Biznes mərkəzlərinin kateqoriyaları. Ofis əmlakının yenilənmiş təsnifatı Ofis binalarının kateqoriyaları

V.A. Volnova
ROO sertifikatlı daşınmaz əmlak qiymətləndiricisi, sertifikatlı daşınmaz əmlak qiymətləndiricisi
Avropa standartlarının tələblərinə uyğun olaraq,
1-ci kateqoriyalı qiymətləndirici "Sibir Qiymətləndirici" MMC (Novosibirsk şəhəri),
"ROO-2007-də ​​ən yaxşı daşınmaz əmlak qiymətləndiricisi" nominasiyasında "Qızıl Peroo" müsabiqəsinin qalibi

Hazırda daşınmaz əmlakın təsnifatına, nizamlanmasına və ya ayrı-ayrı qruplara bölünməsinə ehtiyac həm daşınmaz əmlak bazarının analitikləri, həm də rieltorlar və qiymətləndiricilər tərəfindən çox kəskin şəkildə hiss olunur.

Qiymətləndiricilər hər gün aralarında yerləşdiyi maraqlı tərəflərdən birinə - və bu, qiymətləndirmənin müştərisi və hesabatın istehlakçısıdır - onlardan birinin obyektinin dəyərinə dair gözləntilərin həddindən artıq qiymətləndirildiyini sübut etmək ehtiyacı ilə üzləşirlər. və ya çox optimist, digəri isə bir qədər pessimistdir. Bəzən, C sinifli ofis binalarını qiymətləndirərkən, qiymətləndirmə müştərisi bu yaxınlarda qonşuluqdakı B sinifli biznes mərkəzində yerləşən binaları oxşar obyektlər kimi göstərir və onun obyektinin niyə lazımi səviyyədə qiymətləndirilmədiyini səmimi şəkildə təəccübləndirir. Və yalnız söhbət zamanı qiymətləndirici obyektin ayrı-ayrı obyektin bazar dəyərinin artmasına və ya azalmasına təsir edən bir sıra xüsusiyyətlərini verəndə tərəflər arasında anlaşma yaranır.

Bu gün xidmətlərimizin istehlakçıları da müəyyən mənada başa düşürlər ki, eyni məqsədli binalar müxtəlif "çəki kateqoriyalarına", yəni müxtəlif siniflərə aid olduqları üçün qiymət baxımından əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər.
Eyni zamanda, daşınmaz əmlak bazarının bütün iştirakçıları, istər satıcı, istər alıcı, istərsə də məsləhətçi olsun, eyni anlayışlarla fəaliyyət göstərirlər, bəlkə də onları fərqli adlandırırlar, lakin əmlakın klassifikasiyasını nəzərdə tuturlar ki, bu da məsələnin yetişmiş olduğunu göstərir. son dərəcə aktualdır.
Bu gün Rusiyada daşınmaz əmlak bazarının müxtəlif sektorlarında daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatını hazırlamaq üçün bir neçə cəhd var. Ofis daşınmaz əmlakının ən məşhur təsnifatları arasında aşağıdakılar var:

1. Rusiya Rieltorlar Gildiyasının baş analitiki G.M.-nin təsnifatı. Sternik (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı 2003. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı 2006. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Volqa Antiböhran İnstitutunun təsnifatı (Kazan) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Kommersiya daşınmaz əmlakının mövcud təsnifatları arasında:

1. Rusiya Rieltorlar Gildiyasının baş analitiki G.M.-nin kommersiya daşınmaz əmlakının tipologiyası. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Urban Land Institute (ABŞ) tərəfindən hazırlanmış təsnifat (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Beynəlxalq şura təsnifatı ticarət mərkəzləri Beynəlxalq Ticarət Mərkəzləri Şurası (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Rusiya Ticarət Mərkəzləri Şurası (RSTC) tərəfindən hazırlanmış ticarət mərkəzlərinin təsnifatı (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Anbar daşınmaz əmlakının vahid təsnifatı üçün seçimlər bazara onun ən fəal oyunçuları - daşınmaz əmlak konsaltinq şirkətləri tərəfindən təklif olunur. Anbarların mövcud təsnifatları arasında:

1. Knight Frank Beynəlxalq Konsaltinq Şirkəti tərəfindən hazırlanmış təsnifat (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Təsnifat Swiss Realty Group konsaltinq şirkəti tərəfindən hazırlanmışdır (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

Hazırda bazar analitikləri hansı təsnifatın ən məqbul və əlverişli olması ilə bağlı konsensusa gəlməyiblər. Mövcud təsnifatlar tez-tez bir-birini təkrarlayır və mülkiyyətin müəyyən bir sinfə aid edilməli olduğu xüsusiyyətləri və amilləri genişləndirməyə meyllidir. Eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarını belə nəzərə alsaq Əsas şəhərlər Rusiya, qeyd etmək olar ki, mövcud təsnifatlar çərçivəsində nəzərə alınmalı olan bir sıra amillər ya yoxdur, ya da obyektin bazar dəyərinin formalaşmasında əhəmiyyətsiz şəkildə iştirak edir.

Beləliklə, həm logistlər, həm də tərtibatçılar, analitiklər və qiymətləndiricilər arasında peşəkar birlikdə tədricən belə bir anlayış yaranır ki, bütün təklif olunan təsnifatların bir sıra çatışmazlıqları var, bunlardan başlıcası, prioritetlərin olmaması ilə əlaqədar olan artıqlıq və ağırlıqdır. sadalanan parametrlər.

Bir obyektin bazar dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edən az sayda amillərlə mövcud təsnifatlar peşəkar qiymətləndirici üçün aydın olan dəyərdə cüzi dəyişiklik verən çox sayda ikinci dərəcəli xüsusiyyətləri nəzərə alır.

Eyni zamanda, adi bir daşınmaz əmlak satıcısı və ya alıcısı, bir professional memar və ya inşaatçı olmadan, amillərin sayına və onların anlayışına qərq ola bilər və ya sadəcə imtina edə bilər və sadəcə olaraq verilən amilləri başa düşməyə vaxt və səy sərf etmir.

"Siberian Appraiser" şirkətinin mütəxəssisləri inkişaf etməyi qarşılarına məqsəd qoyublar qısa, tutumlu, qiymətləndiricilər, rieltorlar, analitiklər və xidmətlərimizin istehlakçıları üçün başa düşülən, təsnifat, yalnız obyektlərin xüsusiyyətlərini ehtiva edir. əhəmiyyətli dərəcədə daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir göstərir. Axı, yeni Federal Qiymətləndirmə Standartlarında dəfələrlə təkrarlanan əhəmiyyətlilik prinsipidir.

Tapşırıq üç bazar sektorunda obyektlərin qısa və başa düşülən təsnifatının variantını hazırlamaq idi: daşınmaz əmlakın dəyəri baxımından ofis, pərakəndə və anbar əmlakları, bazar dəyəri hesablamaları apararkən qiymətləndiricilərə müqayisə obyektlərini seçməkdə kömək etmək üçün hazırlanmış təsnifat.

Görülən işlər nəticəsində qiymətləndiricilər üçün uyğunlaşdırılmış, istifadədə mümkün qədər yığcam və rahat olan daşınmaz əmlakın qısa təsnifatı konsepsiyası meydana çıxdı. Qiymətə təsir edən amillər təsnifatda obyektin dəyərinə təsirinin azalma ardıcıllığı ilə yerləşdirilir.

Bir obyektin dəyərinə ən çox təsir edən amilləri müəyyən etmək üçün istifadəsi yeni Federal Qiymətləndirmə Standartlarında qeyd olunan ekspert metodundan istifadə edilmişdir, bunlara daxildir:

• Novosibirsk şəhərində daşınmaz əmlak agentlikləri və qiymətləndirmə şirkətlərinin əməkdaşları ilə müsahibələr;
• sorğunun nəticələrinin razılaşdırılması;
• obyektin dəyərinə ən çox təsir edən əsas qiymət amillərinin müəyyən edilməsi.

Ekspertlər Novosibirsk şəhərində daşınmaz əmlak agentlikləri və qiymətləndirmə şirkətlərində uzun illər təcrübəsi olan (10 ildən çox) mütəxəssislər idi. Müsahibə zamanı hər bir ekspertə müvafiq suallar verilib və ekspertlərin cavablarının işlənilməsi nəticəsində əmlakın bazar dəyərinə ən çox təsir edən beş əsas amil əldə edilib.

Tapşırığı nəzərə alaraq - qısa təsnifat əldə etmək - hər bir əmlak növü 4 sinfə bölündü: A, B, C, D. Hər bir sinifə beş ballıq sistem əsasında müəyyən bir bal verilir. obyekt azalır: A sinfi - 5 bal, D sinfi - 2 bal.

Eyni zamanda, obyektin müəyyən bir sinfə aid edilməsi üçün nöqtələrin intervalları müəyyən edilir. Faktorların xallarını yekunlaşdıraraq, obyektin sinfini təyin edərək, bu və ya digər intervalda yerləşən obyektin müəyyən ümumi xalını alırıq.

Aşağıda daşınmaz əmlakın üç növünün qısa təsnifatı verilmişdir: ofis, pərakəndə və anbar binaları.

Ofis əmlakının qısa təsnifatı

Kommersiya daşınmaz əmlakının qısa təsnifatı

Anbar daşınmaz əmlakının qısa təsnifatı

Göründüyü kimi, bu qısa təsnifatdan istifadə etmək rahatdır, mövcud daşınmaz əmlakın keyfiyyətini əks etdirir və daşınmaz əmlakın bu və ya digər sinfə təsnifləşdirilməsində tez və asanlıqla oriyentasiya verməyə imkan verir.

Yuxarıdakı qısa təsnifatların istifadəsinə dair nümunələri təhlil edək.

Nümunə 1 (ofis)

Şəhərin mərkəzindəki keçmiş layihə institutundakı binalar:
yer- şəhərin mərkəzində - 5 bal
vəziyyət- əla vəziyyətdə, standart təmirli köhnəlmiş ofis binası - 3 bal
- koridor sistemi, tavanın hündürlüyü 3.0 m - 3 bal
parkinq- bina boyu mühafizəsiz parkinqdə yerlərin qeyri-kafi olması - 3 bal
infrastruktur- binanın ətraf mühitində inkişaf etmiş infrastrukturun mövcudluğunda qeyri-kafi - 4 bal
cəmi: 5+3+3+3+4 = 18 (sinif B)

Misal 2 (ticarət)

Sıx yolda yeni ticarət mərkəzindəki binalar:
yer- nəqliyyat arteriyasında, dayanacağa yaxın. ictimai nəqliyyat, rahat giriş və yanaşma ilə - 4 bal
bitirmə keyfiyyəti- son tikinti ili, təkmilləşdirilmiş bitirmə - 4 bal
vəziyyət- əla vəziyyətdə - 5 bal
parkinq- kifayət qədər sayda yerləri olan mühafizə olunan parkinq; parkinq sahəsinə rahat giriş əraziyə giriş - 4 bal
tikinti konsepsiyası- binanın tək sahibi, "lövbər kirayəçilərinin" olması, binanın bazarda yerləşdirilməsi konsepsiyası - 5 bal
cəmi: 4+4+5+4+5 = 22 (sinif A)

Nümunə 3 (anbar)

Zavodun istehsal sexi orta məsafədə:
yer- sənaye müəssisəsinin ərazisinin dərinliklərində yerləşməsi; keçid məntəqəsindən giriş - 2 bal
bitişik ərazi- ərazinin perimetri ətrafında mühafizə; ağır avtomobillərin saxlanması və manevr edilməsi üçün yerin olmaması - 3 bal
dizayn və planlaşdırma həlləri- binaların hündürlüyü 12 m, ən azı 12x24 m sütunlar şəbəkəsi ilə - 5 bal
vəziyyət- 1985-ci ildən əvvəl tikilmişdir yaxşı vəziyyətdə - 3 xal
mühəndislik sistemləri- köhnəlmiş mühəndis sistemləri, sistemlərin bir hissəsinin olmaması - 2 bal
cəmi: 2+3+5+3+2 = 15 (sinif C)

Bu Qısa Təsnifat daşınmaz əmlakın alıcıları və satıcıları, rieltorlar, tərtibatçılar, bazar analitikləri və təbii ki, uyğunlaşdırıldığı qiymətləndiricilər tərəfindən müqayisə obyektlərini seçmək üçün qiymətləndirilən əmlakın sinfini təyin edərkən asanlıqla istifadə edilə bilər. müvafiq daşınmaz əmlak sektorundan alqı-satqı və kirayə.

Qiymətləndiricilərin Regionlararası Elmi-Praktik Konfransında “Qiymətləndirmə sahəsində aktual problemlər və yeni inkişaflar. 29-30 may 2008-ci il tarixlərində keçirilmiş daşınmaz əmlak bazarının informasiya dəstəyi”. Novosibirskdə.

Sibir Qiymətləndirici şirkətində qiymətləndiricilər bu Qısa Təsnifatdan qiymətləndirmənin ilkin mərhələsində, həm qiymətləndirilən obyektin qiymət diapazonunu, həm də qiymətləndirilən obyektin qiymət diapazonunu müəyyən etmək üçün qiymətləndirilən obyektin hansı sinfə aid olduğunu müəyyən etmək lazım olduqda istifadə edirlər. onun analoqu.

Mən istərdim ki, daşınmaz əmlak bazarının bütün iştirakçıları üçün faydalı olacaq bu təsnifata diqqət yetirməklə daşınmaz əmlakın alqı-satqısı və icarəsi ilə bağlı təklifləri mətbuatda işıqlandırmaq üçün bu Qısa Təsnifata kütləvi informasiya vasitələri diqqət yetirsinlər.

Bu gün dünya praktikasında bir neçə müxtəlif təsnifatdan istifadə edilir, lakin ən populyarı 1907-ci ildə əsası qoyulmuş BOMA İnternational (Bina Sahibləri və Menecerləri Assosiasiyası) tərəfindən yaradılmış sistemdir. Hazırlanmış sistemə uyğun olaraq, ofis binaları A, B və C kateqoriyalarına bölünür.

A sinifli daşınmaz əmlak ən prestijli və keyfiyyətli, C sinifli binalar isə bizneslə məşğul olmaq üçün ən az yararlı və dövrün tələblərinə uyğun olmayanlar kimi tanınır.

Binaların mənsubiyyətini müəyyən edən əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

• Yerləşdiyi yer (şəhər mərkəzindən məsafə daxil olmaqla).
• Bina növü.
• Bina tikildiyi ildir.
• Ev idarəetmə və təmir sistemləri.
• Binanın planlaşdırılması, binanın bəzədilməsi və tikintisinin müasirliyi.
• Mühəndislik və telekommunikasiya sistemlərinin funksionallığı və səmərəliliyi.
• Dayanacaq yerlərinin mövcudluğu və rahatlığı.
• Liftlərin mövcudluğu və müasirliyi.
• İnfrastruktur.

Şəraitdə Rusiya bazarı xaricdə qəbul edilmiş təsnifatlar qəbuledilməzdir, onlar üçün uyğun yalnız kommersiya daşınmaz əmlak təsvir çünki beynəlxalq standartlar, biznes mərkəzlərinin yerləşdiyi Moskva binalarının 80% -dən çoxu qlobal təsnifatda əhatə olunmayan kateqoriyalara aiddir.

Bundan əlavə, beynəlxalq təsnifatda mühüm meyar, obyektin mərkəzdən məsafəsindən asılı olaraq yerləşməsidir, halbuki Moskvadakı müasir binaların əksəriyyəti Garden Ring xaricində tikilir. Buna görə binanın yerləşməsi meyarı ilk növbədə Rusiya təsnifatında piyada məsafəsi və nəqliyyat əlaqələrinin inkişafı baxımından nəzərə alınır.

Rusiya Federasiyası kommersiya ofisinin daşınmaz əmlakının vahid təsnifatını təsdiq etməmişdir. Eyni zamanda, son dərəcə oxşar prinsiplərə əsaslanan bir neçə növ sistem bazarda uğurla istifadə olunur.

Ən çox yayılmışlar:

1. Təsnifat G.M. Sternik, Rusiya İqtisadiyyat Universitetinin Layihə və proqramların idarə edilməsi kafedrasının professoru. G.V. Plexanov, NPRGR-nin baş analitiki.
2. 2003-cü ildə hazırlanmış Moskva Tədqiqat Forumunun təsnifatı.
3. 2008-ci ildə hazırlanmış Sankt-Peterburq Tədqiqat Forumunun təsnifatı.

Moskva təsnifatına uyğun olaraq, ofis binaları 4 kateqoriyaya bölündü: A, B+, B- və C. 2013-cü ildə “Sertifikatlaşdırma” bəndi də tətbiq olundu, yəni ofislərin qlobal enerji səmərəliliyi parametrlərinə uyğunluğu.

Başqa bir ümumi təsnifata görə ofis daşınmaz əmlak sinfi A daha sonra A1, A2 və A3 və ya A+, A və A- kateqoriyalarına bölünür. bu da onu daha müfəssəl edir. Bu sistem CB Richard Ellis Group-a məxsus ən böyük şirkət Noble Gibbons tərəfindən istifadə olunur.

Siniflər üzrə binaların tələblərinin və fərqli xüsusiyyətlərinin təsviri

"AMMA"

Bir sinif daşınmaz əmlak ofis sahəsinin icarəsi üçün ən uyğun həll yoludur. Belə binalar yaxşı düşünülmüş planı olan ərazilərdə yerləşir, fərqlənir yüksək keyfiyyət yükdaşıyan strukturlar və bitirmə, ən çox təchiz olunmuşdur avtomatlaşdırılmış sistemlər həyat dəstəyi, təhlükəsizlik, havalandırma və kondisioner. Bu sinif biznes mərkəzləri mərkəzdə və ya inkişaf etmiş nəqliyyat sistemi olan digər prestijli ərazilərdə yerləşir.

Belə ofislərə tələbat Rusiya Federasiyasında açılan iri şirkətlər və xarici firmaların filialları tərəfindən formalaşır.

Son illərdə A sinfinə aid binalara tətbiq olunan standartlar və tələblər durmadan artır. Bu, bütün əsas sistemlərin və ümumi komfort səviyyəsinin yeni keyfiyyət səviyyəsində olduğu, 20-ci əsrin sonlarında tikilmiş biznes mərkəzlərinin rəqabətə tab gətirə bilməyəcəyi və fərqli kateqoriyaya düşdüyü smart ofislərin yaranması ilə bağlıdır.

Əsas qiymətləndirmə meyarları bunlardır:

• Vahid mərkəzi bina idarəetmə sisteminin mövcudluğu.
• Müasir yanğınsöndürmə sistemi.
• 2,7 metrdən aşağı olmayan tavanlar.
• İstifadə olunan bitirmə materiallarının yüksək keyfiyyəti.
• Liftlərin müasirliyi və onların ümumi gözləmə müddəti (30 saniyədən çox olmayan).
• Geniş konfrans otaqlarının, yemək sahələrinin, düşünülmüş qəbul sahələrinin olması.
• Müasir dizayn.
• Binaya bitişik öz yerüstü və ya yeraltı dayanacaqların olması.

"A1"

Bu alt sinif aşağıdakı xüsusiyyətlərlə xarakterizə olunur:

1. Binanın yaşı 3 ildən çox deyil.
2. Fərdi otaqlarda mikroiqlimi tənzimləmək imkanı.
3. Binada temperatur və rütubətin tənzimlənməsi üçün vahid sistemin olması.
4. Düşünülmüş erqonomik yerləşdirmə.
5. Döşəmə hündürlüyü - 3,6 m-dən az olmayan, tavanın hündürlüyü - 2,7 m-dən az olmamalıdır.
6. Yemək sahələrinin, restoranların və kafelərin olması.
7. Çox sayda pəncərə və onların ən azı 80% -i küçəyə baxmalıdır.
8. Dublikat həyati dəstək sistemlərinin olması.
9. Nəqliyyat və gəzinti üçün əlçatanlıq, şəhərin mərkəzində və ya digər prestijli ərazidə yerləşmə.
10. Bina və xidmətin peşəkar idarə edilməsi.

"A2"

Bu alt sinfin xüsusiyyətləri A1 alt sinfinə mümkün qədər yaxındır, lakin bəzi kiçik parametrlərdə ondan aşağıdır (restoranlar və ya ehtiyat həyati dəstək sistemləri olmaya bilər). Əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

• 10 ildən çox olmayan təmirli bina.
• Əmlakın yerləşməsi üçün daha az sərt tələblər.
• Daxili tərtibat çox səmərəli olmaya bilər.
• Çox sayda ofis sahəsinin pəncərələri olmaya bilər.
• Daha az effektiv idarəetmə xidmətlər və binanın özü.

"A3"

Bu yarımsinif təmirdən keçmiş binalara aid edilir yaşı 30-dan çox olmayan. A2 alt sinifinə münasibətdə performansın pisləşməsinə, məsələn, mərkəzdən uzaqlıq, səmərəsiz planın olması və daha az düşünülmüş həyati dəstək sistemlərinin olması icazə verilir.

"AT"

B sinifli ofis binaları tez-tez ekonom sinif adlanır, lakin eyni zamanda A sinifindən əsaslı şəkildə fərqlənmir. böyük şirkətlər, onları icarəyə götürmək, yüksək menecment kateqoriyasına aid olmayan bütün kadrları onlarda yerləşdirmək.

Binalar aşağıdakı meyarlarla xarakterizə olunur:

1. Mərkəzdən məsafə.
2. Binanın 10 ildən çox yaşı var.
3. Tavan hündürlüyü - ən azı 3 metr.
4. Keyfiyyətli bitirmələrə sahib olmaq.
5. Mövcudluq və yaxşı təchiz olunmuş ictimai yerlər.
6. Təhlükəsiz parkinq mövcuddur.
7. İnkişaf etmiş infrastruktur.
8. Binanın və ona xidmət edən xidmətlərin keyfiyyətinin idarə edilməsi.

"İLƏ"

C-class kommersiya daşınmaz əmlakı ən çox Sovet dövründən qalma, 40 ildən artıq olan binaları təmsil edir. Çox vaxt bunlar yenidən işlənmiş tədqiqat institutları, institutlar, fabriklər və s.

Daşınmaz əmlakın bu sinfi mərkəzi kondisioner sistemlərinin olmaması, rahat parkinq və səmərəsiz planlaşdırma ilə xarakterizə olunur.

• Şəhərin kənarında yerləşdiyi yer.
• Rahat nəqliyyatın olmaması.
• Standart təmir və köhnəlmiş bitirmə materiallarının istifadəsi.
• dəhliz sistemi.
• Tez-tez enerji təchizatı problemləri.

"D"

D sinif kommersiya əmlakı məsuliyyət daşımır müasir tələblər ofis binaları üçün tələb olunur və bizneslə məşğul olmaq üçün yararsızdır. Bu gün Rusiyada bu cür binaların payı sürətlə azalır.

Bu cür obyektlər köhnəlmiş mühəndis sistemlərinin, taxta döşəmələrin olması ilə xarakterizə olunur və bir qayda olaraq, şəhər ərazilərindən kənarda sənaye binalarında və ya yaşayış binalarında yerləşir.

Əsas xüsusiyyətlər bunlardır:

1. Binanın pis vəziyyətdə olması, tez-tez əsaslı təmir tələb edir.
2. Koridor tipinin səmərəsiz planlaşdırılması, zirzəmidə yerləşməsi.
3. Mütəşəkkil təhlükəsiz parkinqin olmaması.
4. Pis infrastruktur.

Müxtəlif siniflərin kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətlərinin yayılması

Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəsinin dəyəri bir çox müxtəlif amillərdən asılıdır, bunlardan başlıcası onun yerləşdiyi yer və bu və ya digər kateqoriyaya aid olmasıdır. CIAN-a görə, 2019-cu ildə Moskvada ofis sahəsinin kirayəsinin orta qiyməti:

• "A+" sinfi üçün- ildə kvadrat metrə 45.000 rubl.
• "A" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 33.000 rubl.
• "B+" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 25.000 rubl.
• "B" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 17.000 rubl.
• "B-" sinfi üçün- ildə bir kvadrat metrə 12.000 rubl.
• "C" sinfi üçün- ildə kvadrat metrə 8000 rubl.

Kommersiya daşınmaz əmlakının düzgün qiymətləndirilməsi təsnifat sisteminin səmərəli istifadəsi və vaxtında yenilənməsi üçün son dərəcə vacibdir. Aydın şəkildə müəyyən edilmiş meyarlar kirayəçiyə icarəyə götürülmüş ofis sahəsinin hansı şərtlərə cavab verməli olduğunu və ev sahibinin hansı variantları təklif edə biləcəyini mümkün qədər dəqiq anlamağa kömək edir.

Səhv tapsanız, lütfən, mətnin bir hissəsini vurğulayın və klikləyin Ctrl+Enter.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarı genişdir və binanın və ya binanın əsas parametrləri, keyfiyyəti və vəziyyəti haqqında daha asan və daha sürətli məlumat əldə etmək üçün kommersiya daşınmaz əmlak obyektlərinin təsnifatı yaradılmışdır. Bu təsnifatın köməyi ilə kirayəçilər binaları və onlara olan tələbləri daha peşəkar qiymətləndirə bilərlər və tərtibatçılar hər hansı bir obyektin daha da inkişafı üçün müasir ofis binasının zəruri keyfiyyətlərinin təsvirini əldə edə bilərlər.

Təəssüf ki, hər hansı təsnifat şərtlidir və nəzərə almaq ehtiyacını aradan qaldırmır fərdi xüsusiyyətlər obyekt və digər detallar. Bundan əlavə, müəyyən bir əmlakın müvafiq sinfə aid edilməsinin məntiqli olması üçün bazar iştirakçıları bunun hansı əsasda və hansı əsasla edildiyini aydın şəkildə başa düşməlidirlər.

Əlbəttə ki, təsnifat tərtib edərkən vahid yanaşma təmin etmək mümkün deyil və buna görə də rieltorlar, tərtibatçılar və məsləhətçilər çox vaxt fəaliyyət göstərdikləri bazar seqmentləri üçün öz təsnifatlarını yaradırlar və ya Qərb standartları sistemlərini Rusiya şərtlərinə uyğunlaşdırırlar.

Kommersiya daşınmaz əmlakının seqmentasiyası

Daşınmaz əmlak müxtəlif meyarlara görə təsnif edilə bilər: təyinatına görə, mülkiyyət məqsədinə görə, ixtisas dərəcəsinə görə, mülkiyyət növünə görə, istismara hazır olma dərəcəsinə görə.

Belə ki, ötən əsrin 90-cı illərində ekspertlər daşınmaz əmlak obyektlərinin “genişləndirilmiş” təsnifatını təklif etmişdilər. Buna əsasən, süni obyektlər termini tətbiq edilib. Buraya xüsusi bina və tikililərin daxil edilməsi təklif edilib:

• sağlamlaşdırıcı (xəstəxanalar, poliklinikalar, qocalar və uşaq evləri, sanatoriyalar, idman kompleksləri və s.);
• təhsil (uşaq bağçaları və körpələr evi, məktəblər, kolleclər, texnikumlar, institutlar, evlər uşaq yaradıcılığı və s.);
• mədəni-maarif (muzeylər, sərgi kompleksləri, mədəniyyət və istirahət parkları, mədəniyyət və teatr evləri, sirklər, planetariumlar, zooparklar, botanika bağları və s.);
• xüsusi bina və tikililər - inzibati (polis, məhkəmə, prokurorluq, hakimiyyət orqanları), abidələr, xatirə tikililəri, dəmir yolu vağzalları, limanlar və s.

Daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarının riayət etməyə çalışdıqları kommersiya daşınmaz əmlakının ümumi qəbul edilmiş təsnifatı bütün binaları və binaları seqmentlərə - ofis, pərakəndə və anbar daşınmaz əmlakına ayırır. Seqmentlərin hər birində siniflər və hətta alt siniflər fərqlənir. Gəlin burada bir qeyd edək: obyektlərin klassifikasiyası heç vaxt aydın şəkildə başa düşülməmişdir.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda ofis daşınmaz əmlakı üstünlük təşkil edir. Məsələn, 2007-ci ildən 2011-ci ilə qədər olan dövrü götürsək, onda dörd il ərzində pərakəndə satış və anbar sahələrinin tədarükünün daha dinamik artması ilə əlaqədar olaraq, demək olar ki, 12 faiz bəndi azalıb. Ekspertlərin proqnozlarına görə, 2012-2013-cü illərdə. hələlik tələbatı ödəməyən ofis sahəsi təklifinin həcmi bazarın digər iki seqmenti kimi dinamik olmasa da, artan templə artacaq.

Kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda anbar daşınmaz əmlakı ikinci yerdədir. Onun payı dörd il ərzində çox dəyişməyib.

Pərakəndə daşınmaz əmlak seqmenti kommersiya daşınmaz əmlak bazarının strukturunda ən dinamikdir. 2007-2011-ci illərdə əsas tendensiya onun mərkəzsizləşdirilməsinə çevrildi. Təchizat həcminin artmasının yüksək dinamikası ticarət mərtəbələri ticarət mərkəzlərində yerə yüksək tələbat, eləcə də kommersiya daşınmaz əmlakının digər seqmentləri ilə müqayisədə ən yüksək kapitallaşma dərəcəsi ilə əlaqədardır.

Ofis otaqları

Son vaxtlara qədər ofis sahələrinin əsas təsnifatı onların üç (A, B, C) və ya dörd sinfə (plus D) bölünməsi idi.

A sinfinə aid obyektlər tanınmış memar və bu sahədə əla reputasiyaya və müəyyən təcrübəyə malik tərtibatçı tərəfindən hazırlanmış müasir biznes mərkəzləridir.

Belə binalardakı binalar optimal planlaşdırma həlləri və yüksək keyfiyyətli bitirmə ilə fərqlənir. Bina özü ən son avadanlıqlarla təchiz olunub mühəndislik sistemləri, onun fəaliyyəti ilə bağlı bütün məsələlər peşəkar tərəfindən həll edilir İdarəetmə Şirkəti.

İcarəyə götürənlər üçün inkişaf etmiş infrastruktur yaradılmışdır, yeraltı dayanacaq üçün 60 kv.m-ə ən azı bir parkinq yeri lazımdır. icarəyə verilən ərazilər.

B sinifli ofis üçün orada yaxşı təmirin aparılması, gecə-gündüz mühafizənin və binaya giriş-çıxışa nəzarətin olması, habelə obyektin idarə olunması xidmətlərinin düzgün işləməsi vacibdir.

"C" sinfi keçmiş tədqiqat institutlarının, otellərin, təhsil müəssisələri və digər inzibati obyektlər, yaşayış binalarının birinci mərtəbələrində və zirzəmilərindəki binalar. Bir qayda olaraq, bütün məişət məsələləri, o cümlədən təhlükəsizliklə bağlı məsələlər kirayəçilərin özləri tərəfindən həll edilir.

“ABC” simvol dəsti ilə işarələnən biznes mərkəzinə sinif təyin edilməsi o deməkdir ki, bu obyekt yerləşdiyi yerə, tipinə və binanın texniki səviyyəsinə görə “A” sinfinə, səviyyəsinə görə “C” sinfinə aiddir. idarəetmə şirkəti - "B" sinfinə , lakin eyni zamanda obyektin ayrılmaz sinfi "C" dir.

Bina müəyyən bir sinfin kateqoriyalarının hər biri daxilində göstərilən xüsusiyyətlərə tam uyğun gəlmirsə, mümkün ekvivalentliyi təsdiq edildikdə, binanın üstünlükləri və onun bu sinfə mümkün aid edilməsinə alternativin nəzərdən keçirilməsinə icazə verilir. xüsusiyyətləri.

Təyin olunmuş siniflər dəyişdirilə bilər. Yeni tikinti kimi ofis mərkəzləri"A" sinfi və mövcud ofis mərkəzlərinin köhnəlməsi səbəbindən onlara daha aşağı sinif təyin edilə bilər, məsələn, "B" deyil, "C" və ya əksinə, bina modernləşdirildiyi üçün biznes mərkəzinin sinfi ola bilər. daha yüksək olmaq.

Əgər "C" ilə yanaşı, "D" sinfi də ayrılıbsa, onda onların arasındakı əsas fərq ofislər üçün istifadə olunan binaların keyfiyyətində, onlarda ən azı kosmetik təmirin olmasıdır. "D" sinfinə bəzən binaların bütün zirzəmiləri daxildir.

Yeni standartlar sistemi

2011-ci ildə Rusiyanın aparıcı konsaltinq şirkətləri elan etdilər yeni sistem ofis daşınmaz əmlakı üçün standartlar. Eyni zamanda, yalnız üç sinfə bölünən yüksək keyfiyyətli ofis sahəsi nəzərə alındı: "A", "B", "B +".

Yeni təsnifatın əsas fərqi daha strukturlaşdırılmış qiymətləndirmə meyarlarındadır. Bütün parametrlər qruplara bölünür, hər biri müəyyən bir məcburi və arzu olunan xüsusiyyətlərə malikdir. Məsələn, A sinfi üçün obyekt aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

• mərkəzi bina idarəetmə sisteminin mövcudluğu;
• hər bir ofis bloku üçün fərdi iqlim rejimini təyin etmək imkanı;
• müasir yanğın təhlükəsizliyi sistemləri;
• dünyanın aparıcı istehsalçılarının yüksək keyfiyyətli yüksək sürətli liftləri;
• avtomatik keçid və ya dizel generatoru olan iki müstəqil enerji təchizatı;
• müasir təhlükəsizlik sistemləri və binaya girişə nəzarət;
• tavanın hündürlüyü 2,7-2,8 m-dən az olmayan;
• mərtəbə planı açıqdır;
• sütunların hündürlüyü altı metrdən az olmamalıdır.

Burada tam hüquqlu bir mərtəbə quraşdırmaq, ümumi sahələrin, giriş qrupunun və fasadın yüksək keyfiyyətli və təqdim olunan bəzədilməsi, yaxşı yerləşmə, onun imicinə mənfi təsir göstərən yaxınlıqdakı obyektlərin olmaması, rahatlıq əlavə edə bilərsiniz. binaya giriş və onun nəqliyyat əlçatanlığı, yeraltı dayanacaq və ya evə daxili keçidi olan qapalı çox səviyyəli yerüstü dayanacaq.

"B+" sinifli binalar yuxarıda göstərilən tələblərdən ən azı on məcburi və səkkiz isteğe cavab verməlidir və "B" kateqoriyası üçün altı məcburi və səkkiz isteğe bağlı parametrin olması kifayət edəcəkdir.

Pərakəndə əmlak

Rusiyadakı ticarət mərkəzlərinin seqmentində Rusiya şərtlərinə uyğunlaşdırılmış vahid təsnifat hələ qəbul edilməyib. Ona görə də rusiyalı analitiklər ticarət mərkəzlərini təsnif etmək üçün Avropa təsnifatından istifadə etməyə üstünlük verirlər. Bu təsnifat aşağıdakılara əsaslanır:

• pərakəndə satış sahəsinin ölçüsü;
• ticarət mərkəzinin əhatə dairəsi;
• kirayəçilərin tərkibi;
• satılan malların xüsusiyyətləri.

Bütün hallarda ticarət mərkəzinin növü və onun ixtisaslaşması icarəçilərin tərkibi və ticarət sahəsinin ölçüsü ilə müəyyən edilir. Ticarət mərkəzinin konsepti əsasında memarlıq və planlaşdırma həllərinin hazırlanması, həmçinin ticarət mərkəzinin binalarının icarəyə verilməsi - maklerlik həyata keçirilir. Ticarət mərkəzinin konsepsiyası aşağıdakıları əks etdirməlidir:

• alıcıların hədəf qrupları (“alıcının portreti”);
• ticarət mərkəzinin növü;
• kirayəçilərin tərkibi (“lövbərlər”, “mini-lövbərlər”, əlaqəli).

Avropa təsnifatına görə ticarət mərkəzlərinin 4 növü var:

• qonşuluq ticarət mərkəzi (Qonşuluq ticarət mərkəzi);
• rayon ticarət mərkəzi (İcma Ticarət Mərkəzi);
• regional mərkəz (Region Mərkəzi);
• superregional mərkəz (Super Regional Mərkəz).

“Qonşuluq” Ticarət Mərkəzində gündəlik tələbat mallarının (ərzaq, dərman və s.) satışı və təminatı həyata keçirilir məişət xidmətləri, mərkəzin alış-veriş sahəsinin alıcılarına gündəlik ehtiyac var.

Mikrorayon ticarət mərkəzində lövbər supermarketdir və bu mərkəzdə digər əhəmiyyətli kirayəçilər arasında aptek və univermaq var. Çox vaxt supermarketə daxil olmayan, lakin ümumi icarə sahəsinə görə mikrorayon mərkəzlərinə oxşar olan mərkəzlər mikrorayon ticarət mərkəzləri adlanır. Bütün funksiyalarının təqdim olunduğu mikrorayon ticarət mərkəzi üçün tipik sahə təxminən 5000 kv.m-dir, lakin prinsipcə 3000-dən 10000 kv.m-ə qədər ola bilər.

Rayon ticarət mərkəzinin tipik satış sahəsi təxminən 15 000 kv. m-dir, lakin ümumilikdə 10 000-dən 30 000 kv. m-ə qədər ola bilər. Adətən ondan 10-20 dəqiqəlik məsafədə əhaliyə xidmət göstərir.

Rayon mərkəzinin sahəsi 40 min kvadratmetrdir. m, halbuki 30.000-dən 100.000 kv.m-ə qədər dəyişə bilər. Tipik olaraq, belə bir mərkəzə aşağıdakılar daxildir: ticarət mərkəzi, süni iqlimi olan qapalı ticarət arkadası, moda malları. İkidən "lövbər" sayı - ərazinin 50-70% -i üçün. Belə bir ticarət mərkəzinin əhatə dairəsi 9-27 km aralığındadır.

Superregional ticarət mərkəzinin tipik sahəsi 80.000 kv.m-dir, halbuki o, 50.000-dən 200.000 kv.m-ə qədər dəyişə bilər. Belə bir mərkəz ölçüsünə görə regional mərkəzə bənzəyir, lakin məhsul çeşidinə görə daha müxtəlifdir. Əsas kirayəçilər üç və ya daha çox mağazadır Tam məsafə. Onlar bütün icarəyə verilən sahələrin 50-70%-ni tuta bilirlər. Regional və super-regional ticarət mərkəzləri geniş çeşiddə mal və xidmətlər təklif etdikləri üçün alıcıları cəlb edir. Onlar funksiyalarına görə fərqlənmirlər, fərq yalnız müştəriləri cəlb etmək gücündədir.

Ticarət mərkəzlərinin alt növləri

Ticarət mərkəzlərinin də növləri var. Onların bir çoxu var: ixtisaslaşmış ticarət mərkəzi (Spiciality Ticarət Mərkəzi), festival (Festival Mərkəzi), güc mərkəzi (Power Center), outlet center (Outlet Center), moda ticarət mərkəzi (Fashion Center), endirim mərkəzi (Off-price Center) ), ticarət və əyləncə mərkəzi (Pərakəndə - əyləncə mərkəzi) və s. Yəni ticarət mərkəzinin adı onun təyinatından və ya orada təklif olunan mal və xidmət növlərindən asılıdır. Hər halda, müxtəlif dəyişikliklər nəzərə alınsa belə, kirayəçilərin əsas tərkibi ticarət mərkəzinin növünü müəyyən edir. Binanın özünün ölçüsü və yerləşdiyi sayt, ticarət mərkəzinin planı yalnız qismən ticarət mərkəzinin növünü müəyyən edir.

İstehsal və anbar yerləri

Bu gün anbarları təsnif etmək üçün əsasən iki standart sistemindən istifadə olunur.

Birincisi, anbar daşınmaz əmlak obyektlərinin dörd "A", "B", "C", "D" sinfinə bölünməsini təklif edir, üstəlik "A" və "B" kateqoriyalarında iki alt sinif (A və A +, B və B +). İkinciyə uyğun olaraq dörd sinif də fərqlənir (A, B, C, D), lakin diqqətlə təfərrüatlar var, nəticədə kateqoriyalar belə görünür: "A1", "A2", "B1" , "B2", "C1" , "C2", "D". Hər iki sistem eyni prinsiplərə əsaslanır, yalnız bir obyekti bu və ya digər alt sinifə təyin etmək üçün lazım olan xüsusiyyətlər toplusunda fərqlənir.

Hər iki təsnifatda əlamətdarən yüksək səviyyədə saxlama sahəsi binanın tikintisinin yeniliyidir. Belə obyektlərin yeri, dekorasiyası və avadanlıqları aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

• əsas nəqliyyat arteriyalarının yaxınlığı;
• istənilən növ məhsula uyğunlaşma qabiliyyəti;
• yüksək dövriyyə dərəcəsi;
• yüklərin təhlükəsizliyinə zəmanət.

Növbəti yarımsinifə aid olan ərazilər müasir materiallardan və texnologiyalardan istifadə etməklə tamamilə yenidən qurula bilər. Bu cür binalara, yerləşdiyi yer istisna olmaqla, "A +" və "A1" kateqoriyalı anbar kompleksləri ilə praktiki olaraq eyni ölçü ilə yanaşırlar (onlar çox vaxt şəhər daxilində, sənaye zonalarında yerləşirlər və nəqliyyatın əlçatanlığı ilə bağlı problemlər yaşayırlar).

"B" sinfinə yenidənqurmadan əvvəlki dövrdə tikilmiş obyektlər daxildir.

“C” sinfinə əvvəllər anbarlar üçün uyğunlaşdırılmamış keçmiş istehsal müəssisələri, avtobazalar və digər obyektlər daxildir.

"D" sinfi - bunlar heç bir şey saxlamaq üçün yaradılmayan binalardır: qarajlar, zirzəmilər, bomba sığınacaqları, anqarlar, kənd təsərrüfatı binaları. Bu cür binaların spesifikliyi onların modernləşdirilməsini və ya yenidən qurulmasını məqsədəuyğun hesab etmir.

Otel daşınmaz əmlak kommersiya kimi ayrıdır.

İstər digər seqmentlərdə rentabelliyin azalması, istərsə də şəhər tərəfindən mehmanxana layihələri üçün stimulların verilməsi nəticəsində mehmanxana seqmenti investorlar üçün daha cəlbedici olur. Otel binaları mütəxəssislər tərəfindən “ulduzlara” görə bölünür. "Ulduzların" paylanması birbaşa otel otaqlarının sinfindən asılıdır - suitlər, kiçik suitlər və s. Bununla belə, bu və ya digər oteli dördulduzlu, yoxsa beşulduzlu otel hesab etmələri ilə bağlı mübahisələr səngimək bilmir. Rusiya mehmanxana kompleksi çox heterojendir və kommersiya daşınmaz əmlakının digər seqmentlərindən fərqli olaraq, mehmanxanalar (xüsusilə beynəlxalq şəbəkələr) demək olar ki, heç vaxt otaq tariflərini açıq şəkildə aşağı salmır. Bu bazarın ofis və ya ticarət kompleksləri ilə müqayisədə özəlliyi də budur.

Binanın etibarlı qiymətləndirilməsi üçün 20 parametr tələb olunur, lakin qavrayış asanlığı üçün əsaslarını vurğulayacağıq və qruplaşdıracağıq:

1. Məkan.
2. Binanın növü, dizayn xüsusiyyətləri (dayanacaq daxil olmaqla), tikinti ili.
3. Həyat dəstək sistemləri.
4. Planlaşdırma qərarları və bitirmə.
5. BC infrastrukturu.
6. Təhlükəsizlik.
7. Bina idarəçiliyi.

Bütün 20 parametr nəzərə alınarsa, binanın A sinfinə aid edilməsi şərti onlardan 16-nın, B sinfi üçün isə 10-un olması olacaqdır.

Məkan

Həm A, həm də B sinifləri əlverişli yer təklif edir: biznes rayonları, yüksək trafik, nəqliyyat qovşaqlarına və metroya yaxınlıq, binaya rahat girişlər. Bununla belə, biznes mərkəzinin “piyada məsafəsi” fərqlidir: işçilər üçün metrodan iş yerinə piyada 5 və 20 dəqiqəlik fərq əsas məqam ola bilər. B sinifli binaların bəzi sahibləri korporativ avtobuslarla çatdırılma təşkil etməklə çətin vəziyyətdən xilas olurlar. Bu yaxşı hərəkətdir. Yerin təsvirini əhəmiyyətli fərqlərə aid edəcəyik: BC A və B + Siniflərinin yaxınlığında təsvirə təsir edə biləcək obyektlər olmamalıdır (poliqonlar, sənaye zonaları, həbsxanalar və s.). B sinfi üçün bu şərt isteğe bağlıdır (məcburi deyil).

bina növü

Burada fərqlər daha əhəmiyyətlidir. A sinifli ofislər ilkin olaraq Biznes Mərkəzi kimi nəzərdə tutulmuş yeni binalarda, B sinifli ofislər isə əsasən yenidən qurulmuş binalarda və ya 5-7 ildən artıq istismarda olan Biznes Mərkəzlərində yerləşir. Bu, mühəndislik avadanlığı və planlaşdırma həlləri, həmçinin memarlıq və dizaynla birbaşa bağlıdır. Məsələn, A sinifli ofislərdə şüşəli sahə daha böyük olduğundan, izolyasiya daha yaxşıdır. Məcburi tələb yeraltı və ya qapalı dayanacaqların olmasıdır. Dayanacaq nisbəti 1:100 m 2-dən az deyil. B+ və B binaları üçün bu göstərici isteğe bağlıdır.

Həyat dəstək sistemləri

Binanın mühəndis sistemləri işçilərin rahatlığının birbaşa asılı olduğu “görünməz cəbhə”dir. A sinfi mərkəzi kondisioner sistemini (iki borudan aşağı olmayan), fasiləsiz enerji təchizatını (və ya iki müstəqil enerji mənbəyi, 1 m 2 üçün ən azı 70 Vt), gözləmə müddəti olan yüksək sürətli liftlərin mövcudluğunu nəzərdə tutur. 30 saniyədən çox olmayan, ən azı iki provayderin yaradılması.

Planlaşdırma həlləri və bitirmə

Müasir A sinifli binalarda sütunlar arası məsafə kifayət qədər genişdir: bu, faydalı sahədən mümkün qədər səmərəli istifadə etməyə kömək edir. Əvvəlki yazıların birində itki faktoru deyilən şeydən - itki faktorundan yazmışdıq. Bu əmsalın minimal olması üçün bina aşağıdakı parametrlərə cavab verməlidir:

• Sütunlar arası ən azı 8 x 8 m olmalıdır;
• 1000 m 2-dən mərtəbə sahəsi;
• Pilləkənlər, liftlər və hamamlar mərtəbənin mərkəzində yerləşir;
• Ofis planı açıqdır.

A sinifli ofislər üçün icazə verilən itki faktoru dəyərləri 12-18%, B sinfi üçün - 20% -dən çox deyil. Maliyyə dilinə tərcümə edilərsə, bu o deməkdir ki, binanızın hər 100 kvadratmetri üçün siz müvafiq olaraq 112 və ya 120 ödəyəcəksiniz. Fərq olduqca açıqdır.

B+ və xüsusilə B otaqlarında ofis-koridor və ya qarışıq planlara tez-tez rast gəlinir. A sinfində binalar - açıq. Burada üstünlüklər yalnız kirayəçi şirkətlərin tələblərindən asılıdır, lakin aydındır ki, ilk halda itki faktoru daha yüksəkdir.

Bitirdikdən sonra tavanların hündürlüyü ən azı 2,7 m olmalıdır.Burada yenə A sinfi qalib gəlir: adətən bu dəyər 3 m-ə yaxındır və B sinfi üçün bu parametr isteğe bağlıdır. Yüksək keyfiyyətli bitirmələrə rasional işıqlandırma ilə asma tavanlar, plastik pəncərələr, döşəmədə linoleum və ya xalça, divarlarda rənglənə bilən divar kağızı daxildir.

İnfrastruktur

İcarəyə götürənlərin rahatlığı üçün binada yeməkxana və ya kafe, bankomat və ödəniş terminalları olmalıdır. B sinfi binalar buna uyğundur. A Class daha çox imkanlar təqdim edir: buradakı infrastruktura iclas otaqları və konfrans zalı daxildir, birinci mərtəbədə isə əlavə faydalı xidmətlər - mağazalar, kimyəvi təmizləyicilər, bank filialları, kimyəvi təmizləyicilər və s. var. Böyük biznes mərkəzlərinə tez-tez fitnes mərkəzi daxildir.

Təhlükəsizlik

Çoxsəviyyəli təhlükəsizlik sistemi nüfuzlu biznes mərkəzinin əvəzsiz atributudur. A sinifli binalar yanğınsöndürmə avtomatlaşdırılması və videokameralarla təchiz edilmişdir. Bütün binalar, yeraltı və yerüstü dayanacaqlar mühafizə olunur, əraziyə və binalara giriş-çıxışa nəzarət təşkil olunur.

binanın idarə edilməsi

Peşəkar idarəetmə kirayəçilərin başağrısı olmaması deməkdir. Qırılan kranlar, rozetkalar, santexnika qurğuları - bu nasazlıqların hər hansı biri şirkətin işini iflic etmədən operativ şəkildə həll edilir. Eyni şey təmizlik və tullantıların atılmasına da aiddir.

Fərqlər:

• A sinifli binalarda idarəetmə sistemi mərkəzləşdirilmiş və avtomatlaşdırılmışdır. İdarəetmə şirkəti ən azı 25.000 m 2 sahəyə xidmət etməlidir;
• B+ binaları üçüncü tərəfin idarəetmə şirkəti və ya öz texniki xidmətini cəlb edir;
• B tipli binalarda texniki xidmət öz xidməti və ya xarici şirkət tərəfindən həyata keçirilir (hər biri 3000 m 2 sahəyə malik ən azı 2 obyekt).

Nəticə əvəzinə

Biri də qeyd edək vacib məqam. A və B+ sinfinə aid binalar eyni sahibə məxsus olmalı və kirayəçilər hovuzu balanslaşdırılmış olmalıdır. Çoxfunksiyalı komplekslər, o cümlədən ofis və ticarət obyektləri və ya mənzillər. B sinfi üçün - bu tələb isteğe bağlıdır. Buna görə də, belə bir biznes mərkəzində ofis seçərkən, biznes rəqiblərinin olmamasına xüsusi diqqət yetirin.

Tövsiyələrimiz: A sinifli ofislər müasir biznesin bütün tələblərinə cavab verir. B+ sinfi memarlıq və planlaşdırma xüsusiyyətləri, parkinq və infrastruktur baxımından onlardan bir qədər aşağıdır. Biznes mərkəzinin təqdimatı və prestiji ön planda deyilsə və bəzi narahatçılığa dözməyə hazırsınızsa, B sinfi yaxşı və qənaətcil bir seçimdir.

Bu gün Moskvada və Rusiyanın regionlarında Biznes Mərkəzlərində yerləşən ofis sahəsinə böyük tələbat var. Amma bu gün kommersiya daşınmaz əmlak bazarında təkliflərin çoxluğuna baxmayaraq, həqiqətən yüksək keyfiyyətli Biznes Mərkəzləri çatışmır. Rahatlıq, prestij və müştəri etibarı böyük ölçüdə binaların sinifindən asılıdır. Bu və ya digər sinifin təyin olunduğu mövcudluğundan asılı olaraq biznes mərkəzləri üçün tələblərin siyahısı var.

Bütün ofis binaları adətən kateqoriyalara bölünür. Ofis binalarının ən ümumi təsnifatı - "A" sinfi, "B" sinfi və "C" sinfi. Bir sinfin təyin edilməsi binanın yerindən, tikildiyi ildən, onun dizayn xüsusiyyətlərindən, planından asılıdır. Mühəndislik sistemləri (kondisioner, havalandırma, telekommunikasiya, liftlərin mövcudluğu), parkinq və təhlükəsizlik. Əgər siz ofis icarəyə götürməyi planlaşdırırsınızsa, o zaman bu təsnifatı bilməlisiniz.

A sinfi biznes mərkəzi.
"A" kateqoriyalı ofislər - ən yaxşı razılaşma kommersiya daşınmaz əmlak bazarında, lakin belə ofislərin qiyməti ən yüksəkdir.
Belə biznes mərkəzləri yeni tikililərdə və ya şəhərin mərkəzində əsaslı təmir və yenidənqurmadan sonra tikilən binalarda yerləşir ki, bu da onları ən bahalı edir. “A” sinifli ofislər binaların müəllif dizaynına, müasir avadanlıqlara, VIP zalı, fiber-optik telekommunikasiyalara malikdir. Məcburi təhlükəsizlik xidməti və girişə nəzarət və video nəzarət sistemi. Mütləq yaxınlıqda - metro stansiyaları, ictimai nəqliyyat dayanacaqları, avto dayanacaqlar, kafelər. Yaxınlıqda, bir qayda olaraq, böyük ticarət və inzibati mərkəzlər var.

Fasadlar və daxili bəzək yüksək keyfiyyətli müasir materiallardan hazırlanır, çox vaxt fərdi layihələrə uyğun olaraq və maraqlı memarlıq həllərindən istifadə olunur. Daxili plan, bir qayda olaraq, kirayəçinin və ya sahibinin istəyi ilə asanlıqla dəyişdirilir. Belə mərkəzlər həm də fasiləsiz enerji təchizatı sisteminə malikdir, ən müasir mühəndis sistemləri, mərkəzi kondisioner və ya iqlim nəzarəti ilə təchiz olunub.

A sinifli biznes mərkəzlərinin öz yeraltı və yerüstü dayanacaqları olmalıdır. Burada həmçinin işçilər üçün kafe və yeməkxanalar, konfrans zalları və idman klubları fəaliyyət göstərir.

Bu sinif ofis binalarının kirayəçiləridir böyük firmalar, beynəlxalq şirkətlər.

B sinif biznes mərkəzi.
"B" sinifli binalar A kateqoriyasından bir qədər aşağıdır. Bunlar ekonom sinif binalarıdır və onların icarə qiyməti xeyli aşağıdır. Onlar müasir və ya dəyişdirilmiş inzibati binalarda yerləşir. Bəzən 5 il fəaliyyət göstərən biznes mərkəzlərində yerləşir. Binaların parametrləri daşınmaz əmlakın A seqmenti ilə eynidir, lakin xidmətlərin çeşidi daha dardır. Belə ki, yeraltı dayanacaq nəzərdə tutulub, lakin yeraltı yoxdur. "B" sinifli ofislər ən yüksək səviyyədə təchiz olunmur, havalandırma sistemləri və mühəndislik sinfi aşağıdır.

Class C biznes mərkəzi.
“C” seqmenti ofis fəaliyyəti üçün müəssisələr, inzibati təşkilatlar üçün maraqlıdır. Əvvəlcə bu cür binalar belə istifadə üçün hesablanmadı. İnfrastruktur adətən minimum tələblərə cavab verir. Çox vaxt kondisioner sistemi yoxdur. Binaların əksəriyyəti təmirə ehtiyac duyur və köhnəlmiş hesab olunur, lakin əsas kommunikasiyaların mövcudluğu imkan verir iş fəaliyyəti. Xidmətlər arasında - telefon, internet, havalandırma sistemi, dəhlizdə yerləşən tualet, istilik sistemi və yeməkxana, parkinq nəzərdə tutulmayıb. Çox vaxt onlar yaşayış yerlərində yerləşirlər. "C" sinfi ofis sahəsi kiçik təşkilatlar tərəfindən icarəyə verilir.

A, B və C sinifləri istisna olmaqla, başqa bir D sinfi var, bu, əsasən regionlar üçün xarakterikdir. Belə bir Biznes Mərkəzində kirayəçilər tez-tez təmirə ehtiyacı olan faktiki binalardan başqa heç nə almırlar. İnfrastrukturun olmaması və köhnə ofis və dəhliz planı həm ofis sahibləri, həm də onların ziyarətçiləri üçün əhəmiyyətli narahatlıqlar yaradır.

Bu təsnifat ofis satmaq, ofis almaq və ya ofis sahəsi icarəyə götürmək lazımdırsa, binaları adekvat qiymətləndirməyə kömək edəcəkdir.