ofisləri" və ya "ekonom sinif ofisləri" adlandırırlar. Bu ofislərdə mərkəzi kondisioner olmaya bilər. Bu ofislər o qədər də prestijli deyil və təklif olunan xidmətlərin çeşidi o qədər də geniş deyil - məsələn, parkinq ən çox açıq havada yerləşir.

Bu ofislər sinfinə həmçinin 5-7 illik fəaliyyətdən sonra “A” sinifli ofislər, şəhərin mərkəzində yerləşən köhnə malikanələr yenidən qurularaq ofis sahəsinə çevrilir. offrent.ru › baxış/növ/

"C" sinifli ofislər

“C” sinifli ofislər adətən şəhər mərkəzindən kənarda yerləşən, adətən elmi-tədqiqat institutlarından və ya istehsal müəssisəsi. Bəzən onlara "sovet" deyirlər. Belə ofis binalarında son təmir o dövrdə mövcud olan materiallardan istifadə etməklə 10 ildən çox əvvəl edilə bilər və ya ucuz materiallardan istifadə etməklə tikilə bilər, binanın fasadı çox vaxt təmir edilmir və görünməz görünür.

Belə bir ofis məkanında ümumiyyətlə yoxdur müasir kommunikasiyalar, mərkəzi kondisioner, havalandırma sistemi adi, tualet otağı koridordadır. Belə binalar ofis işinin təşkili metodunun bütün "cazibədarlığı" ilə xarakterizə olunur - dəhliz sistemi, kondisionerlə bağlı çətinliklər (mərkəzi kondisionerin tam olmaması), əlverişsiz giriş və sivil parkinqin olmaması. Əsasən bunlar şəhərin mərkəzində deyil, nəqliyyat yollarının kəsişməsində, metro stansiyalarının və əsas radial magistral yolların yaxınlığında yerləşən yeni tikilmiş inzibati binalardır. Ofis sinifi "C" kifayət qədər təvazökar xidmətlər dəstini nəzərdə tutur: telefon, İnternetə çıxış mümkündür.

Həmçinin, bu kateqoriyaya B sinfinə uyğun olan, lakin çatışmazlıqları olan binanın xüsusiyyətlərinə görə inzibati, institut və sənaye binalarında, ofislərdə yüksək keyfiyyətli ofis binaları daxildir. Belə binalar olduqca təsir edicidir, bəzi iş xidmətləri, ümumi dayanacaq var.

"D" kateqoriyalı ofislər

"D" sinifli ofislər - köhnəlmiş mühəndis kommunikasiyaları, taxta döşəmələri olan, xüsusi həyat təminatı xidmətlərinin olmaması olan binalarda ofis binaları. Bir qayda olaraq, belə ofis binalarının əsaslı təmirə ehtiyacı var.

"E" sinifli ofislər

"E" sinifli ofislər - ofislər üçün uyğun olmayan və yenidən qurulması tələb olunan binalarda ofis binaları. Bunlar ofislərə çevrilmiş zirzəmilər və yarımzirzəmilər ola bilər, yaşayış binalarındakı mənzillər, bəzən ayrıca girişi və 2-4 avtomobil üçün dayanacağı var. Yaxşı yerləşmə, Avropa səviyyəli təmir, yüksək keyfiyyətli mebel və ofis avadanlığı nəzərə alınsa, belə ofislər yüksək səviyyəli ofislərlə rəqabət apara bilər. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

Moskvada ofis axtarırsınız? İlk addım- biznes mərkəzi seçin. Onların hər birinin ümumi qəbul edilmiş təsnifatı var - A, B, C, D. Bu yazıda biz sizə necə olacağını anlamağa kömək edəcəyik.Bu və ya digər sinif biznes mərkəzləri tərəfindən iş üçün hansı şərtlər təklif olunur.

A sinif biznes mərkəzləri

Ən yüksək icarə dəyəri olan biznes mərkəzləri "A" sinfidir. Bu sinfə yalnız yeni tikili binalar və bir qayda olaraq şəhərin mərkəzində (nadir istisnalarla) daxildir.Bu sinif arasında tarixi binalarda yerləşən biznes mərkəzləri çox azdır.- bu prestijli kateqoriya ilə sertifikat almaq üçün köhnə binanın binası tam olmalıdıryenidən qurmaq. Əslində yenidən qurun.

"A" sinfinin əldə edilməsində əsas amil ən son - "iynədən" - mühəndislik kommunikasiyalarıdır (su, istilik və enerji təchizatı sistemləri, xarici və daxili işıqlandırma, iqlimə nəzarət və ventilyasiya, rabitə şəbəkələri və s.). Həmçinin, “A” sinifli biznes mərkəzində 2 müstəqil enerji təchizatı və ya elektrik kəsilməsi zamanı əlavə fasiləsiz enerji təchizatı olmalıdır. Bütün kommunal sistemlərin idarə edilməsi mərkəzləşdirilmişdir, bəzi funksiyalar “ağıllı” texnologiyalardan istifadə etməklə avtomatlaşdırılmışdır. "A" sinifli biznes mərkəzlərinin binası öz texniki xidmət üzrə mütəxəssislər komandasına xidmət edir: elektrik, santexnik, təmirçilər.

"A" sinif biznes mərkəzində bitirmə yalnız ən yüksək səviyyədə ola bilər - heç bir kompromis yoxdur. Orijinal memarlıq həlləri, bahalı bitirmə materialları, ümumi ərazilərin ən müasir interyer dizaynı. Məcburi tələb təbii işığın yüksək səviyyəsidir (tam uzunluqlu pəncərələr). Həm də hündür tavanlar. "A" sinifli biznes mərkəzləri əvvəlcə hazır ofislərin formatını qəbul etmirlər - bütün otaqlar pulsuz tərtibat üçün "kəskinləşir", buna görə də adətən ofislərin daxili bəzəyi kirayəçilərin sifarişi ilə həyata keçirilir.

"A" sinfi üçün sertifikatlaşdırma tikintidən sonra istismar müddətinin 5 ildən çox olmamasını nəzərdə tutur - bundan sonra sürətlə inkişaf edən yeniliklərə uyğunlaşmaq üçün biznes mərkəzi əsaslı təmir edilməlidir. beynəlxalq standartlar. Buna görə də, bir çox "A" sinif biznes mərkəzləri sonda növbəti ən yüksək səviyyəli "B" kateqoriyasına keçir.

Daxili infrastruktur çox inkişaf etmişdir - kafe və restoranlar, mağazalar, banklar və ffitness mərkəzləri, gözəllik salonları və daha çox. "A" sinfi beynəlxalq biznesə yönəlib, yəni daha bir fərqləndirici xüsusiyyət Bu biznes mərkəzləri ən son texnologiya ilə təchiz olunmuş böyük konfrans otaqlarıdır.

A sinifli biznes mərkəzində parkinqlə bağlı heç vaxt problem yoxdur. Burada yeraltı dayanacaq tələb olunur, bu, yerin coğrafiyası ilə diktə olunur - yalnız yerüstü dayanacaqla bağlı həmişə problemlərin olduğu şəhər mərkəzi. Dayanacaq 100 metr ofis sahəsinə ən azı 1 park yeri üçün nəzərdə tutulub.

Təhlükəsizlik - həmçinin "A" sinfi. Hamısı ümumi ərazilər video nəzarət altındadır, bina və ətraf ərazi gecə-gündüz mühafizə olunur, biznes mərkəzinin ərazisinə məcburi avtomatlaşdırılmış giriş nəzarəti altındadır.

Yalnız ən böyük beynəlxalq və rus şirkətləri, möhkəm illik mənfəətlə. Belə biznes mərkəzlərinin nümunələri: dəbli Lotte Plaza, Krylatsky Hills, Microsoft, Cisco və Intel kimi İT nəhənglərinin oturduğu yer və əlbəttə ki, Moskva şəhərində göydələn qüllələri.

"B" sinif biznes mərkəzləri

B sinfi biznes mərkəzləri yeni və ya yenidən qurulmuş və təmir edilmiş köhnə binalarda və köhnə Moskva malikanələrində, kommunal xidmətlərlə təchiz oluna bilər. Yüksək keyfiyyət. Yuxarıda dediyimiz kimi, B sinif biznes mərkəzləri 5 illik fəaliyyətdən sonra keçmiş A sinifli ofislərdir. Buna görə də, bir çox xüsusiyyətlərə görə "B" kateqoriyalı ofislər "A" sinifinin binalarına yaxındır. Çox vaxt fərqlər əhəmiyyətli deyil. Amma biznes mərkəzini elitizm edən beynəlxalq “A” sinfinin olmaması səbəbindən “B” biznes mərkəzləri kirayə qiymətləri baxımından daha demokratikdir.

Coğrafiya üçün tələblər - metrodan piyada məsafəsi və yaxşı nəqliyyat əlçatanlığı, əsas Moskva magistrallarına yaxın yerləşmə. B sinif biznes mərkəzlərinin məcburi atributu rahat giriş və təhlükəsiz parkinqdir. Əlavə bir seçim yeraltı dayanacaqdır.

"B" sinif biznes mərkəzlərində dizayn və təmir - müasir, keyfiyyətli materiallarla. Binaların fasadları çox vaxt estetika baxımından “A” sinfindən geri qalmır. İnkişaf etmiş infrastruktur - mağazalar, məişət xidmətləri (məsələn, çap), kafe və restoran kompleksləri. Bəzi B sinif biznes mərkəzlərində fitnes mərkəzləri var.

B sertifikatını almaq üçün biznes mərkəzi də kirayəçilər üçün yüksək təhlükəsizlik təmin etməlidir, ona görə də həmişə müasir videomüşahidə sistemləri, 24 saat mühafizə və binaya məhdud giriş var.

“B” sinifli biznes mərkəzi müasir paytaxtın sakinləri üçün rahatlıq və həyat standartıdır. Bu sinifin biznes mərkəzində tipik kirayəçilər orta və böyük biznesdir.

"C" sinifli biznes mərkəzləri

Biznes mərkəzlərinin bu sinfinə ilk növbədə sovet dövründən qalan köhnə tikililər daxildir. Çox vaxt onlar yataq sahələrinin sənaye zonalarında yerləşirlər - tədqiqat institutları, ofis binaları, fabriklər və s. Buna görə də - binanın görünməz fasadı, ümumi yerlərdə köhnə təmir. Tipik bir şəkil - zəif işıqlı uzun boz dəhlizlər və kiçik otaqlara aparan çox sayda qapı. Ofislərin özlərində təmir minimaldır - kirayəçi daha rahat şəraitdə işləmək istəyirsə, o, öz hesabına və öz hesabına bitirmə işləri aparmalıdır.

“C” sinifli biznes mərkəzlərində mühəndislik sistemləri köhnəlib. Su və elektrik enerjisinə əlavə olaraq, minimum proqram soyuq mövsümdə istilikdir (tez-tez çox qeyri-sabitdir), ümumi ventilyasiya, İnternetə çıxış (həmişə deyil, bəzən kirayəçinin özü tərəfindən edilməlidir). Daha çox seçim - şanslı kimi. Əksər hallarda kondisioner funksiyası köhnə yaxşı havalandırma kanalları tərəfindən yerinə yetirilir. Əgər sizə kondisioner lazımdırsa, kirayəçi onun pulunu öz cibindən ödəməli olacaq.

İnfrastruktur məhduddur və ya tamamilə yoxdur - burada kafe və mağazalar tapa bilməzsiniz. Maksimum - yemək otağı (ən çox - nəhəng sənaye zonasının içərisindəki binalardan birində). Təhlükəsizlik - keçid məntəqəsində gözətçi.

Bir qayda olaraq, bu sinif biznes mərkəzləri şəhərin yaşayış massivlərində yerləşir və metrodan uzaqdadır - onlara yalnız özünüz çata bilərsiniz. ictimai nəqliyyat. Avtomobil sahibləri üçün parkinq - kortəbii, yaxınlıqdakı həyətlərdə.

Moskvada biznes daşınmaz əmlak bazarının reallıqları elədir ki, C sinifli biznes mərkəzləri kiçik biznesin məcburi seçiminə çevrilir. Çünki kiçik şirkətlər üçün qaldırıcı qiymətlər təklif edən məhz bu biznes mərkəzləridir.

Bu problemin kökü nədir? Fakt budur ki, sinif sahibləri biznes mərkəzləri"A" və "B" bir qayda olaraq, ofislər yalnız geniş ərazilərdə icarəyə verilir. Onlar iri kirayəçilərlə işləməkdə maraqlıdırlar- 200, 300, 1000 kvadratmetr və s. 100 kvadratmetrə qədər kiçik ofislərə ehtiyacı olan kiçik müəssisələr sadəcə onların biznes modelinə uyğun gəlmir.

D sinifli biznes mərkəzləri

Bunlar ehtiyac duyulan sahələrdir əsaslı təmir- mənzilin qeyri-yaşayış fonduna köçürülmüş zirzəmi və yarımzirzəmi otaqları. Təhlükəsizlik olmadan, sökük rabitə ilə, İnternet olmadan - ən iddiasız kirayəçilər üçün spartan şərtləri. Biznes mərkəzlərinin ən qeyri-mümkün variantı kirayə üçün minimum vəsaiti olan mikro bizneslər üçündür.

Bir az müsbət və mənfi cəhətləri haqqında

Biznes mərkəzi sinfinin yanında müsbət və mənfi cəhətlər - "B+", "A-" biznes mərkəzinin qonşu sinfə nə qədər yaxın olduğunu göstərən işarədir. Yəni, “B+” “A” sinfinə o qədər də çatmayan biznes mərkəzidir.

İndi kiçik bizneslər B sinifli biznes mərkəzlərini ödəyə bilərlər

Delovoy kommersiya daşınmaz əmlak bazarındakı ədalətsizliyi düzəltmək və kiçik biznesə layiqli şəraitdə işləmək imkanı vermək qərarına gəlib. Biz Moskvada B+ sinifli üç biznes mərkəzində böyük bir sahə əldə etdik və onu kiçik biznesin ehtiyac duyduğu kiçik ofislərə böldük - 13 kvadratdan 60 kvadratmetrə qədər. İndi rahat ofisləri olan nüfuzlu biznes mərkəzləri hətta kiçik şirkətlər üçün də mövcuddur.

Bir iş yerinin dəyəri ayda 13.490 ilə 15.990 rubl arasındadır. Artıq icarə qiymətinə daxildir: limitsiz internet, katiblik xidmətləri, kommunal xidmətlər, gündəlik təmizlik, mühafizə.

İş üçün nüfuzlu B+ sinif biznes mərkəzlərindən birini seçin:

Omega Plaza müasir biznesin ritmində yaşamaq istəyənlər üçün ultra müasir səviyyəli biznes mərkəzidir. Unikal interyerə malik bina - eksklüziv fəvvarələr, kamin, Swarovski çilçıraqları, panoramik liftlər və bədii ekspozisiyalar. İnkişaf etmiş infrastruktur: üzgüçülük hovuzu, rahat kafe və moda restoranları, bank filialları, məişət xidmətləri, mağazalar və gözəllik salonları olan fitness klubu.

Omega Plazadakı kirayəçilərimiz hər səhər panoramik liftlə mərtəbələrinə qalxır və Swarovski kristalları olan kristal çilçıraqlara heyran olurlar.

"Arma" yüksək kirayə qiymətləri ilə məşhur olan dəbdəbəli biznes rayonudur. Amma Biznesdə yox. "Arma" ərazisində fitnes mərkəzi, restoran və kafelər, moda klubları, geniş qonaq dayanacağı var. Art Play və Winzavod incəsənət məhəllələri Arma yaxınlığında yerləşir. Kiçik biznes üçün Mərkəzi İnzibati Dairənin ən sərfəli variantlarından biri.

İndi hətta kiçik müəssisələr də dəbli Arma biznes rayonundakı Garden Ring-dən 3 dəqiqəlik məsafədə işləyə bilər.

Alekseevskaya Tower Moskvanın şimalında göydələnlərin memarlığını xatırladan gözəl şüşə fasadı olan müasir biznes mərkəzidir. 18 yerüstü ofis və 3 yeraltı dayanacaq, intellektual sürətli liftlər, müasir mühəndis-kommunikasiya sistemləri, rahat infrastruktur (mağazalar, xidmət şöbələri, restoran kompleksi).

Alekseevskaya Tower Moskvanın şimalındakı ən yaxşı biznes mərkəzlərindən biridir.

Müxtəlif daxili və xarici xüsusiyyətlərindən asılı olaraq daşınmaz əmlak rəsmi olaraq siniflərə bölünür: “A” (“A+”), “B” (“B+”) və “C”. Komissiya biznes mərkəzini müəyyən meyarlara uyğunluğunu qiymətləndirdikdən sonra binaya kateqoriya verilir. Biznes mərkəzlərinin təsnifatının nəyə əsaslandığını bu məqalədə başa düşəcəyik.

"A" sinfi ("A +")

Sankt-Peterburqdakı A sinifli biznes mərkəzləri aşağıdakı xüsusiyyətlərə cavab verir:

tikinti və ya əsaslı yenidənqurma ilindən 7 ildən çox olmayaraq;
şəhərin əsas magistral yollarına yaxın əlverişli yer, metroya və ictimai nəqliyyat dayanacaqlarına piyada 15 dəqiqədən çox olmayan məsafə;
müasir mühəndis sistemləri;
5 ildən artıq təcrübəyə malik peşəkar idarəetmə şirkəti;
əməliyyat xidmətlərinin bütün spektri;
beynəlxalq standartlara cavab verən bitirmə materialları;
yüksək keyfiyyətli havalandırma və səs izolyasiya sistemləri, iqlimə nəzarət sistemi, yanğın təhlükəsizliyi;
müasir yüksək sürətli liftlər;
elektrik şəbəkələrinin fasiləsiz işləməsi;
24 saat mühafizə, binanın bütün sahələrinə video nəzarət;
tavanın hündürlüyü - 2,7 m-dən az olmayan;
effektiv planlaşdırma;
otağı bol təbii işıqla təmin edən böyük və ya panoramik pəncərələr;
qəbul sahəsi;
icarəyə verilən 100 m²-ə ən azı 1 yerin hesablanması ilə yeraltı və ya yerüstü dayanacaq;
ən azı 2 müstəqil telekommunikasiya provayderi;
binanın və giriş qrupunun görünən ön hissəsi;
inkişaf etmiş daxili və xarici infrastruktur.

"A+" obyektləri ilə "A" obyektləri arasında fərq nədir?

Siniflər arasındakı fərq "A+" obyektlərinin müstəsna xüsusiyyətlərindədir:

dizayner bitirmələri və ya unikal memarlıq həlləri kimi görkəmli xüsusiyyətlər;
"ağıllı ofis" sistemi;
çox vaxt obyektlərin layihələri beynəlxalq səviyyəli memarlıq bürosu tərəfindən hazırlanır.

Statistikaya görə

8 sinif A+ biznes mərkəzləri;
104 A sinifli biznes mərkəzləri;
orta icarə dərəcəsi 1500 rubl təşkil edir. m²/ay.

B sinif ofis mərkəzləri (B+)

Bu qrupun biznes mərkəzləri ən çox saydadır və qiymət və keyfiyyətin optimal birləşməsinə görə kirayəçilər arasında populyardır.

2018-ci il üçün Sankt-Peterburqda:

93 B+ sinif biznes mərkəzi;
510 B sinif biznes mərkəzləri;
orta icarə dərəcəsi 900 rubl təşkil edir. m²/ay.

"C" sinfi

"C" sinfinin obyektləri asanlıqla tanınır:

şəhərin əsas magistral yollarından uzaqlıq;
infrastrukturun aşağı səviyyəsi;
köhnəlmiş mühəndis kommunikasiyaları;
məhdud sayda dayanacaq yerləri və ya onların tam olmaması.

Bu sinfə aid binalar əsasən ötən əsrin inzibati binalarıdır. Onların bir çoxu təmir və ya əsaslı yenidənqurma xərclərini tələb edir. Buna baxmayaraq, bu cür obyektlərdəki binalar aşağı kirayə dərəcəsi, həmçinin dəmir yolu relsləri və ya böyük anbar sahələrinin olması səbəbindən olduqca tələb olunur.