İdarəedici təşkilat MKD-ni necə idarə edir. MKD Şurası - haradan başlamaq lazımdır? Addım-addım təlimat! Bir mənzil tikintisi şurası nədir

ev / Biznes planları

Bir yaşayış binası üçün yalnız bir nüsxədə ev sahiblərinin birliyi yaradılır. Bu qərar ayrıca iclasda qəbul edilir. Yalnız səsvermədə iştirak edənlərin 50 faizindən çoxu səs verdikdə qəbul edilir.

HOA yaratmaq məqsədləri. Bu nədir?

Sadəcə olaraq, bu, ev sahiblərinin birliyidir yaşayış binası. Mənzil Məcəlləsi bunu belə müəyyən edir qeyri-kommersiya təşkilatı . Mövcud qanunvericilikdə müəyyən edilmiş çərçivəyə uyğun olaraq yaradılır.

Son zamanlar əmlaklarını idarə etməyin bu xüsusi üsulunu seçən sakinlər üçün mənfi nəticələrlə bağlı sual tez-tez qaldırılır. Amma bu, təşkilatın mövcudluğuna görə baş vermir. Problem yanlış yaratma prosedurundadır. Bəzən onlar sakinlərin həyatını asanlaşdırmaq üçün deyil, müəyyən şəxslərə maliyyə resurslarına çıxış, əlavə səlahiyyətlər açmaq məqsədilə yaradılır.

Mənfi nəticələr hər yerdə özünü göstərmir. Əsas odur ki, bu prosesin bütün mümkün xüsusiyyətlərini əvvəlcədən nəzərə alın.

Evi idarə etməyin mümkün yolları Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsində yazılmışdır. Və 44-cü maddə, həqiqətən vacib bir qərarın qəbul edilməsinə ehtiyac olduqda, sahibləri ümumi yığıncaqlar keçirməyə məcbur edir.

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 135-ci maddəsi də HOA-nın fəaliyyətinə həsr edilmişdir. Ümumiyyətlə, təşkil edən çoxlu məqalələr var tənzimləyici çərçivə bu iş sahəsi üçün:

148-ci maddənin 9-cu bəndi.
147-ci maddənin 2-ci hissəsi.
147-ci maddənin 5-ci hissəsi
146-cı maddənin 6-cı hissəsi.
156-cı maddənin 8-ci hissəsi
152-ci maddənin 3-cü hissəsi.
151-ci maddənin 3-cü hissəsi.
149-cu maddənin 1-ci hissəsi.
137-ci maddənin 2-ci hissəsi.

İlkin addımlar

Mənzil mülkiyyətçiləri həm bir yaşayış binasında, həm də bir neçə yaşayış binasında təşkil olunur. Və ya bir, ümumi ərazi ilə birləşdirilən.

Müəyyən amillərlə əlaqəli bir sıra çətinliklər var:

Hüquqi və maliyyə məsələləri necə tənzimlənməlidir?
Vergi bəyannamələrini kim və necə təqdim edir?
Qeydlərin idarə edilməsi.
Ümumi yığıncaqları necə təşkil etmək olar?
Səsvermənin aparılması.
HOA-nın formalaşdırılması proseduru mövcud qanunvericiliyə ciddi riayət etməyi tələb edir.
Yaşayış binalarının sahiblərindən məlumatı necə toplamaq olar?

HOA-nın fəaliyyəti yalnız Mənzil Məcəlləsində qeyd olunan hüquqi aspektlərə əsaslanır. Bir təşkilatın qanuni olması üçün onun sahibləri olmalıdır. evin ümumi sahəsinin ən azı 50 faizi. Hər bir kirayəçinin HOA-ya qoşulmaqdan imtina etmək hüququ var. Amma bu halda belə, ümumi yığıncaqlardan sonra göstərişlərə əməl etmək öhdəliyi var. Amma belə kirayəçilərin səsvermədə iştirak etmək hüququ yoxdur.

Mənzillərin sakinləri arasından təşəbbüs qrupunun yaradılması məcburidir, minimum 5 nəfər. Nizamnaməni qəbul etmək üçün ilkin ümumi yığıncaq təşkil edilir. Və hazırlıq sənədlərinin hazırlanması üçün təşəbbüs qrupu şəhər rəhbərliyinə ərizə göndərir.

Ümumi yığıncağın keçirilməsi

Təşəbbüs qrupları Tərəfdaşlığın işləri ilə bağlı öhdəliklərin əsas hissəsini öz üzərinə götürür. Üstündə hazırlıq mərhələsi artıq qismən formalaşmışdır. Məhz təşəbbüs qrupunun nümayəndələri gündəliyi hazırlayır və dəvətnamələr göndərirlər.Gələcək Xartiyanın hazırlanmasına da məhz həmin şəxslər cavabdehdir. Və hər bir görüş üçün nümunəvi Protokolların formalaşdırılması üçün. Nəhayət, həmin qrup səsvermə formalarının yaradılmasına cavabdehdir.

İclas istənilən vacib məsələni müzakirə etmək üçün keçirilir. Bunun üzərinə hər bir kirayəçiyə HOA yaratmaq zərurəti haqqında danışılır, bu tərəfdaşlıq formasının hansı üstünlükləri olduğunu izah edirlər.

Bəzən səsvermə yazışmalarla olur. Hər bir kirayəçiyə qərar vermək üçün müəyyən vaxt verilir. Əsas odur ki, qiyabi səsvermənin keçirilməsi imkanını nizamnamədə əvvəlcədən təmin etsin. İcmanın hər bir üzvü üçün ayrıca səsvermə forması hazırlanır. Yaxud gündəmdə olan hər bir məsələyə görə. Hər bir formada üç seçim olmalıdır: “çəkin”, “lehinə” və ya “əleyhinə”.

Səslərin hesablanması neçə nəfərin iştirak etdiyinə əsaslanmamalıdır. Sakinlərə aid olan ümumi sahəsinə görə. Məsələn, 70 kvadratmetrlik mülklərin sahibləri 30 metrlik binaların sahiblərindən daha çox səsə malikdirlər.

Nizamnamənin təsdiq edilməsi haqqında

Nizamnamə HOA-nın demək olar ki, bütün fəaliyyətinin qurulduğu əsas sənəddir. Təşkilatın özünün düzgün işləməsi bu sənədin mətninin nə qədər bacarıqla hazırlanmasından asılıdır.

Nizamnamə üçün əsas tələb mümkün qədər sadə olmalıdır. Bu, tərəfindən dəstəklənməyən maddələr daxil edilməməlidir mövcud qanunvericilik. Yol boyu dəyişikliklər edərək, Mənzil Məcəlləsinin 6-cı bölməsini köçürmək məntiqlidir.

Onda qaydaların ikili şərhi olmayacaq. HOA Nizamnaməsində aşağıdakı maddələr olmalıdır:

Təftiş komissiyasının neçə üzvü var?
İdarə Heyətində neçə üzv var?
HOA üzvlərinin çağırılması qaydası.
HOA-nın yeri.
HOA-nın adı.

Bəzi uyğunsuzluqlara imkan verən yalnız bir neçə anlayış var. Məsələn, edə bilərsiniz:

Siz öz mülahizənizlə, HOA üzvlərinin və mənzil sahiblərinin iştirak etdiyi birgə iclasların keçirildiyi proseduru tərtib edə bilərsiniz.
Seçim səlahiyyətlərini HOA üzvlərinin ümumi yığıncağına köçürün. Onda sədrin özü də idarə heyətinin üzvlərindən daha az asılı olacaq. Ancaq daha çox şey HOA-nın bütün üzvlərindən asılı olacaq.

HOA-nın Nizamnaməsi hazırlanarkən və tərtib edilərkən, zəruridir bütün vacib məsələlər üzrə müntəzəm görüşlər keçirmək:

Təmir və texniki xidmətlə bağlı ödənişin həcmi müzakirə olunur.
Üzbəüz və qiyabi səsvermənin keçirilməsi.
İdarə Heyətinin sədrlərinin və üzvlərinin yenidən seçilməsi.
Ümumi mülkiyyətdən istifadə.
Torpaqdan istifadə.
Evin təmiri.

Həll olunmamış vergi məsələləri ayrıca uçot tələb edir. HOA-nın Nizamnaməsinə icmanın hər girişdən təxminən eyni sayda nümayəndələrin daxil edilməsi tələbinin daxil edilməsi arzu edilir.

HOA-nın Nizamnaməsi HOA-nın bütün üzvləri üçün məcburi olan bir sənəddir. Ancaq bu, ev sahiblərinə aid deyil.

Qeydiyyat prosesi haqqında

İdarə Heyətinin istənilən üzvü müvafiq sənədlər paketini təqdim edə bilər dövlət qurumu HOA-nı qeydiyyata almaq. Federal Vergi Xidmətinin Departamenti bu prosedur üçün məsuliyyət daşıyır. Sənədlər paketi aşağıdakılardan ibarətdir:

dövlət rüsumunun ödənilməsini təsdiq edən qəbz.
Hüquqi şəxsin qeydiyyatı üçün ərizə. Forma 11001 istifadə olunur.
HOA İdarə Heyətinin Protokolu. Şuranın bütün üzvləri bunu öz imzaları ilə təsdiq etməlidirlər.
Tərəfdaşlığın Nizamnaməsi. Ümumi yığıncaqda təsdiq edilmiş yekun variantda. İki nüsxədə verilir.
İclas protokolunun əsli və ya notarial qaydada təsdiq edilmiş surəti.

Federal Vergi Xidməti sorğulara baxır maksimum yeddi gün.

Tamamlamaq üçün başqa hansı prosedurlar lazımdır?

Qəbul və təhvil aktı evin HOA rəhbərliyinə verildiyi əsas sənəddir. Bu proses zamanı xüsusi komissiya iştirak etməlidir. Buraya adətən HOA rəhbərliyinin üzvləri, bələdiyyə nümayəndələri də daxildir. Aktın mətni həmişə müəyyən bir binaya aid texniki sənədlərlə müşayiət olunur. Çoxmənzilli binaların istismarı qaydalarına və qaydalarına uyğun olmalıdır.

Köçərkən başqa bir idarəetmə forması mənzil sahiblərinin hüquqlarında heç bir dəyişiklik olmamalıdır. Ev HOA-nın idarəçiliyinə verildikdə xüsusi bildirişlər yaradılır. Onlar Əmlakın İdarə Edilməsi Komitəsinə, eləcə də Administrasiyanın Bələdiyyə şöbəsinə göndərilir.

HOA üçün bank hesabı yalnız hüquqi şəxsin adına açılır.

Baş verənlər barədə evin keçmiş balans sahibinə məlumat verilməlidir. Bütün lazımi məlumatlar verilir.

Müqavilələrin bağlanması

Ümumi mülkiyyət, onun saxlanması şərtləri və qaydaları belə müqavilələrin əsas predmetinə çevrilir. şirkətə qoşulmayan sahiblərlə.

Müqavilədə nə nəzərdə tutulur?

Təmir ediləcək, saxlanılacaq əmlakın təsviri.
Hansı təmir və texniki xidmət işləri aparılır? hansı şəkildə?
Öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında HOA-nın məsuliyyəti nədir?
Mülkiyyətçinin öhdəliyi və təmir və texniki xidmət üçün digər xərclər haqqında məlumat. Sifariş, məbləğ və ödəniş şərtləri.

HOA ilə müqavilə iki nüsxədə tərtib edilir. Sahibkar və idarə heyətinin sədri ona imza atmalıdırlar. Ortaqlığın idarə heyəti də bu hərəkətlərlə razılaşmalıdır. İdeal seçim, bütün ev sahiblərinin HOA-ya qoşulmasıdır. Amma Qanunvericilik, əgər kimsə bunun əleyhinədirsə, zorla müqavilə bağlamaq hüququ vermir. Sahiblər ödəməkdən imtina edərlərsə, bütün itkilər HOA tərəfindən ödənilir kommunal xidmətlər.

Ev də ümumi yığıncaqda seçilən idarəedici təşkilata verilə bilər. Ümumi yığıncağın qərarı bu halda çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsini təsdiq edir. İdarəetmə təşkilatının tapşırığı ev sahibləri və ya HOA idarə heyətinin üzvləri tərəfindən verilir. Tərəflərdən biri digərinə müqavilədə göstərilən şərtlərin necə yerinə yetirildiyi barədə hər il hesabat verir.

İdarəetmə təşkilatı bu və ya digər evə xidmət göstərilməsi üsullarını da seçə bilər. Bunu etmək üçün HOA-nın tam ştatlı işçilərini və ya üçüncü tərəf işçilərini cəlb edə bilərsiniz.

Ümumiyyətlə, bir HOA təşkil etməyə dəyərmi? Cavab videoda var

Aşağıdakı video təkcə bunu deyil təşkilati məsələlər bir HOA yaratmaq, həm də motivasiya. Bu işi öz üzərinə götürməyə dəyərmi, yoxsa evi idarəetmə şirkətinə həvalə etməyə?

Necə başlamaq lazımdır?
1. Çoxmənzilli binanın (MKD) şurası seçildikdən sonra bir-biri ilə tanış olmaq, ünsiyyət qurmaq, əlaqə məlumatlarını mübadilə etmək və şuranın ən səmərəli şəkildə necə işləyə biləcəyini başa düşmək üçün seçilmiş şura ilə ilkin iclasın keçirilməsi tövsiyə olunur. Məsələn, şuraya müxtəlif peşə sahibləri - hüquqşünas, mühəndis, iqtisadçı daxil idi. Məntiqlidir ki, hər kəsin başqalarından daha yaxşı başa düşdüyü öz iş sahəsi olmalıdır. Bu halda ümumi səmərəlilik Board ev işi daha yüksək olacaq!
2. Evinizə xidmət göstərmək üçün idarəetmə şirkətinin (Böyük Britaniya) maliyyə-təsərrüfat fəaliyyətini öyrənmək lazımdır:
- MKD idarəetmə müqaviləsi;
- ev hesabında yığılmış vəsaitin məbləği;
- ötən illər ərzində görülmüş işlər haqqında hesabatlar;
- texniki xidmət və təmir tarifinin strukturu, xidmətlərin qiymətləri;
- evin ətrafında görülən işlərin siyahısı və bu işin aparılması üçün əsas;
- təhlil və digər sənədlər üçün yerinə yetirilən işlərin smetaları.
3. Cinayət Məcəlləsinin əməkdaşı (baş mühəndis və ya digər məsul şəxs) ilə birlikdə evin ümumi əmlakına baxış və tədqiq aparın, yoxlama aktı tərtib edin, bütün iradları yazın. Məhv, zədələnmə və digər təhlükəli məqamlara xüsusi diqqət yetirin. Zərər varsa, onları aradan qaldırmaq üçün daxil olan nömrənin altında Cinayət Məcəlləsində aktın surətini buraxın. Cinayət Məcəlləsindən kadastr planını götürün və MKD-nin altında olan torpaq sahəsinin sərhədlərini öyrənin.
4. Plan qurun zəruri iş növbəti il üçün yaşayış rahatlığını yaxşılaşdırmaq (məsələn, əsaslı təmir proqramında iştirak, girişlərin təmiri, videomüşahidə sisteminin quraşdırılması, uşaq meydançasının təmiri və s.), maliyyə mənbəyini müəyyənləşdirmək, siyahı hazırlamaq MKD-nin ümumi yığıncağında təsdiq, protokolu imzalamaq üçün sahiblərin ümumi yığıncağını keçirin.

MKD idarəetmə müqaviləsində nə olmalıdır?
1. İdarəetmənin aparılacağı çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının tərkibi, belə evin ünvanı, torpaq sahəsinin hüdudları;
2. Çoxmənzilli binada ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xidmətlərin və işlərin siyahısı, belə siyahının dəyişdirilməsi qaydası, habelə idarəedici təşkilat tərəfindən göstərilən kommunal xidmətlərin siyahısı;
3. Müqavilənin qiymətinin müəyyən edilməsi qaydası, yaşayış binalarının saxlanması və təmiri üçün ödənişin məbləği və kommunal xidmətlərə görə ödənişin məbləği, habelə belə ödənişin həyata keçirilməsi qaydası;
4. İdarəetmə müqaviləsi üzrə öz öhdəliklərinin idarəedici təşkilat tərəfindən yerinə yetirilməsinə nəzarətin həyata keçirilməsi qaydası.
5. Əgər müqavilənin hazırkı variantı sizi qane etmirsə, razılaşmaya dair fikir ayrılıqları haqqında protokol tərtib etmək, Cinayət Məcəlləsinin hüquqşünasları ilə işçi variantı müzakirə etmək, sonra sakinlərin ümumi yığıncağında razılaşdırmaq lazımdır. və son variantı Cinayət Məcəlləsinə köçürün.

Necə nəzarət etmək olar?
1. MKD-nin ümumi əmlakına münasibətdə görülən işlərin aktları sədr və ya onu əvəz edən şəxs tərəfindən imzalanmalıdır. Buna uyğun olaraq, görülən işləri yoxlamaq və şəxsən nəzarət etmək lazımdır - usta və ya mühəndislə birlikdə aktı imzalamazdan əvvəl iş yerinə baxmaq, keyfiyyətə, yerinə yetirilən işin həcminə və müddətinə uyğunluğuna, tələblərə əmin olmaq lazımdır. bu işlərin dəyəri aktda göstərilsin (olmadıqda).
2. Vaxtaşırı görülən işlərin siyahısını və Cinayət Məcəlləsində evdə şəxsi hesabın vəziyyəti haqqında arayış götürmək, dəyişikliklərə nəzarət etmək.
3. Xərclər smetasını, yerinə yetirilən işin keyfiyyətini və ya həcmini deşifrə etməkdə çətinliklərlə qarşılaşsanız, ixtisaslaşmış şirkətlərin mütəxəssislərini cəlb edə və ya Tikintiyə Nəzarət və Mənzil Nəzarəti Xidmətinin mütəxəssisləri tərəfindən yoxlama tələb edə bilərsiniz.

Ümumi yığıncağı necə keçirmək olar?
1. Ev sahiblərinin bütün qərarları MKD-nin ümumi yığıncağında qəbul edilməlidir. Ümumi yığıncağın qaydası və qaydası Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində (44-48-ci maddələr) müəyyən edilir. Bütün sakinlərə görüş barədə 10 gün əvvəldən məlumat vermək lazımdır (girişlərdə, ictimai yerlərdə elanlar) Görüş iki cür ola bilər:
- tam iş günü (bütün sakinlər təyin olunmuş vaxt və tarixdə təyin olunmuş yerdə toplanır);
- qiyabi (hər bir sahibə onun imzası ilə gündəliyi olan səsvermə vərəqi verilir).
2. İclasın keçirilməsi qaydasına ciddi riayət etmək lazımdır, əks halda mülkiyyətçilərdən hər hansı biri iclasın qərarından məhkəməyə şikayət edə bilər.
3. Diqqət etməyi tövsiyə edin:
- iclasın keçirilməsi barədə elan iclasa 10 gün qalmış yerləşdirilir;
- elanda iclasın yeri, vaxtı, gündəliyi, habelə onun təşəbbüskarının kim olduğu və ünsiyyət üçün əlaqə məlumatları göstərilməlidir;
- iclasın gündəliyində məsələlərdən birində iclasın katibinin, sədrinin, hesab komissiyasının seçimi göstərilməlidir;
- əyani görüş baş tutmayıbsa (MKD-nin həyətində sahiblərin 50% və ya daha çoxunu toplamaq çox çətindir), o zaman iclasda qiyabi səsvermə haqqında qərar qəbul edilir, bu barədə elan verilir. qabaqcadan da yerləşdirildikdə, qiyabi səsvermənin gündəliyi əyani səsvermənin gündəliyi ilə tamamilə üst-üstə düşməlidir (dəyişdirilə bilməz).

İdarəetmə şirkətini necə dəyişdirmək olar?
1. MKD sahibləri ev idarəçiliyinin istənilən formasını seçə bilərlər.
2. Bir Cinayət Məcəlləsini digərinə dəyişdirmək üçün Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq ümumi yığıncağın keçirilməsi tələb olunur, bu iclasda mülkiyyətçilər Cinayət Məcəlləsini dəyişdirmək barədə qərar qəbul edəcəklər.
3. Mülkiyyətçilərin qərarı barədə əvvəlki KK-nı yazılı şəkildə xəbərdar etmək (qərarın surəti ilə, habelə yeni MK-nın evi idarə etməyə başlamaq niyyətində olduğu konkret tarixi göstərmək). Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə ödəniş müddəti təqvim ayına bərabər müəyyən edilir. Müvafiq olaraq, ev idarəçiliyinin başlama tarixinin ayın birinci gününə təsadüf etməsi məsləhətdir.
4. Keçmiş idarəetmə şirkətinin rəhbəri bildirişi aldıqdan sonra yeddi gün müddətində, enerji təchizatı müqaviləsində və ya müqavilədə başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, bu ev üçün müqavilələrə xitam verilməsi barədə şəhərin enerji təchizatı və kommunal xidmətlərinə məlumat verir. kommunal xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilə.
5. Keçmiş MC yeni seçilmiş MC-yə ötürür və o, alır: texniki sertifikat evə və digər texniki sənədlərin, sənədlərin surətləri pasport xidməti, mühasibat sənədləri və digər sənədlər.
6. İdarəetmə üsulu dəyişdirilərkən evin sənədli şəkildə verilməsinin şərtləri və şərtləri, habelə çoxmənzilli binanın düzgün idarə edilməsinə mane olan digər məsələlər üzrə razılığa gəlmək bütün hallarda mümkün olmadıqda, maraqlı tərəf mübahisənin həlli üçün prokurorluğa və ya məhkəməyə müraciət etməlidir.

Nəyi xatırlamaq lazımdır?
1. Bütün qərarlar yalnız mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilir. Yadda saxlamaq lazımdır ki, məsələn, bir mənzildə üç nəfər yaşaya bilər, ancaq bir nəfər mülkiyyətçi ola bilər - yalnız onun səsvermə hüququ var.
2. Bütün səslər mənzilin ümumi sahəsinin evin ümumi sahəsinə uyğun olaraq hesablanır.
3. Bütün qərarlar, bütün hərəkətlər sənədləşdirilir, Cinayət Məcəlləsinə, səlahiyyətli orqanlara və digər qurumlara daxil olan bütün müraciətlər daxil olan nömrə ilə aparılır, surəti saxlanılır. Ümumi yığıncaq keçirilib və protokol tərtib edilib. Şikayət / Apellyasiya - daxil olan nömrə ilə surət. Bütün sənədləri saxlamağınızdan əmin olun!
4. Şuranın evdəki işi bir neçə il ərzində yığılıb qalmış problemlərin və tapşırıqların ani həlli deyil. Hər şeyi bir anda və tez etmək çox çətindir. Buna görə də, MKD Şurasının işi ən azı bir və ya iki il üçün nəzərdə tutulmuş mərhələli bir işdir.
5. İcarəyə götürənləri evin idarə edilməsinə, Cinayət Məcəlləsinə nəzarətə və asayişin qorunmasına cəlb etmək. Əmlakın sərhəddi mənzilin astanası deyil, hətta girişi də deyil, torpaq sahəsinin (həyətinin) sərhəddidir.

MKD-nin rəhbərliyinin təşkili ciddi məsələdir. haqqında biliyi nəzərdə tutur müxtəlif sahələr qanunvericilik. İlk növbədə, bu şərt mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində hazırlanmış qanunvericilik normaları üçün aktualdır. Qəbul edilən sənədlərin sayı ildən-ilə artır. Onları idarə etmək çox çətindir. MKD-də insanların həyatı özəl sektorda yaşamaqdan əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir. Əvvəla, bu, bir çox çətinliklərlə müəyyən edilir, onlardan çıxış yolu sahiblərin əksəriyyəti tərəfindən birlikdə axtarılmalıdır. Binanı ən məhsuldar saxlamaq üçün əvvəlcə MKD-nin idarə edilməsinin təşkili ilə məşğul olmağa dəyər, onun variantı hər bir sahibə uyğundur.

MKD rəhbərliyinin təşkili nədir

MKD-nin idarə edilməsinin təşkili bütün əmlak sahiblərinin (və ya onların etibarlı şəxslərinin) birgə hərəkət edəcəyini nəzərdə tutur.

Bu iş diqqət mərkəzindədir:

daşınmaz əmlakın konservasiyası və ondan məqsədəuyğun istifadə edilməsi;
evdə yaşayanların müxtəlif kommunal xidmətləri ilə təmin edilməsi;
yaşayış üçün rahat şəraitin yaradılması.

MKD-də sahiblər daşınmaz əmlakın idarə edilməsinin təşkili növünü seçməlidirlər.

Bu problem bütün vasitələrlə həll edilməlidir. Axı, mülkiyyət hüququ əmlakın vəziyyətinə görə məsuliyyətə çevrilir. Siz həmçinin əmin olmalısınız ki, əmlak pis vəziyyətdə olduğundan başqalarına heç bir ziyan vurmasın.

MKD-nin idarə edilməsinin təşkili onun lazımi vəziyyətdə saxlanılmasını əhatə edir. Başqa sözlə, menecerlər:

ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş yerlərdə, eləcə də ətraf ərazilərdə təmizliyə riayət etmək;
kommunal xidmətlərə nəzarət etmək, resurs təminatçıları ilə müqavilələr bağlamaq;
hamısının vəziyyətini izləyin texniki sistemlər binalar və s.

Rusiya Hökumətinin "MKD-nin idarə edilməsi üçün standartların və qaydaların təsdiq edilməsi haqqında" Fərmanı bir sıra dəyişikliklərə məruz qaldı. Bununla belə, əsas fikir bu sənəd dəyişməz qaldı.

Standartlar MKD-nin idarə edilməsinin təşkili qaydalarından danışır. Bundan əlavə, onlar məmurların səlahiyyət sahəsini müəyyənləşdirir və qərarlarını tənzimləyirlər. Standartların şərtlərinə uyğun olaraq, idarəetmədə sakinlərin özləri (və onların birlikləri), habelə kommunal xidmət təminatçıları və idarəetmə təşkilatları, Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının hakimiyyət orqanları və yerli hakimiyyət orqanları iştirak edirlər.

Standartların şərtlərinə uyğun olaraq, idarəedici təşkilatlar sahiblərə öz işləri haqqında məlumatla tanış olmaq imkanı verməlidirlər. Və bu o deməkdir ki, hər hansı bir maraqlanan şəxs idarəetmə şirkəti tərəfindən göstərilən xidmətlərin siyahısını görə bilər, onların təsvirini oxuya bilər, hər bir xidmət üçün ödənişlərin məbləği haqqında öyrənə bilər.

MKD-nin idarə edilməsinin təşkili formalarının hər biri ayrı-ayrı çətinliklərlə müşayiət olunur.

Məsələn, ümumi bir həll yolu tapmaq bəzən çətin olur. Evdə nə qədər çox insan yaşayırsa, onların konsensusa gəlməsi bir o qədər çətin olacaq.

MKD üçüncü tərəf təşkilatı tərəfindən idarə olunursa, bu vəziyyətdə Cinayət Məcəlləsinin bütövlüyü böyük əhəmiyyət kəsb edir.

İdarəedici təşkilatın mülkiyyətçilərin vəsaitlərini qanuna uyğun olaraq hara getməməli olduqları yerə yönəltmə ehtimalı yüksəkdir. Nəticədə bütün bunlar uzun sınaqlara və qarşıdan gələn uzun sürən yenidən idarə heyətinin seçkilərinə çevrilir.

Digər şeylər arasında, unutmayın: muxtar təşkilat evi lazımi vəziyyətdə saxlamaqda çox da maraqlı deyil. Nəzarət olmadan çoxlu sayda məsələlər sadəcə olaraq həll oluna bilər.

MKD-nin idarə edilməsini hansı üsullarla təşkil etmək olar

İndi qanuna görə, MKD-nin idarə edilməsinin təşkili üçün üç variant var.

Bu yolların hər biri həm mənfi, həm də var müsbət tərəfləri. Şəraitdən asılı olaraq, vətəndaşlar üçün idarəetmənin təşkilinin müxtəlif üsulları uyğun gəlir. Bununla belə, variantlar arasında ciddi fərq yoxdur. JK və bu sahədə idarəetmə ilə bağlı qanunlar idarəedici təşkilatın rəhbərinin məsuliyyətini açıq şəkildə ifadə edir. Nə olursa olsun, sakinlər dövlət xidmətlərindən vaxtında və tam istifadə etməlidirlər. Bu, ümumi ev sahəsinin təmizlənməsi ilə bağlı xidmətlərə də aiddir. Əmlak sahibləri təşkilat və onun fəaliyyəti haqqında məlumatlara sərbəst çıxış əldə etməlidirlər.

Metod 1. Mənzil binasının ev sahibləri assosiasiyası (HOA) tərəfindən idarə edilməsi

ZhSK və HOA, MKD-nin idarə edilməsi baxımından demək olar ki, eyni olan iki birlikdir. Belə bir idarəetmə təşkilatı seçilərsə, sakinlər ən azı iki ildə bir dəfə ümumi yığıncaq keçirirlər və bu iclasda idarə heyətinin sədri səsvermə yolu ilə (səs çoxluğu ilə) seçilir. Bu idarə heyətinin üzvlərinin təyinatı da eyni sxem üzrə aparılır. İdarə Heyətinin sədri olan şəxs evdə görüləcək bütün işlərin məsuliyyətini öz üzərinə götürür. Birdən o, dövlət xidmətlərinin keyfiyyətsiz göstərilməsi ilə bağlı şikayətləriniz və ərizələriniz üzərində işləmək arzusunu göstərmirsə, nəzarət edən təşkilatlara təhlükəsiz müraciət edə bilərsiniz. Sədr maaşını vətəndaşların cibindən alır. Onun vəzifəsi bütün qüsurları aradan qaldırmaqdır.

Bu cür idarəetmə təşkilatları əhəmiyyətli fərqlərə malikdir. Mənzil-tikinti kooperativi yalnız bir vaxtlar bu kooperativ üzvlərinin töhfələri ilə tikilmiş MKD-də yaradıla bilər. Həm də xatırlamaq lazımdır ki, bu cür ilkin şərtlərlə, istəsən, gələcəkdə idarəetməni HOA və ya bir təşkilatın rəhbərliyinə dəyişdirmək mümkün olacaq. Amma geriyə yol yoxdur.

HOA istənilən MKD-də görünə bilər. Bir neçə yaşayış binasında formalaşa bilər. Ancaq bir şərt var: evlərdə ümumi kommunikasiyalar olmalıdır. HOA-da səs çoxluğu ilə idarəetmənin təşkilinin Cinayət Məcəlləsinin rəhbərliyinə dəyişdirilməsinə icazə verilir.

Ev yoxdursa bilikli insan MKD ilə məşğul olmaq istəyən, lakin kirayəçilər rəhbərliyi dəyişdirməyə çalışmır, mənzil kooperativi və ya HOA imzalamaq hüququna malikdir standart müqavilə idarəedici təşkilatla MKD-nin idarə edilməsi. Bu halda rəhbərliyin özünü dəyişmək lazım deyil. Və bu sənədin imzalandığı andan kommunal xidmətlərlə bağlı bütün problemlər idarəedici təşkilatın taleyinə çevriləcək.

Metod 2. Mənzil binasının idarəedici təşkilat (MC) tərəfindən idarə edilməsi

İdarəetmə şirkətinin köməyi ilə MKD-nin idarə edilməsi ən ümumi seçimdir. Böyük Britaniyada istənilən ərazidə yerləşən ixtiyari sayda binaları birləşdirə bilərsiniz. İdarəedici təşkilat ilk növbədə mənfəət məqsədi daşıyan kommersiya qurumudur. Bu baxımdan işçilərin əmək haqqının məbləği ilə bağlı qərar sakinlərə deyil, qurumun direktoruna məxsusdur. Cinayət Məcəlləsinin həm mənzil sahibləri, həm də HOA və ya mənzil kooperativləri ilə sənədləri imzalamaq hüququ var (sakinlər belə şərtlərə səs verdikdə). Bəzən bu, idarəetmə xidmətlərindən deyil, yalnız texniki xidmətdən gedir. Bu seçim birbaşa idarəetmə təşkilatını seçənlər üçün yaxşıdır (yaxşı və ya pulun tədarükçülərə dərhal ödənildiyi evlərdə).

MKD-nin idarə edilməsinin təşkilində yenilik Cinayət Məcəlləsinin lisenziyalaşdırılması haqqında qanundur. Bundan sonra idarəetmə şirkətləri lisenziya almalıdırlar. Bu, nəzarət orqanlarının vicdansız oyunçuları bazardan kənarlaşdıra bilməsi üçün lazımdır. Eyni zamanda, belə firmalara bərpa imkanı verilmir. Bundan əlavə, bu yenilik bir neçə təşkilatın eyni anda bir MKD ilə əlaqəli olduğu vəziyyətlərin yaradılmasına imkan vermir.

Bazara yenicə girən bir şirkət üçün MKD-nin fəaliyyət göstərməsi üçün lisenziya almaq o qədər də çətin deyil. O, Dövlət Mənzil Müfəttişliyinə ərizə yazmalıdır. Daha sonra Cinayət Məcəlləsinin direktoru imtahan verməli olacaq. Son addım dövlət rüsumunun ödənilməsidir. Elə olur ki, qurum üzərinə düşən vəzifələrin öhdəsindən gəlmir. Nəzarət orqanları sakinlərin müraciətləri ilə dolu olarsa, bu aydın olur. Belə olan halda, Dövlət Mənzil Müfəttişliyi, birincisi, bu evi qurumun nəzarətində olan evlərin siyahısından çıxara, ikincisi, nəzarət orqanları lisenziyanı tamamilə ləğv edə bilər. Bu yeni şərtlər Cinayət Məcəlləsinin işinin şəffaflığını və aydınlığını artırmaq məqsədi daşıyırdı.

Metod 3. Mənzil binasının birbaşa idarə edilməsi

MKD-nin birbaşa idarə edilməsində idarəetmənin təşkili, əgər onun strukturunu nəzərə alsaq, olduqca sadədir. Ancaq rəhbərliyin özünə münasibətdə bu seçim olduqca zəhmətlidir.

MKD-də maksimum 30 mənzil varsa, birbaşa idarəetmə təşkil edə bilərsiniz. Bu nəzarət üsulu yalnız kiçik evlər üçündür. MKD rəhbərliyinin belə bir təşkilatı sakinlərin hər şeyin qayğısına qalacağını nəzərdə tutur: kommunal xidmətlər, evlərinin təmiri və saxlanması və digər hər şey. Məsuliyyət eyni anda hamının üzərinə düşəndə, bu, heç kimdə olmaması deməkdir. Əgər hər hansı pozuntu olarsa, cinayət və ya inzibati məsuliyyətdən söhbət gedə bilməz. Bu sahəyə nəzarəti həyata keçirən təşkilatlardan yeganə gözləmək olar ki, onlar Cinayət Məcəlləsi ilə idarə müqaviləsi bağlamaq üçün bələdiyyəyə evi tenderə çıxarmağa məcbur etməyə çalışacaqlar.

Bu, kirayəçilər yaşayış şəraitindən narazı olduqda baş verəcək. Vətəndaşlar, bütün xidmətlərin birbaşa resurs təchizat şirkətlərindən gəldiyi birbaşa idarəetmədən razıdırlarsa (və bu halda ödəniş vasitəçisiz gedir), insanlar təmizlik və zibil atma problemini özləri həll edirlərsə, idarəetmənin təşkili üsulu ən yaxşısı. Burada biri var vacib məqam: MKD şurasını seçmək üçün ümumi yığıncağın protokolunu düzgün tərtib etmək lazımdır. Əmlak sahibləri yaşayış sahəsini minimum xidmətlərlə təmin edə bilmirlərsə, evdə işləmək üçün ixtisaslaşmış bir təşkilatla idarəetmə müqaviləsi bağlamaq mümkündür.

MKD-nin idarə edilməsinin təşkili qanunla necə tənzimlənir

Rusiya Federasiyasının yeni Mənzil Məcəlləsinin qəbul edildiyi ana qədər MKD-nin rəhbərliyi mənzil-kommunal xidmətlər və ya xüsusi xidmətlər sahəsində idi. Bu strukturlar kirayəçilərə xəbər verilmədən bələdiyyə tərəfindən təyin edilib. Beləliklə, mənzil-kommunal bazarına kənar təşkilatların nüfuz etməsi tamamilə mümkün deyildi. Nəticədə bu fəaliyyət sahəsində rəqabət sıfır idi. Və göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinin yüksəldilməsinə maraq yox idi.

Rusiyanın LCD-nin redaksiya heyətindən sonra daşınmaz əmlak sahiblərinə MKD-ni idarə etmək üçün təşkilatın növü haqqında düşünmək hüququ verildi. Bundan sonra MKD sakinləri ümumi yığıncaq keçirməli idilər. Və bunun üzərinə, mütləq, onlara ən yaxşı görünən idarəetmənin təşkili üsulunu seçin.

Lakin mövcud qanunvericilik öz çatışmazlıqları ilə yanaşı idi. Bu səbəbdən LCD displey 2011-ci ilin yayında tənzimləndi. İndi bələdiyyə və sakinlərin özləri idarəedici təşkilatların işlərini necə yerinə yetirməsinə nəzarət etmək səlahiyyətinə malikdirlər. Qanunlara yeni daxiletmələr göstərir ki, ev hələ tikilməkdə olan zaman HOA yaradıla bilməz. Üstəlik, tərtibatçıların özləri də bu idarəetmə strukturunun yaradılmasında birbaşa iştirak etmək hüququna malik deyillər.

Digər şeylər arasında, yeni qaydalar icarəçilərə idarəedici təşkilatdan yayınaraq, kommunal ödənişləri birbaşa resurs provayderləri vasitəsilə həyata keçirməyə imkan verir.

MKD-nin idarə edilməsinin təşkili metodunun seçimi hansı ardıcıllıqla aparılır

Yığıncaqda MKD-nin sakinləri (Mənzil Məcəlləsinin 45-48-ci maddələri) idarəetmənin təşkili üçün əlverişli üsul seçməlidirlər.

Bəli, etməlidirlər və başqa heç nə yoxdur. Həqiqətən də, qanuna görə, vətəndaşlar və hüquqi şəxslər hər hansı bir əmlaka sahib olmaq hüququ ilə yanaşı, yenə də müəyyən növ öhdəliklər daşıyırlar. Onlar bu əmlakın düzgün saxlanmasına cavabdehdirlər. Sahibinin və ya üçüncü şəxslərin əmlakına və ya sağlamlığına zərər verməməlidir.

İclasın təşəbbüskarı (həm MKD-nin idarə edilməsi metodunun düzəldilməsi, həm də onun seçimi məsələsi üzrə) hər hansı bir mülkiyyətçidir (həmçinin onların qrupu, o cümlədən MKD-də bələdiyyə payının nümayəndələri).

Ümumi yığıncaq vətəndaşlar və ya onların nümayəndələri hamıdan 50% səs çoxluğu ilə iştirak etdikdə səlahiyyətlidir (KM-nin 42-ci maddəsi). MKD-nin idarə edilməsinin təşkili metodunun seçilməsi ilə bağlı qərar 25%-dən çoxunun lehinə səs verdikdə etibarlı sayılır.

Yığıncağın qəbul etdiyi qərar bütün sahiblər üçün məcburidir. Onun təsiri altında, o cümlədən səsvermədə iştirak etməyən kirayəçilər. Əleyhinə səs verənlər də ümumi qərarla razılaşmalı olacaqlar.

Sahiblər istəsələr, istənilən vaxt ümumi yığıncağın qərarı ilə MKD-nin idarə edilməsinin təşkilini dəyişə bilərlər.

LCD-nin tələblərinə məhəl qoyulmadan qəbul edilən yığıncağın qərarına sahibə yalnız məhkəmədə etiraz etməyə icazə verilir.

Dövlət Mənzil Müfəttişliyinin işçiləri Mənzil Məcəlləsinin şərtləri pozulmaqla qəbul edilmiş yığıncağın qərarının etibarsız hesab edilməsi üçün məhkəməyə müraciət edə bilərlər.

Yığıncaqda olmadıqda və ya əleyhinə səs verdikdə və qərar onun mənafeyinə və hüquqlarına toxunduqda, yalnız məhkəmə yolu ilə və yalnız mülkiyyətçinin qərarına etiraz etmək hüququ vardır.

Vətəndaşın qərardan xəbər tutduğu və ya bilməli olduğu gündən altı ay müddətində məhkəməyə şikayət verilir. Prosessual müddəti üzrlü səbəblərə görə buraxmış vətəndaşlar, o, bərpa edilə bilər (Mülki Prosessual Məcəllənin 112-ci maddəsinə uyğun olaraq).

Məhkəmə müddəti bərpa etmədikdə, qərarla razılaşmayan hər hansı kirayəçi əvvəlki qərarın ləğvi barədə məsələni səsverməyə çıxararaq başqa iclasa başlaya bilər.

Hansı müqavilələrin imzalanması MKD-nin idarə edilməsinin təşkilini nəzərdə tutur

Bir ev sahibləri birliyi tərəfindən bir MKD idarə edərkən(ZhK, digər istehlak kooperativləri) bu hüquqi şəxslər müxtəlif sənədləri imzalayırlar. Bu, həm MKD idarəetmə müqaviləsi, həm də kommunal xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilələrdir. İmzalar, həmçinin MKD-də ümumi əmlakın saxlanması və təmiri ilə bağlı müqavilə və digər müqavilələr tələb edir.

Yaşayış kompleksinin, HOA-nın əllərini idarə edərkən MKD sakinləri ilə mənzil-kommunal xidmətlər təchizatçıları arasında inkişaf edən iki müqavilə qarşılıqlı əlaqə sxemi var:

MKD sakinləri sənədləri imzalamaq hüququnu HOA-ya (PC, LCD) həvalə edirlər və HOA (PC, LCD) artıq idarəedici təşkilatla idarəetmə müqaviləsi tərtib edir və imzalayır. O, öz növbəsində xidmət təminatçılarını tapır və özü də HOA (PC, LCD) adından onlarla müqavilələr imzalayır.
MKD sakinlərinə HOA xidmətlərinin (PC, LCD) təqdim edilməsi üçün sənədləri imzalamağa icazə verilir. Bu, yığıncağın qərarında, idarəetmə müqaviləsində, HOA, PC, LCD nizamnaməsində qeyd olunur.

İdarəetmə təşkilatı tərəfindən bir mənzil binasının idarə edilməsi üsulunu seçərkən kirayəçilər aşağıdakılar haqqında məlumatları ehtiva edən idarəetmə müqavilələri imzalayırlar:

MKD-də ümumi əmlakın təmiri və saxlanması üçün işlər və xidmətlər, bu eyni xidmətlərin siyahısının düzəldilməsi alqoritmi, təşkilatın cavabdeh olduğu kommunal xidmətlərin siyahısı;
MKD-nin ümumi əmlakının tərkibi, evin ünvanı;
təşkilat tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə nəzarət prinsipi;
müqavilənin dəyəri necə müəyyən edilir, təmir və texniki xidmət, kommunal xidmətlər üçün ödənişlərin məbləği necə hesablanır və ödənişin ardıcıllığı necədir.

İdarəetmə təşkilatı ilə idarəetmə müqaviləsi məzmununa görə Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş pullu xidmətlərin göstərilməsi müqaviləsinə uyğundur.

Mülki Məcəllənin 780-ci maddəsinin şərtlərinə əsasən, podratçı (bu halda idarəedici təşkilat) müstəqil şəkildə xidmət göstərməlidir (əgər kompensasiya üçün xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilədə başqa şərtlər nəzərdə tutulmayıbsa). Beləliklə, təşkilat ya müstəqil olaraq sakinlərə MKD idarəetmə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq kommunal xidmətlərin bir hissəsini təmin edir və ya (başqa bir seçim) xidmət təminatçıları ilə bu evin sakinləri arasında əlaqə rolunu oynayır.

Xidmət təminatçısı təşkilatlarla müqavilələr idarəetmə şirkəti tərəfindən öz adından deyil, sakinlərin adından imzalanır.

Birbaşa nəzarət ilə MKD-nin dövlət xidmətləri göstərən təşkilatlarla əməkdaşlığının bir neçə yolu var:

Hamısı ilə müqavilələr bağlanır mümkün variant- əksəriyyətlə) vətəndaşlar. Sahiblərin hamısı və ya çoxu sənədin bir tərəfidir.
İclasın qərarı ilə üçüncü tərəf təşkilatları ilə işləmək ilə bağlı hallarda kirayəçilərdən biri qalanlardan etibarnamə ilə gələ bilər.
Sənədlər hər bir kirayəçi ilə onların adından imzalanır.

Mövcud qanunvericilik MKD-nin idarə edilməsinin təşkilində müəyyən edilmiş sxemləri tam şəkildə əks etdirir. Qanunlarda nəzərdə tutulmuş normalar sayəsində insanlar əmlak üzərində sərəncam vermək hüquqlarını praktikada həyata keçirmək üçün özləri üçün ən rahat idarəetməni seçə bilirlər.

Sahiblərin idarə edilməsi üsulu seçilmədikdə, MKD-nin idarə edilməsinin təşkili necədir

MKD yaşayan vətəndaşlar isə bir il əvvəl rəqabətümumi yığıncaqda xüsusi bir idarəetmə təşkilatını seçə bilmədilər (və ya qərar icra olunmadı), Mənzil Məcəlləsi yerli hakimiyyət orqanlarına MKD-ni idarə etmək üçün idarəetmə şirkəti üçün açıq müsabiqə təşkil etməyi tapşırır.

İdarəetmənin təşkili ilə bağlı qərar mülkiyyətçilər tərəfindən müstəqil olaraq qəbul edilməmişdirsə, dövlət orqanları MKD-nin idarə edilməsi üçün müqavilənin müddətinin başa çatmasına bir aydan gec olmayaraq (müsabiqənin nəticələrinə əsasən) iclas keçirməlidirlər. sahibləri MKD-nin idarə edilməsi variantına qərar verməlidirlər.

Müqavilə başa çatana qədər sahiblər müəyyən bir idarəetmə təşkilatı ilə məskunlaşmamışlarsa (və ya qərar yerinə yetirilməyibsə), səlahiyyətlilər yenidən açıq müsabiqə keçirirlər.

Sənədləşmə formaları Hökumətin 2006-cı il 6 fevral tarixli, 75 nömrəli “Aparılması qaydası haqqında” qərarında verilmişdir. yerli hökümət MKD-nin idarə edilməsi üçün idarəedici təşkilatın seçilməsi üçün açıq müsabiqə. Onlar nə müsabiqənin təşkilatçısı, nə də Rusiya Federasiyasının təsis qurumunun dövlət orqanları tərəfindən dəyişdirilə bilməz.

Bunun əsasında açıq müsabiqələr təşkil olunur prinsipləri:

ədalətli rəqabət;
hər hansı təşkilati-hüquqi formalı hüquqi şəxslər və fərdi sahibkarlar üçün eyni iştirak şərtlərinin formalaşdırılması;
müsabiqə haqqında məlumatın mövcudluğu və onun keçirilməsinin açıqlığının təmin edilməsi;
MKD-də binalardan təhlükəsiz və əlverişli istifadə şərtləri üçün vətəndaşların pul vəsaitlərinin səmərəli istifadəsi;
MKD-də ümumi əmlakın düzgün saxlanması;
evdəki binalardan istifadə edən vətəndaşlara dövlət xidmətlərinin göstərilməsi.

üçün açıq müsabiqələr və nəticələrin təşkilatçı tərəfindən yekunlaşdırılması formalaşdırılır müsabiqə komissiyası. Buraya tədbirin nəticəsi ilə şəxsən maraqlanan şəxslər daxil ola bilməz. Belə şəxslər aşkar edildikdə, təşkilatçı dərhal onları komissiyanın tərkibindən çıxarmalı və başqa şəxsləri təyin etməlidir.

Mənzil-tikinti kooperativlərinin, mənzil-tikinti kooperativlərinin, mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyalarının və digər ixtisaslaşmış nümayəndələrin istehlak kooperativləri, eləcə də ictimai birliklər istehlakçılar (onların birlikləri, assosiasiyaları).

Müsabiqə bildirişi təşkilatçı tərəfindən (və ya onun adından). ixtisaslaşmış şirkət) iştirak üçün ərizələrin verilməsi üçün son tarixə ən azı 30 gün qalmış rəsmi çap mediasında və rəsmi internet saytında dərc edilməlidir.

Qaydaların şərtlərinə əsasən, qalib təşkilatçı tərəfindən göstərilən ödəniş üçün MKD-də ümumi əmlakın təmiri və saxlanması üzrə ən çox iş görməyi təklif edən təşkilatdır.

LCD-nin 161-ci maddəsinin 5-ci hissəsinə əsasən, yerli hakimiyyət orqanları müsabiqənin keçirildiyi tarixdən 10 gün müddətində MKD-dəki bütün sahibləri idarəetmə müqaviləsinin nəticələri və müddəaları barədə məlumatlandırmalıdırlar.

Müsabiqənin qalibi müsabiqə protokolu təsdiq edildiyi gündən 20 gün müddətində MKD-nin idarə edilməsi üçün imzaladığı müqavilələrin layihələrini Maddə ilə müəyyən edilmiş qaydada imzalanmaq üçün vətəndaşlara göndərir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 445-ci maddəsi.

İcarəçilər qalib təşkilatla idarəetmə müqaviləsinə öz imzalarını qoymalıdırlar.

Kommunal xidmətlərin sürətli islahatı kontekstində təcili ehtiyac yarandı düzgün idarəetmə yaşayış binaları. Əgər əvvəllər bu məsələlər dövlət və yerli hakimiyyət orqanlarının səlahiyyətində idisə, indi qayğı yükü bilavasitə vətəndaşların - yaşayış binalarının sahiblərinin üzərinə düşür. Əksər hallarda, sahiblər evləri özləri idarə etməyə hazır deyillər, bu da həll edilməli olan bir çox problemə səbəb olur. Gəlin bu məsələni anlamağa çalışaq.

Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi vətəndaşların yaşayış şəraitinin təmin edilməsi, dövlət xidmətlərinin göstərilməsi, ümumi əmlakın saxlanması və bu əmlakdan istifadə qaydasının müəyyən edilməsidir.

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi aşağıdakı idarəetmə növlərini müəyyən edir:

idarəedici təşkilat;

yaşayış binalarının sahibləri;

mənzil və ya ixtisaslaşmış kooperativlər;

ev sahibləri assosiasiyası.

İdarəetmə növü mülkiyyətçilərin ümumi yığıncaqlarında seçilir və istənilən vaxt dəyişdirilə bilər. Əgər ərzində təqvim ili sahiblər idarəetmə növünün seçimi ilə bağlı qərar verməmişlər, yerli hökumətlər idarəetmə şirkətini müsabiqə əsasında müəyyən edirlər.

İdarəetmə təşkilatları tərəfindən bir yaşayış binasının idarə edilməsi

İdarəetmə orqanıdır qurum evin idarə edilməsinə, istismarına, kanalizasiyasına və saxlanmasına cavabdehdir.

Bu növ idarəetmə mənzil sahibləri ilə bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. İdarəetmə müqaviləsi kirayəçilər üçün bərabər şərtləri nəzərdə tutur və müəyyən müddətə malikdir.

Müqavilədə aşağıdakılar göstərilməlidir:

evin ünvanı və idarə olunacaq əmlakın siyahısı;

evin təmiri və saxlanması üçün işlərin siyahısı və onların tezliyi, göstərilən kommunal xidmətlər;

texniki qulluq, təmir xərclərinin məbləğinin hesablanması qaydası, xidmətlərin dəyəri, ödəniş qaydası;

mülkiyyətçilər tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə nəzarət etmək üsulu.

İdarəetmə şirkəti otuz gün ərzində müqavilənin icrasına davam etməyə borcludur. Mənzil mülkiyyətçiləri müqaviləni idarəetmə təşkilatı tərəfindən lazımınca yerinə yetirmədiyinə görə müqaviləni yerinə yetirməkdən imtina etmək hüququna malikdirlər. O, həmçinin təmin edir erkən xitam idarəetmə növünün dəyişməsi əsasında müqavilələr.

Yaşayış binasının sahibləri tərəfindən idarə edilməsi

Çoxmənzilli binanın mülkiyyətçilərinin özləri tərəfindən idarə edilməsinə, idarə olunan binada mənzillərin sayı on ikidən çox olmadıqda icazə verilir. Bu idarəetmə növü ilə bağlı məsələlər, o cümlədən evin şurasının seçilməsi, onun üzvlərinin sayı mülkiyyətçilərin yığıncağında səsvermə yolu ilə həll edilir. Məsələn, aylıq töhfələrin miqdarı məsələsi . Yığıncaq təklif olunan ödəniş məbləğinə səs verir və səslərin 50%-dən çoxunun səsini toplayan qərar qəbul edir.

Nümayəndələr Palatasının Şurası aşağıdakıları etməlidir:

iclasın qərarlarının icrasını təmin etmək;

təmir işləri, dövlət xidmətlərinin göstərilməsi ilə bağlı iclasa təkliflər verir;

rəhbərliyə təkliflər təqdim etmək;

layihə müqavilələrinə dair rəyini təqdim edir;

işlərin yerinə yetirilməsinə, göstərilən xidmətlərin keyfiyyətinə nəzarət etmək.

Mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən yaşayış binasının idarə edilməsi

Mənzil-tikinti kooperativi vətəndaşların mənzil ehtiyaclarını ödəmək və evlərin idarə edilməsi ilə məşğul olan könüllü birliyidir. Belə bir kooperativin üzvləri öz vəsaitləriəmlakın alınmasında iştirak etmək, əsaslı təmir, evlərin təmiri. Birliyin ən azı beş üzvü olmalıdır, lakin tikilən və ya alınan evdəki mənzillərin sayından çox olmamalıdır.

Kooperativin üzvü hüquqi şəxs və ya on altı yaşına çatmış vətəndaş ola bilər. Kooperativə qoşulmaq istəyən şəxslər üzvlük haqqı ödənildikdən sonra onun üzvü hesab olunurlar.

Belə kooperativin hər bir üzvü pay ödənişləri etməyə borcludur. Kooperativin nizamnaməsi ilə payın verilməsi qaydası və şərtləri tənzimlənir.

Kooperativin iştirakçısı kooperativin evində kooperativə qoşularkən ödənilən haqqın məbləğinə uyğun yaşayış yeri ilə təmin edilir. Yaşayış yerinin mülkiyyəti töhfənin tam ödənildiyi andan gəlir.

Yaşayış kooperativinin əmlakının bölüşdürülməsi səhmdarlar arasında aparılır və təcrid olunmuş binalar olduqda icazə verilir. Əgər a təcrid olunmasını nəzərdə tutur Daşınmaz əmlak, belə əmlak da bölünməyə məruz qalır.

HOA yaşayış binasının idarə edilməsi

Ev sahibləri assosiasiyası (HOA) məqsədləri üçün ev sahiblərinin birliyidir. ümumi idarəetmə, federal qanunvericilik çərçivəsində ümumi əmlaka, ev sahiblərinin əmlakına sahib olmaq, istifadə etmək, sərəncam vermək, belə əmlakın yaradılması, artırılması və qorunması üçün.

Belə bir ortaqlığın üzvlərinin sayı mülkiyyətçilərin ümumi sayının 50%-dən çox olmalıdır. Ortaqlığın yaradılması haqqında qərar səsvermənin nəticələrinə əsasən ümumi yığıncaq tərəfindən qəbul edilir.

Belə tərəfdaşlıqlar yaradıla bilər:

mənzillərin sayı otuzdan çox olmayan evlərdə daşınmaz əmlakın sahibləri, əgər evlər ümumi sərhədi, ümumi mühəndisliyi olan torpaq sahələrində yerləşirsə, texniki dəstək və infrastruktur.

yaxınlıqdakı bir neçə evin, təsərrüfat sahələri olan bağ evlərinin mülkiyyətçiləri, əgər belə evlər ümumi sərhədi, ümumi mühəndis-texniki təminatı və bu evlərə xidmət göstərən infrastrukturu olan torpaq sahələrində yerləşirsə.

Təyin edilmiş funksiyaları yerinə yetirmək üçün ortaqlıq borcludur:

yaşayış binasını idarə etmək

əmlakın sanitar-texniki vəziyyətini təmin etmək

iştirakçıların evdəki əmlakın saxlanması, təmiri üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmələrini təmin etmək

Belə ortaqlıqların idarəedici orqanı ortaqlığın idarə heyətidir. Ortaqlığın ali idarəetmə orqanı mülkiyyətçilərin yığıncağıdır.

HOA-nın məşğul olmaq hüququ var iqtisadi fəaliyyət, yəni:

daşınmaz əmlakın saxlanması, təmiri;

Tikinti;

evdə kirayə verilir.

Sahibkarlıq fəaliyyətindən əldə edilən vəsait ümumi xərclərin ödənilməsinə sərf olunur.

Seçilmiş idarəetmə növündən asılı olmayaraq, evi idarə edən şəxs mülkiyyətçilər qarşısında ona həvalə edilmiş öhdəliklərə görə məsuliyyət daşıyır.

Evin idarə edilməsi nəticəsində pozulmuş mülkiyyətçilərin mənzil hüquqlarının müdafiəsi idarəetməni həyata keçirən şəxsə və Rusiya Federasiyasının məhkəmə sisteminə həvalə edilir.

Sevdiyiniz beş mərtəbəli binanın sökülməsinin qarşısını almaq və ya digər həyati məsələləri həll etmək üçün evin sakinlərinin görüşünü təşkil etməlisiniz. Göründüyü qədər çətin deyil, bəzi qaydaları bilmək və qanunlara riayət etmək kifayətdir.

Bu görüşlər nə üçündür? Onlar nəyə təsir edir?

Texniki bir quruluş olaraq, bir yaşayış binası sahiblər cəmiyyətinə aiddir. Onların hər biri yalnız müəyyən bir mənzilə deyil, həm də texniki otaqlarda, pilləkənlərdə, zirzəmilərdə və s. Bütün bunlar “ümumi mülkiyyətdir”. Unutmayın ki, bu cür binaların normal işləməsi üçün xidmət göstərilməlidir. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinə əsasən, bir çoxmənzilli binanın sahiblərinin ümumi yığıncağı onun idarəetmə orqanıdır. O, ümumi əmlakın təmiri, idarə edilməsi və istifadəsinə aid olan bütün məsələləri həll edir. Deputatlar indi OSS-nin onlayn - Active Citizen platformasından istifadə etməklə keçirilməsi imkanlarını nəzərdən keçirirlər. Bu seçim bütün sahiblərə, o cümlədən şəxsən iştirak edə bilməyənlərə öz fikirlərini bildirməyə imkan verəcəkdir. Amma təşəbbüs yalnız öyrənilərkən, görüşlər köhnə qaydada keçirilir.

Texniki cəhətdən necə idarə olunur?

İclasda kirayəçilər evlərini necə idarə edəcəklərini seçə bilərlər. Qanuna görə, belə variantlar var: HOA (LCD və ya HBC) vasitəsilə bir idarəetmə şirkəti tapmaq və ev çox böyük deyilsə, mənzil sahibləri bunu edə bilər. Əsas odur ki, kirayəçilərin nümayəndələri iclasda - evin şurasında seçilir.

Ümumi yığıncaqda kirayəçilər evin əmlakının saxlanması və təmiri üçün zəruri olan işləri müəyyən etməlidirlər. Bundan əlavə, orada yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün fərdi xidmətlər müzakirə edilə bilər: konsyerjlər, təhlükəsizlik, video kameralar və s. Sakinlərin yığıncağının keçirilməsi ilə bağlı hər şey (üstəlik görüşün təşkili qaydası) mənzil məcəlləsi (44-48-ci maddələr), habelə mülki məcəllə (9.1-ci fəsil "İclasların qərarları") ilə tənzimlənir. Yığıncaqlar üçün ümumi təsdiq edilmiş sənədlərin formalarının olmadığını bilmək vacibdir, yalnız isteğe bağlı olan bəzi tövsiyələr var. İclas protokollarının icrası üçün qanunla müəyyən edilmiş standartlar da mövcuddur (Tikinti Nazirliyinin 13.25.15-ci il tarixli 937 / pr əmri).

Yadda saxlamaq lazımdır ki, kommunal xidmətlər üçün tariflərin müəyyən edilməsi sakinlərin ümumi yığıncaqları ilə müəyyən edilmir! Onlar müəyyən bir bölgənin səlahiyyətliləri tərəfindən müəyyən edilir.

Evlə məşğul olsalar belə görüşdən imtina edə bilərlərmi? İdarəetmə Şirkəti yoxsa HOA?

Yox. Qanunla, mənzil məcəlləsi ilə tənzimlənən hər hansı bir məsələ (Maddə 44) HOA tərəfindən idarə olunmasından asılı olmayaraq, bir çoxmənzilli binanın sahiblərinin ümumi yığıncağında həll edilir.

Bina mənzil-tikinti kooperativi və ya HOA tərəfindən idarə olunursa, bu kirayəçilərin təşkilatları üçün ayrıca idarəetmə orqanı var. HOA və ya LCD-nin ümumi yığıncaqları var, onların nizamnaməsi ilə (qanunvericiliyə uyğun olaraq) fəaliyyətlərinə aid edilən məsələlər həll olunur.

İclasda iştirak etmək imkanı yoxdursa, kirayəçilərin qərarlarına necə təsir etmək olar?

İcarəçilərin ümumi yığıncağında (OSS) iştirak etmək imkanı yoxdursa, orada qəbul edilən qərarlara təsir etmək imkanı olmadığına inanmaq səhvdir. Qanunvericilikdə (mənzil məcəlləsi, mülki məcəllə) qiyabi iclas keçirmək imkanı nəzərdə tutulub.

Bu halda, iclasda iştirak etməyən kirayəçi mülkiyyətçilərin müzakirə etdiyi suallara yazılı şəkildə cavab verməlidir. Bunun üçün o, iclasın təklif etdiyi formada (məsələn, səsvermə blankında) özü haqqında lazımi məlumatları, eləcə də gündəlikdəki bütün məsələlərlə bağlı fikirlərini daxil etməlidir (burada hər şey seçkilərdə olduğu kimidir: “lehinə”, “əleyhinə” və ya “bitərəf”) və bu formanı səsvermə yerinə ötürür. Yəni onun təşəbbüskarları tərəfindən seçilən toplantının toplanma yeri. Bu üsul, məsələn, evdəki mənzillərin əksəriyyəti kirayə verilirsə və onların sahibləri evin ünvanında yaşamırsa, əlverişlidir.

Yaxşı, və görüşün təşəbbüskarı kim ola bilər?

Qanunvericilik evin mənzil sahiblərindən hər hansı birinin kirayəçilərin görüşünü təşkil edə biləcəyini nəzərdə tutur. Bundan əlavə, yığıncaq rayon icra hakimiyyəti orqanı, habelə idarəetmə şirkəti (qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda) tərəfindən təşəbbüs edilə bilər.

Görüşə necə hazırlaşmaq olar?

Görüşə hazırlıq zamanı çoxmənzilli binada mənzil sahibi müzakirə üçün məsələlərin siyahısını seçməli, qiyabi və ya şəxsən görüş olacağına qərar verməli, tarix və vaxt seçməli, görüş yerini, yerini seçməlidir. qiyabi səslərin (bülletenlərin) toplanması üçün, habelə müzakirə olunan sənədlərlə tanış olmaq üçün yer seçmək. Yaxşı, bundan sonra evdəki bütün mənzillərin sahiblərinə görüş haqqında bir mesaj çatdırmaq lazımdır. Onlara 10 gündən gec olmayaraq - qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada məlumat verilməlidir.

Sahibləri xəbərdar etmək üçün onların hər birini göndərməlisiniz sifariş məktubu və ya rəsm çəkərək dəvətnamə verin. Artıq ilk görüşdə sahibləri dəvət göndərmək üçün çətin prosedurdan qaçaraq sonrakı görüşlərə dəvət etmək olar. Tədbir üçün lazım olan mənzil sahibləri haqqında məlumatı pul üçün Rosreestr-dən əldə etmək olar (əgər görüşlər keçirmək istəyirsinizsə, xərclərə hazır olun). Alternativ bir yol, rayon və ya şuranın səlahiyyətli orqanlarına müraciət etmək ola bilər, amma burada uğur şansı, təəssüf ki, minimaldır.

İclasa mənzil sahiblərindən başqasını dəvət etməliyəmmi?

Yığıncaqlarda bütün qərarlar mənzil sahibləri tərəfindən qəbul edilir - yalnız onlar bütün məsələlərə səs verə bilərlər. Digər kirayəçilər (məsələn, bu binada mənzil kirayə verənlər) orada ola bilər, lakin səsvermədə deyil.

Yadda saxlamaq lazımdır ki, dövlət sosial mənzillərdə mənzil sahibidir. Müvafiq olaraq, şəhər əmlak idarəsinin nümayəndələri bələdiyyə mənzillərinin sakinlərinin iclaslarında səs verəcəklər.

Qaydalara əsasən iclasın keçirilməsi üçün başqa hansı sənədlər lazımdır?

Qanuna görə (mülki və mənzil məcəllələri) hər hansı görüşün nəticələrinin (şəxsi, əyani və ya qiyabi) iclasın protokolunda yazılı şəkildə öz əksini tapması zəruridir. Bu sənədin hazırlanmasına dair tələblər Tikinti Nazirliyi tərəfindən müəyyən edilmişdir. Bu məcburi qaydadır!

İdeal olaraq, katib kirayəçilərin yığıncağının protokollarını saxlamalıdır. O, səsvermədə iştirak edənlər, kvorumun olması, səslərin yekun hesablanması haqqında məlumatları əks etdirir. Bundan əlavə, gündəlikdəki bütün məsələlər və onlara dair qərarlar qeydə alınır.

Amma belə bir görüşdə belə saxtakarlıqlar ola bilər. Onlardan necə qaçmaq olar?

İclasda bütün sahiblər şəxsən iştirak edərsə, əlinizi yuxarı qaldıraraq səs verə bilərsiniz və ya hesablamadan əvvəl qutulara qoyulan lazımi bülletenləri qeyd edə bilərsiniz (hər şey, real seçkilərdə olduğu kimi!). Səs vermə bülletenləridirsə, bülletenlər əvvəlcədən təsdiq edilmiş yerə göndərilir. İmzaları yalnız hüquq-mühafizə orqanları yoxlaya bilər, lakin iştirakçıların qeydiyyatı sahiblərin iclasında təşkil edilməlidir. Bunun üçün iclasın bütün iştirakçılarından mənzilin şəxsiyyətini və mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədləri təqdim etmələrini xahiş etməlisiniz. Bu tədbirlər artıq seçici fəallığını göstərir və orada olanların (ev sahibi olub-olmaması) statusundan danışır.

Bununla belə, mövcud şəraitdə təqsirkarlar üçün müəyyən bir hiylə var: qiyabi səsvermə zamanı lazımi məlumatları əldə etmək həmişə mümkün olmur və qanun bunu məcbur etmir.

Görüşün baş tutması üçün neçə kirayəçi lazımdır?

Mülkiyyətçilərin yığıncağında yetərsayın olması üçün binada bütün mənzil sahiblərinin 50%-dən çoxunun iştirakını və səsverməsini təmin etmək lazımdır.

Xatırladaq ki, ümumi mülkiyyət hüququndakı hər bir pay sahibinə məxsus olan mənzilin sahəsinə mütənasibdir. Başqa sözlə, bütün sahiblər ərazinin 100%-nə sahibdirlər və əgər tədbirdə bütün fondun 50%-dən çoxunun sahibləri iştirak edərsə, o zaman kvorum qeydə alına bilər.

Görüş otağını necə tapmaq olar?

Qanunvericilikdə binalar üçün xüsusi tələblər yoxdur. Tapıb kirayə vermək olar auditoriya məktəblərdə, mədəniyyət evlərində və digər təşkilatlarda. Bütün otaqlar işğal olunubsa, o zaman istənilən uyğun yer seçə bilərsiniz, məsələn, oyun meydançası evin qarşısında.

Nəyi xatırlamaq lazımdır?

Mülkiyyətçilərin yığıncağının qərarları məhkəmə qaydasında etibarsız sayıla bilər. İddia ərizəsi məsələn, iclasda iştirak etməyən və ya hər hansı qərarın əleyhinə səs verən mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilə bilər. Bu, həm də prokurorluq, eləcə də dövlət mənzil nəzarəti orqanları tərəfindən həyata keçirilə bilər. Belə halların qarşısını almaq üçün qanuna riayət etmək lazımdır.

VK Comfort ASC-nin mənzil-tikinti şöbəsinin müdiri Zarema Ablyamitovanın köməyi ilə hazırlanmışdır.