Kategorien von Geschäftszentren. Aktualisierte Klassifizierung von Büroimmobilien Kategorien von Bürogebäuden

V.A. Wolnova
ROO zertifizierter Immobiliengutachter, zertifizierter Immobiliengutachter
gemäß den Anforderungen der europäischen Normen,
Gutachter der 1. Kategorie LLC "Siberian Appraiser" (Stadt Nowosibirsk),
Gewinner des Wettbewerbs "Golden Peroo" in der Nominierung "Der beste Immobilienschätzer im ROO-2007"

Derzeit wird die Notwendigkeit, Immobilien zu klassifizieren, zu rationalisieren oder in separate Gruppen zu unterteilen, sowohl von Immobilienmarktanalysten als auch von Immobilienmaklern und Gutachtern sehr stark wahrgenommen.

Gutachter stehen täglich vor der Notwendigkeit, einem der Interessenten, zwischen denen er sich befindet – und das ist der Auftraggeber des Gutachtens und der Verbraucher des Gutachtens – nachzuweisen, dass die Erwartungen an den Wert des Objekts von einem von ihnen überschätzt werden oder zu optimistisch, während der andere eher pessimistisch ist. Manchmal nennt der Kunde des Gutachtens bei der Bewertung von Bürogebäuden der Klasse C kürzlich verkaufte Räumlichkeiten in der Nachbarschaft, die sich in einem Geschäftszentrum der Klasse B befinden, als ähnliche Objekte und wundert sich ernsthaft, warum sein Objekt unterschätzt wird. Und erst während des Gesprächs, wenn der Gutachter eine Reihe von Eigenschaften des Objekts nennt, die sich auf die Steigerung oder Verringerung des Marktwerts eines einzelnen Objekts auswirken, kommt es zu einer Einigung zwischen den Parteien.

Heutzutage kommen die Verbraucher unserer Dienstleistungen auch zu dem Schluss, dass Räumlichkeiten mit demselben Zweck erhebliche Kostenunterschiede aufweisen können, da sie unterschiedlichen „Gewichtskategorien“, dh unterschiedlichen Klassen, angehören.
Gleichzeitig agieren alle Beteiligten am Immobilienmarkt, ob Verkäufer, Käufer, Berater, mit den gleichen Konzepten, vielleicht mit unterschiedlichen Bezeichnungen, die aber die Klasse der Immobilie implizieren, die darauf hinweist, dass das Thema reif ist und ist äußerst relevant.
Heute gibt es in Russland mehrere Versuche, eine Klassifizierung von Immobilienobjekten in verschiedenen Sektoren des Immobilienmarktes zu entwickeln. Zu den bekanntesten Klassifikationen von Büroimmobilien gehören die folgenden:

1. Klassifizierung des Chefanalysten der Russischen Maklergilde G.M. Sternik (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Klassifizierung des Moskauer Forschungsforums 2003. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Klassifizierung des Moskauer Forschungsforums 2006. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Klassifikation des Volga Anti-Crisis Institute (Kasan) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Zu den verfügbaren Klassifizierungen von Gewerbeimmobilien gehören:

1. Typologie von Gewerbeimmobilien des Chefanalysten der Russischen Maklergilde G.M. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Klassifikation entwickelt vom Urban Land Institute (USA) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Klassifikation des Internationalen Rates Einkaufszentren Internationaler Rat der Einkaufszentren (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Vom Russian Council of Shopping Centers (RSTC) entwickelte Klassifizierung von Einkaufszentren (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Optionen für eine einheitliche Klassifizierung von Lagerimmobilien werden dem Markt von seinen aktivsten Akteuren – Immobilienberatungsunternehmen – angeboten. Zu den verfügbaren Klassifikationen von Lagern gehören:

1. Klassifikation entwickelt von Knight Frank International Consulting Company (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Klassifikation entwickelt vom Beratungsunternehmen Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

Derzeit sind sich Marktanalysten nicht einig darüber, welche Klassifizierung die akzeptabelste und bequemste ist. Die bestehenden Klassifikationen wiederholen sich oft und neigen dazu, die Merkmale und Faktoren zu erweitern, anhand derer eine Eigenschaft einer bestimmten Klasse zugeordnet werden sollte. Gleichzeitig bedenkt man den Immobilienmarkt sogar Großstädte Russland ist festzustellen, dass eine Reihe von Faktoren, die innerhalb der bestehenden Klassifizierungen berücksichtigt werden müssen, entweder nicht vorhanden sind oder nur unwesentlich an der Bildung des Marktwerts des Objekts beteiligt sind.

So entsteht in der Fachwelt, sowohl bei Logistikern als auch bei Entwicklern, Analysten und Gutachtern, allmählich ein Verständnis dafür, dass alle vorgeschlagenen Klassifizierungen eine Reihe von Nachteilen haben, von denen die wichtigsten Redundanz und Schwerfälligkeit sind, die auf das Fehlen von Prioritäten zurückzuführen sind die aufgezählten Parameter.

Bei wenigen Faktoren, die den Marktwert eines Objekts maßgeblich beeinflussen, berücksichtigen die bestehenden Klassifikationen eine Vielzahl von sekundären Merkmalen, die eine geringfügige Wertänderung ergeben, die für einen professionellen Gutachter offensichtlich ist.

Gleichzeitig kann ein gewöhnlicher Verkäufer oder Käufer von Immobilien in der Anzahl der Faktoren und ihrem Verständnis ertrinken oder einfach aufgeben und keine Zeit und Mühe darauf verwenden, einfach die gegebenen Faktoren zu verstehen, ohne ein professioneller Architekt oder Bauherr zu sein.

Spezialisten der Firma "Siberian Appraiser" haben sich zum Ziel gesetzt, sich zu entwickeln knapp, umfangreich, verständlich für Gutachter, Immobilienmakler, Analysten und Verbraucher unserer Dienstleistungen, Klassifizierung, die nur die Eigenschaften von Objekten umfassen würde, die bedeutend den Wert von Immobilien beeinflussen. Schließlich ist es das Wesentlichkeitsprinzip, das in den neuen Bundesbewertungsstandards immer wieder aufgegriffen wird.

Die Aufgabe bestand darin, eine Variante einer übersichtlichen und verständlichen Klassifizierung von Objekten in drei Marktsegmenten Büro-, Einzelhandels- und Lagerimmobilien hinsichtlich des Immobilienwerts zu entwickeln, eine Klassifizierung, die Gutachtern bei der Auswahl von Vergleichsobjekten bei der Marktwertberechnung helfen soll.

Als Ergebnis der durchgeführten Arbeiten erschien das Konzept einer Kurzklassifizierung von Immobilien, das so kompakt und benutzerfreundlich wie möglich ist und für Gutachter geeignet ist. Die wertbeeinflussenden Faktoren sind in der Klassifikation in absteigender Reihenfolge ihres Einflusses auf den Wert des Objekts angeordnet.

Um die Faktoren zu bestimmen, die die Kosten eines Objekts am stärksten beeinflussen, wurde eine Expertenmethode verwendet, deren Anwendung in den neuen Federal Valuation Standards erwähnt wird, darunter:

• Interviews mit Mitarbeitern von Immobilienagenturen und Bewertungsunternehmen in der Stadt Nowosibirsk;
• Abstimmung der Umfrageergebnisse;
• Identifizierung der wichtigsten Preisfaktoren, die sich am stärksten auf die Kosten des Objekts auswirken.

Die Experten waren Spezialisten mit langjähriger Erfahrung (mehr als 10 Jahre) in Immobilienagenturen und Bewertungsunternehmen in der Stadt Nowosibirsk. Während des Interviews wurden jedem Experten relevante Fragen gestellt, und als Ergebnis der Verarbeitung der Antworten der Experten wurden fünf Hauptfaktoren ermittelt, die den Marktwert der Immobilie am stärksten beeinflussen.

Unter Berücksichtigung der Aufgabe - Erlangung einer kurzen Klassifizierung - wurde jeder Immobilientyp in 4 Klassen eingeteilt: A, B, C, D. Jeder Klasse wird eine bestimmte Punktzahl zugeordnet, basierend auf einem Fünf-Punkte-System, als Klasse der Objekt nimmt ab: Klasse A - 5 Punkte, Klasse D - 2 Punkte.

Gleichzeitig werden Punkteintervalle für die Zuordnung eines Objekts zu einer bestimmten Klasse festgelegt. Wenn wir die Punktzahlen der Faktoren zusammenfassen, erhalten wir eine bestimmte Gesamtpunktzahl des Objekts, die in dem einen oder anderen Intervall liegt und die Klasse des Objekts bestimmt.

Nachfolgend finden Sie eine kurze Klassifizierung der drei Arten von Immobilien: Büro-, Einzelhandels- und Lagerflächen.

Kurzklassifikation von Büroimmobilien

Kurzklassifikation von Gewerbeimmobilien

Kurze Klassifizierung von Lagerimmobilien

Wie Sie sehen, ist diese Kurzklassifizierung komfortabel in der Anwendung, spiegelt die Qualität der verfügbaren Immobilien wider und ermöglicht Ihnen eine schnelle und einfache Orientierung bei der Einstufung von Immobilien in die eine oder andere Klasse.

Lassen Sie uns Beispiele für die Verwendung der obigen kurzen Klassifikationen analysieren.

Beispiel 1 (Büro)

Räumlichkeiten im ehemaligen Designinstitut in der Innenstadt:
Lage- im Stadtzentrum - 5 Punkte
Zustand- veraltetes Bürogebäude mit Standardoberflächen in ausgezeichnetem Zustand - 3 Punkte
- Korridorsystem, Deckenhöhe 3,0 m - 3 Punkte
Parken- unzureichende Anzahl unbewachter Parkplätze entlang des Gebäudes - 3 Punkte
Infrastruktur- unzureichend bei vorhandener ausgebauter Infrastruktur in der Umgebung des Gebäudes - 4 Punkte
Gesamt: 5+3+3+3+4 = 18 (Klasse B)

Beispiel 2 (Handel)

Räumlichkeiten in einem neuen Einkaufszentrum an einer stark befahrenen Autobahn:
Lage- auf der Verkehrsader, in der Nähe der Haltestelle. öffentliche Verkehrsmittel, mit bequemem Zugang und Anfahrt - 4 Punkte
Finish-Qualität- letztes Baujahr, verbesserte Verarbeitung - 4 Punkte
Zustand- in ausgezeichnetem Zustand - 5 Punkte
Parken- organisierter bewachter Parkplatz mit ausreichender Anzahl von Plätzen; bequemer Zugang zum Parkplatzeingang zum Gebiet - 4 Punkte
Gebäudekonzept- ein einziger Eigentümer des Gebäudes, das Vorhandensein von "Ankermietern", das Konzept der Positionierung des Gebäudes auf dem Markt - 5 Punkte
Gesamt: 4+4+5+4+5 = 22 (Klasse A)

Beispiel 3 (Lager)

Die Produktionswerkstatt des Werkes im Bereich Mittelstrecke:
Lage- Standort in den Tiefen des Territoriums des Industrieunternehmens; Eingang durch den Kontrollpunkt - 2 Punkte
angrenzendes Gebiet- Sicherheit rund um das Territorium; Platzmangel zum Parken und Manövrieren schwerer Fahrzeuge - 3 Punkte
Design- und Planungslösungen- Die Höhe der Räumlichkeiten beträgt 12 m, mit einem Stützenraster von mindestens 12 x 24 m - 5 Punkte
Zustand- Baujahr vor 1985 in gutem Zustand - 3 Punkte
Engineering-Systeme- veraltete technische Systeme, Fehlen eines Teils der Systeme - 2 Punkte
Gesamt: 2+3+5+3+2 = 15 (Klasse C)

Diese Kurzklassifikation kann von Käufern und Verkäufern von Immobilien, Immobilienmaklern, Entwicklern, Marktanalysten und natürlich Gutachtern, für die sie angepasst ist, leicht verwendet werden, wenn sie die Klasse der zu bewertenden Immobilie bestimmen, um Vergleichsobjekte auszuwählen Verkauf und Miete aus dem entsprechenden Immobilienbereich.

Auf der Interregionalen wissenschaftlich-praktischen Gutachtertagung „Aktuelle Probleme und neue Entwicklungen auf dem Gebiet der Gutachtertätigkeit“ wurde eine kurze Einordnung verabschiedet. Informationsunterstützung des Immobilienmarktes“, die am 29.-30. Mai 2008 stattfand. in Nowosibirsk.

Bei der Firma Siberian Appraiser verwenden Gutachter diese Kurzklassifikation in der Anfangsphase der Bewertung, wenn es notwendig ist, zu bestimmen, zu welcher Klasse das bewertete Objekt gehört, um als erste Annäherung die Preisspanne sowohl des bewerteten Objekts als auch zu identifizieren sein Analogon.

Ich möchte, dass die Massenmedien auf diese Kurzklassifikation achten, um in der Presse Angebote für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien mit einem Fokus auf diese Klassifikation hervorzuheben, die für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt nützlich wäre.

In der heutigen Weltpraxis werden mehrere verschiedene Klassifikationen verwendet, aber die beliebteste ist das System, das von BOMA International (The Building Owners and Managers Association), gegründet 1907, entwickelt wurde. Gemäß dem entwickelten System werden Bürogebäude in die Kategorien A, B und C eingeteilt.

A-Klasse-Immobilien gelten als die prestigeträchtigsten und hochwertigsten, und Klasse-C-Gebäude sind am wenigsten für die Geschäftstätigkeit geeignet und für die Anforderungen der Zeit ungeeignet.

Die Hauptmerkmale, durch die die Zugehörigkeit von Gebäuden bestimmt wird, sind:

• Seine Lage (einschließlich Entfernung vom Stadtzentrum).
• Gebäudetyp.
• Das Jahr, in dem das Gebäude errichtet wurde.
• Hausverwaltungs- und Wartungssysteme.
• Das Layout der Räumlichkeiten, die Modernität der Dekoration und der Bau des Gebäudes.
• Funktionalität und Effizienz von Engineering- und Telekommunikationssystemen.
• Verfügbarkeit und Komfort von Parkplätzen.
• Verfügbarkeit und Modernität von Aufzügen.
• Infrastruktur.

Unter Bedingungen Russischer Markt im Ausland akzeptierte Klassifizierungen sind nicht akzeptabel, da sie nur geeignete Gewerbeimmobilien beschreiben internationale Standards, während mehr als 80 % der Moskauer Gebäude, die Geschäftszentren beherbergen, zu Kategorien gehören, die nicht von der globalen Klassifizierung abgedeckt werden.

Ein wichtiges Kriterium bei der internationalen Klassifizierung ist außerdem die Lage des Objekts, abhängig von seiner Entfernung zum Zentrum, während die meisten modernen Gebäude in Moskau außerhalb des Gartenrings gebaut werden. Deshalb wird das Kriterium der Lage des Gebäudes in erster Linie in der russischen Klassifizierung in Bezug auf die Gehentfernung und die Entwicklung der Verkehrsanbindung berücksichtigt.

Die Russische Föderation hat keine einheitliche Klassifizierung von gewerblichen Büroimmobilien genehmigt. Gleichzeitig werden mehrere Arten von Systemen, die auf sehr ähnlichen Prinzipien basieren, erfolgreich am Markt eingesetzt.

Die häufigsten sind:

1. Klassifizierung G.M. Sternik, Professor der Abteilung für Projekt- und Programmmanagement der Russischen Wirtschaftsuniversität. G.V. Plechanow, Chefanalyst bei NPRGR.
2. Klassifikation des Moskauer Forschungsforums, entwickelt 2003.
3. Klassifikation des St. Petersburg Research Forum, entwickelt 2008.

Gemäß der Moskauer Klassifizierung wurden Bürogebäude in 4 Kategorien eingeteilt: A, B+, B- und C. 2013 wurde auch der Punkt „Zertifizierung“ eingeführt, d. h. die Übereinstimmung von Büros mit globalen Energieeffizienzparametern.

Nach einer anderen gängigen Klassifikation Büroimmobilienklasse A wird weiter unterteilt in die Kategorien A1, A2 und A3 bzw. A+, A und A- wodurch es detaillierter wird. Dieses System wird vom größten Unternehmen, Noble Gibbons, im Besitz der CB Richard Ellis Group, verwendet.

Beschreibung der Anforderungen und Besonderheiten von Gebäuden nach Klassen

"SONDERN"

Eine erstklassige Immobilie ist die am besten geeignete Lösung für die Anmietung von Büroflächen. Solche Gebäude befinden sich in Gebieten mit einem durchdachten Grundriss, unterscheiden sich hohe Qualität tragende Strukturen und Oberflächen, am häufigsten ausgestattet mit automatisierte Systeme Lebenserhaltung, Sicherheit, Belüftung und Klimatisierung. Geschäftszentren dieser Klasse befinden sich im Zentrum oder in anderen angesehenen Gegenden mit einem ausgebauten Verkehrssystem.

Die Nachfrage nach solchen Büros wird durch die Eröffnung großer Unternehmen und Niederlassungen ausländischer Firmen in der Russischen Föderation gebildet.

In den vergangenen Jahren Die Standards und Anforderungen, die für Klasse-A-Gebäude gelten, wachsen ständig. Dies ist auf das Aufkommen von Smart Offices zurückzuführen, in denen alle Hauptsysteme und das allgemeine Komfortniveau auf einem neuen qualitativen Niveau sind, und Business Center, die Ende des 20. Jahrhunderts gebaut wurden, können dem Wettbewerb nicht standhalten und fallen in eine andere Kategorie.

Die wichtigsten Bewertungskriterien sind:

• Verfügbarkeit eines einzigen zentralen Gebäudemanagementsystems.
• Modernes Feuerlöschsystem.
• Decken nicht niedriger als 2,7 Meter.
• Hohe Qualität der verwendeten Veredelungsmaterialien.
• Modernität der Aufzüge und ihre Gesamtwartezeit (nicht mehr als 30 Sekunden).
• Das Vorhandensein von geräumigen Konferenzräumen, Essbereichen und einem durchdachten Empfangsbereich.
• Modernes Design.
• Das Vorhandensein eines eigenen Grundstücks oder einer Tiefgarage neben dem Gebäude.

"A1"

Diese Unterklasse zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

1. Das Alter des Gebäudes beträgt nicht mehr als 3 Jahre.
2. Die Möglichkeit, das Mikroklima in einzelnen Räumen anzupassen.
3. Das Vorhandensein eines einheitlichen Systems zur Regulierung von Temperatur und Feuchtigkeit im Gebäude.
4. Durchdachtes ergonomisches Layout.
5. Bodenhöhe - nicht weniger als 3,6 m, Deckenhöhe - nicht weniger als 2,7 m.
6. Das Vorhandensein von Essbereichen, Restaurants und Cafés.
7. Eine große Anzahl von Fenstern, von denen mindestens 80 % zur Straße ausgerichtet sein sollten.
8. Das Vorhandensein doppelter Lebenserhaltungssysteme.
9. Verkehrs- und Geherreichbarkeit, Lage im Zentrum oder in einem anderen angesehenen Viertel der Stadt.
10. Professionelles Gebäude- und Dienstleistungsmanagement.

"A2"

Die Eigenschaften dieser Unterklasse sind so nah wie möglich an der Unterklasse A1, aber in einigen sekundären Parametern unterlegen (es gibt möglicherweise keine Restaurants oder Backup-Lebenserhaltungssysteme). Die Hauptmerkmale sind:

• Renoviertes Gebäude, vor nicht mehr als 10 Jahren gebaut.
• Weniger strenge Anforderungen an den Standort der Immobilie.
• Die Innenausstattung ist möglicherweise nicht sehr effizient.
• Viele Büroräume haben möglicherweise keine Fenster.
• Weniger effektives Management Dienstleistungen und das Gebäude selbst.

"A3"

Diese Unterklasse wird Gebäuden zugeordnet, die einer Renovierung unterzogen wurden, deren Alter 30 Jahre nicht überschreitet. Leistungseinbußen gegenüber der Unterklasse A2 sind zulässig, beispielsweise Entfernung vom Zentrum, das Vorhandensein eines ineffizienten Layouts und weniger durchdachte Lebenserhaltungssysteme.

"BEIM"

Büroräume der Klasse B werden oft als Economy Class bezeichnet, unterscheiden sich aber gleichzeitig nicht grundlegend von Klasse A. Großunternehmen, mieten Sie sie, platzieren Sie in ihnen alle Mitarbeiter, die nicht zur Kategorie des Top-Managements gehören.

Die Räumlichkeiten zeichnen sich durch folgende Kriterien aus:

1. Entfernung vom Zentrum.
2. Das Gebäude ist über 10 Jahre alt.
3. Deckenhöhe - mindestens 3 Meter.
4. Hochwertige Oberflächen haben.
5. Verfügbarkeit und gut ausgestattete öffentliche Bereiche.
6. Sichere Parkplätze vorhanden.
7. Entwickelte Infrastruktur.
8. Qualitätsmanagement des Gebäudes und der ihm dienenden Dienstleistungen.

"MIT"

Gewerbeimmobilien der C-Klasse repräsentieren meistens Gebäude aus der Sowjetzeit, die über 40 Jahre alt sind. Oft sind dies umgestaltete Forschungsinstitute, Institute, Fabriken etc.

Diese Immobilienklasse zeichnet sich durch das Fehlen zentraler Klimaanlagen, bequemes Parken und ineffiziente Planung aus.

• Lage am Stadtrand.
• Mangel an bequemem Transport.
• Standardreparatur und Verwendung veralteter Veredelungsmaterialien.
• Korridorsystem.
• Häufige Probleme mit der Stromversorgung.

"D"

Gewerbeimmobilien der Klasse D sind nicht verantwortlich modernen Anforderungen für Bürogebäude erforderlich und für den Geschäftsbetrieb ungeeignet. Heute nimmt der Anteil solcher Räumlichkeiten in Russland rapide ab.

Solche Objekte sind durch das Vorhandensein veralteter technischer Systeme und Holzböden gekennzeichnet und befinden sich in der Regel außerhalb städtischer Gebiete in Industriegebäuden oder Wohngebäuden.

Die Hauptmerkmale sind:

1. Schlechter Zustand des Gebäudes, erfordert oft größere Reparaturen.
2. Ineffizientes Layout des Korridortyps, Standort im Keller.
3. Mangel an organisierten sicheren Parkplätzen.
4. Schlechte Infrastruktur.

Die Streuung der Preise für Gewerbeimmobilien verschiedener Klassen

Die Kosten für die Anmietung von Gewerbeimmobilien hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab, von denen die wichtigsten die Lage und die Zugehörigkeit zu der einen oder anderen Kategorie sind. Der Durchschnittspreis für die Anmietung von Büroflächen in Moskau im Jahr 2019 betrug laut CIAN:

• Für Klasse "A+"- 45.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Klasse "A"- 33.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Klasse "B+"- 25.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Klasse "B"- 17.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Klasse "B-"- 12.000 Rubel pro Quadratmeter und Jahr.
• Für Klasse "C"- 8000 Rubel pro Quadratmeter pro Jahr.

Die korrekte Bewertung von Gewerbeimmobilien ist für die effektive Nutzung und zeitnahe Aktualisierung des Klassifizierungssystems von großer Bedeutung. Klar definierte Kriterien helfen dem Mieter, möglichst genau zu verstehen, welche Bedingungen die angemieteten Büroräume erfüllen sollen und welche Möglichkeiten der Vermieter bieten kann.

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Der Gewerbeimmobilienmarkt ist riesig und um einfacher und schneller Informationen über die wichtigsten Parameter, Qualität und Zustand eines Gebäudes oder Grundstücks zu erhalten, wurde eine Klassifizierung von Gewerbeimmobilienobjekten geschaffen. Mit Hilfe dieser Klassifizierung können Mieter die Räumlichkeiten und ihre Anforderungen daran professioneller einschätzen und Entwickler erhalten eine Beschreibung der notwendigen Qualitäten eines modernen Bürogebäudes für die Weiterentwicklung eines beliebigen Objekts.

Leider ist jede Einstufung bedingt und entbindet nicht von der Notwendigkeit der Berücksichtigung individuelle Eingenschaften Objekt und andere Details. Damit die Zuordnung einer bestimmten Immobilie in die entsprechende Klasse sinnvoll ist, müssen die Marktteilnehmer außerdem klar verstehen, auf welcher Grundlage und auf welcher Grundlage dies erfolgt.

Natürlich ist es unmöglich, bei der Erstellung einer Klassifizierung einen einheitlichen Ansatz zu bieten, und daher erstellen Immobilienmakler, Entwickler und Berater häufig ihre eigenen Klassifizierungen für die Marktsegmente, in denen sie tätig sind, oder passen westliche Standardsysteme an russische Bedingungen an.

Segmentierung von Gewerbeimmobilien

Immobilien lassen sich nach verschiedenen Kriterien klassifizieren: nach Verwendungszweck, nach Eigentumszweck, nach Spezialisierungsgrad, nach Eigentumsart, nach Betriebsbereitschaftsgrad.

So schlugen Experten in den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts die sogenannte "erweiterte" Klassifizierung von Immobilienobjekten vor. Demnach wurde der Begriff künstliche Objekte eingeführt. Es wurde vorgeschlagen, hier besondere Gebäude und Bauwerke einzubeziehen:

• gesundheitsfördernd (Krankenhäuser, Polikliniken, Pflegeheime und Kinderheime, Sanatorien, Sportanlagen usw.);
• Bildung (Kindergärten und Kindergärten, Schulen, Hochschulen, Fachschulen, Institute, Häuser die Kreativität der Kinder usw.);
• kulturell und pädagogisch (Museen, Ausstellungskomplexe, Kultur- und Erholungsparks, Kultur- und Theaterhäuser, Zirkusse, Planetarien, Zoos, botanische Gärten usw.);
• besondere Bauten und Bauten - Verwaltung (Polizei, Gericht, Staatsanwaltschaft, Behörden), Denkmäler, Gedenkbauten, Bahnhöfe, Häfen etc.

Die allgemein anerkannte Klassifizierung von Gewerbeimmobilien, an der sich die Immobilienmarktteilnehmer zu halten versuchen, teilt alle Gebäude und Grundstücke in Segmente ein – Büro-, Einzelhandels- und Lagerimmobilien. In jedem der Segmente werden Klassen und sogar Unterklassen unterschieden. Machen wir hier einen Vorbehalt: Es gab nie ein klares Verständnis für die Klasse von Objekten.

Büroimmobilien dominieren die Struktur des Gewerbeimmobilienmarktes. Nehmen wir zum Beispiel den Zeitraum von 2007 bis 2011, dann hat er sich über vier Jahre um fast 12 Prozentpunkte verringert, was auf eine dynamischere Zunahme des Angebots an Einzelhandels- und Lagerflächen zurückzuführen ist. Nach Prognosen von Experten in den Jahren 2012-2013. das noch nicht bedarfsdeckende Volumen des Büroflächenangebots wird zunehmend wachsen, wenn auch nicht so dynamisch wie die anderen beiden Marktsegmente.

Lagerimmobilien stehen in der Struktur des Gewerbeimmobilienmarktes an zweiter Stelle. Sein Anteil hat sich in vier Jahren nicht wesentlich verändert.

Das Segment Einzelhandelsimmobilien ist das dynamischste in der Struktur des Gewerbeimmobilienmarktes. Der Haupttrend in den Jahren 2007-2011 wurde seine Dezentralisierung. Hohe Dynamik des Anstiegs des Angebotsvolumens Handelsböden aufgrund der hohen Flächennachfrage in Einkaufszentren sowie der höchsten Kapitalisierungsquote im Vergleich zu anderen Segmenten gewerblicher Immobilien.

Büroräume

Bis vor kurzem war die Hauptklassifizierung von Büroflächen die Einteilung in drei (A, B, C) oder vier Klassen (plus D).

Objekte der Klasse A sind moderne Geschäftszentren, die von einem bekannten Architekten und Entwickler mit einem ausgezeichneten Ruf und einer gewissen Erfahrung auf diesem Gebiet entworfen wurden.

Die Räumlichkeiten in solchen Gebäuden zeichnen sich durch optimale Planungslösungen und hochwertige Oberflächen aus. Das Gebäude selbst ist mit den neuesten ausgestattet Engineering-Systeme, werden alle Fragen im Zusammenhang mit dem Betrieb von einem Fachmann behandelt Verwaltungsgesellschaft.

Für die Mieter wurde eine ausgebaute Infrastruktur geschaffen, für die Tiefgarage ist mindestens ein Stellplatz pro 60 qm erforderlich. verpachtete Flächen.

Für ein Klasse-B-Büro ist es wichtig, dass dort eine gute Reparatur durchgeführt wird, dass es rund um die Uhr Sicherheit und Zugangskontrolle zu den Räumlichkeiten gibt und dass die Facility-Management-Dienste ordnungsgemäß funktionieren.

Die Klasse „C“ vereint die Gebäude der ehemaligen Forschungsinstitute, Hotels, Bildungsinstitutionen und andere Verwaltungseinrichtungen, Räume in den Erdgeschossen und in den Kellern von Wohngebäuden. In der Regel entscheiden die Mieter selbst über alle Fragen des Haushalts, einschließlich der Sicherheitsfragen.

Die Zuordnung einer Klasse zu einem Geschäftszentrum, gekennzeichnet durch eine Reihe von Symbolen "ABC", bedeutet, dass dieses Objekt nach Standort, Typ und technischem Niveau des Gebäudes zur Klasse "A" gehört - nach Niveau zu Klasse "C". die Verwaltungsgesellschaft - in die Klasse "B" , aber gleichzeitig ist die integrale Klasse des Objekts "C".

Wenn das Gebäude die festgelegten Eigenschaften innerhalb jeder der Kategorien einer bestimmten Klasse nicht vollständig erfüllt, ist es zulässig, eine Alternative zu den Vorteilen des Gebäudes und seiner möglichen Zuordnung zu dieser Klasse im Falle einer Bestätigung der möglichen Gleichwertigkeit zu prüfen Die Eigenschaften.

Zugewiesene Klassen können sich ändern. Als der Bau von neuen Bürozentren Klasse „A“ und die Veralterung bestehender Bürozentren, können sie einer niedrigeren Klasse zugeordnet werden, z. B. nicht „B“, sondern „C“, oder umgekehrt, wenn das Gebäude modernisiert wird, die Klasse des Geschäftszentrums höher werden.

Wenn neben "C" auch die Klasse "D" zugewiesen wird, liegt der Hauptunterschied zwischen ihnen in der Qualität der für Büros genutzten Räumlichkeiten, in denen zumindest Schönheitsreparaturen vorhanden sind. Klasse "D" umfasst manchmal alle Keller von Gebäuden.

Neues Standardsystem

Im Jahr 2011 gaben führende russische Beratungsunternehmen bekannt neues System Standards für Büroimmobilien. Dabei wurden nur hochwertige Büroflächen berücksichtigt, unterteilt in drei Klassen: „A“, „B“, „B+“.

Der Hauptunterschied der neuen Klassifizierung liegt in strukturierteren Bewertungskriterien. Alle Parameter sind in Gruppen unterteilt, von denen jede bestimmte obligatorische und wünschenswerte Eigenschaften aufweist. Beispielsweise muss das Objekt für Klasse A die folgenden Anforderungen erfüllen:

• Verfügbarkeit eines zentralen Gebäudemanagementsystems;
• die Möglichkeit, für jedes Bürogebäude ein individuelles Klimaregime festzulegen;
• moderne Brandschutzsysteme;
• hochwertige Hochgeschwindigkeitsaufzüge der weltweit führenden Hersteller;
• zwei unabhängige Stromversorgungen mit automatischer Umschaltung oder ein Dieselgenerator;
• moderne Sicherheitssysteme und Zugangskontrolle zum Gebäude;
• Deckenhöhe nicht weniger als 2,7–2,8 m;
• der Grundriss ist offen;
• Der Abstand der Säulen beträgt nicht weniger als sechs Meter.

Hier können Sie die Möglichkeit hinzufügen, einen vollwertigen Doppelboden zu installieren, eine hochwertige und repräsentative Veredelung von Gemeinschaftsbereichen, der Eingangsgruppe und der Fassade, eine gute Lage, das Fehlen von Objekten in der Nähe, die sich negativ auf das Image auswirken, bequem Zugang zum Gebäude und seine Verkehrserreichbarkeit, Tiefgarage oder überdachtes Parkhaus auf mehreren Ebenen mit internem Durchgang zum Haus.

Gebäude der Klasse "B +" müssen mindestens zehn obligatorische und acht optionale der oben genannten Anforderungen erfüllen, und für die Kategorie "B" ist das Vorhandensein von sechs obligatorischen und acht optionalen Parametern ausreichend.

Einzelhandelsimmobilien

Im Segment der Einkaufszentren in Russland wurde noch keine einheitliche, an russische Gegebenheiten angepasste Klassifizierung verabschiedet. Russische Analysten ziehen es daher vor, die europäische Klassifizierung zur Klassifizierung von Einkaufszentren zu verwenden. Diese Klassifizierung basiert auf:

• Größe der Verkaufsfläche;
• Abdeckungsbereich von Einkaufszentren;
• Zusammensetzung der Mieter;
• die Besonderheiten der verkauften Waren.

Die Art des Shoppingcenters und seine Spezialisierung werden in jedem Fall durch die Zusammensetzung der Mieter und die Größe der Handelsfläche bestimmt. Die Entwicklung von Architektur- und Planungslösungen sowie die Vermietung der Räumlichkeiten des Einkaufszentrums - Vermittlung - erfolgen auf der Grundlage des Konzepts des Einkaufszentrums. Das Konzept des Einkaufszentrums sollte widerspiegeln:

• Käuferzielgruppen („Porträt des Käufers“);
• Art des Einkaufszentrums;
• Zusammensetzung der Mieter („Anker“, „Mini-Anker“, verwandte).

Nach der europäischen Klassifizierung gibt es 4 Arten von Einkaufszentren:

• Nachbarschafts-Einkaufszentrum (Nachbarschafts-Einkaufszentrum);
• Stadtteil-Einkaufszentrum (Community Shopping Center);
• regionales Zentrum (Regionalzentrum);
• überregionales Zentrum (Super Regional Center).

Das Neighbourhood Shopping Center verkauft Dinge des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Medikamente etc.) und versorgt Inländischen Dienstleistungen, in dem es einen täglichen Bedarf an Käufern des Einkaufsbereichs des Zentrums gibt.

Im Einkaufszentrum des Mikrobezirks ist der Anker ein Supermarkt, und andere bedeutende Mieter in diesem Zentrum sind eine Apotheke und ein Kaufhaus. Häufig werden Zentren, die keinen Supermarkt beinhalten, aber in Bezug auf die vermietete Gesamtfläche den Mikrobezirkszentren ähneln, als Mikrobezirks-Einkaufszentren bezeichnet. Eine typische Fläche für ein Mikrobezirks-Einkaufszentrum, in dem alle seine Funktionen präsentiert werden, beträgt etwa 5.000 m², kann aber im Prinzip zwischen 3.000 und 10.000 m² betragen.

Die typische Verkaufsfläche eines Stadtteil-Einkaufszentrums beträgt ca. 15.000 qm, kann aber im Allgemeinen 10.000 bis 30.000 qm betragen. Es dient normalerweise der Bevölkerung, die 10-20 Minuten von ihm entfernt ist.

Die Fläche des Regionalzentrums beträgt 40.000 Quadratmeter. m, während es von 30.000 bis 100.000 qm variieren kann. Typischerweise umfasst ein solches Zentrum: ein Einkaufszentrum, eine überdachte Einkaufspassage mit künstlichem Klima, Modeartikel. Die Anzahl der "Anker" von zwei - für 50-70% der Fläche. Der Versorgungsbereich eines solchen Einkaufszentrums liegt im Bereich von 9-27 km.

Die typische Fläche eines überregionalen Einkaufszentrums beträgt 80.000 m², wobei sie von 50.000 bis über 200.000 m² variieren kann. Ein solches Zentrum ist ähnlich groß wie ein Regionalzentrum, aber vielfältiger in Bezug auf die Produktpalette. Hauptmieter sind drei oder mehr Warenhäuser vollständige Palette. Sie können 50-70 % aller vermietbaren Flächen belegen. Regionale und überregionale Einkaufszentren ziehen Käufer an, weil sie ein breites Waren- und Dienstleistungsangebot bieten. Sie unterscheiden sich nicht in ihren Funktionen, der Unterschied liegt nur in der Stärke der Kundengewinnung.

Subtypen von Einkaufszentren

Es gibt auch Arten von Einkaufszentren. Es gibt viele von ihnen: spezialisiertes Einkaufszentrum (Spiciality Shopping Center), Festival (Festival Center), Power Center (Power Center), Outlet Center (Outlet Center), Mode-Einkaufszentrum (Fashion Center), Discount Center (Off-Price Center ), Einkaufs- und Unterhaltungszentrum (Einzelhandel - Unterhaltungszentrum) usw. Das heißt, der Name des Einkaufszentrums hängt von seinem Zweck oder den darin angebotenen Waren und Dienstleistungen ab. In jedem Fall, auch wenn man verschiedene Variationen berücksichtigt, bestimmt die Hauptmieterzusammensetzung die Art des Einkaufszentrums. Die Größe des Gebäudes selbst und das Gelände, auf dem es sich befindet, der Grundriss des Einkaufszentrums bestimmen nur teilweise die Art des Einkaufszentrums.

Produktions- und Lagerräume

Heutzutage werden hauptsächlich zwei Normensysteme verwendet, um Lager zu klassifizieren.

Der erste schlägt vor, Lagerimmobilien in vier Klassen „A“, „B“, „C“, „D“ zu verteilen, außerdem gibt es in den Kategorien „A“ und „B“ zwei Unterklassen (A und A +, B und B+). Entsprechend der zweiten werden ebenfalls vier Klassen unterschieden (A, B, C, D), jedoch mit sorgfältiger Detaillierung, wodurch die Kategorien wie folgt aussehen: „A1“, „A2“, „B1“ , „B2“, „C1“, „C2“, „D“. Beide Systeme basieren auf den gleichen Prinzipien und unterscheiden sich nur in den Merkmalen, die erforderlich sind, um ein Objekt der einen oder anderen Unterklasse zuzuordnen.

In beiden Klassifikationen Kennzeichen Stauraum auf höchstem Niveau ist die Neuheit der Konstruktion des Gebäudes. Lage, Dekoration und Ausstattung solcher Einrichtungen müssen folgende Anforderungen erfüllen:

• die Nähe der Hauptverkehrsadern;
• die Fähigkeit, sich an jede Art von Produkt anzupassen;
• hohe Fluktuationsrate;
• Ladungssicherheitsgarantie.

Bereiche der nächsten Unterklasse können mit modernen Materialien und Technologien vollständig rekonstruiert werden. Solche Räumlichkeiten werden mit Ausnahme der Lage (häufig innerhalb der Stadt, in Industriegebieten und mit verkehrstechnischen Problemen behaftet) praktisch mit dem gleichen Maß angefahren wie Lagerkomplexe der Kategorien „A+“ und „A1“.

Klasse "B" umfasst Objekte, die in der Zeit vor der Perestroika gebaut wurden.

Zur Klasse „C“ gehören ehemalige Produktionsstätten, Autodepots und andere Einrichtungen, die ursprünglich nicht für Lagerhallen adaptiert wurden.

Klasse "D" - das sind Gebäude, die nicht zum Lagern von Gegenständen geschaffen wurden: Garagen, Keller, Luftschutzbunker, Hangars, landwirtschaftliche Gebäude. Die Besonderheit solcher Räumlichkeiten macht es unzweckmäßig, sie zu modernisieren oder umzubauen.

Hotelimmobilien als kommerzieller hebt man sich ab.

Das Hotelsegment wird für Investoren immer attraktiver, sowohl aufgrund der rückläufigen Rentabilität in anderen Segmenten als auch aufgrund der Bereitstellung von Anreizen für Hotelprojekte durch die Stadt. Hotelgebäude werden von Experten nach „Sternen“ eingeteilt. Die Verteilung der "Sterne" hängt direkt von der Klasse der Hotelzimmer ab - Suiten, Juniorsuiten usw. Streitigkeiten darüber, ob man dieses oder jenes Hotel als Vier-Sterne- oder Fünf-Sterne-Hotellerie-Experten bezeichnen soll, reißen jedoch nicht ab. Der russische Hotelkomplex ist sehr heterogen und im Gegensatz zu anderen Segmenten gewerblicher Immobilien reduzieren Hotels (insbesondere internationale Ketten) die Zimmerpreise fast nie offen. Das ist die Besonderheit dieses Marktes im Vergleich zu Büro- oder Einkaufskomplexen.

Für eine zuverlässige Bewertung des Gebäudes sind 20 Parameter erforderlich, aber zur leichteren Wahrnehmung werden wir die wichtigsten hervorheben und gruppieren:

1. Standort.
2. Gebäudeart, Ausstattungsmerkmale (inkl. Parkplatz), Baujahr.
3. Lebenserhaltungssysteme.
4. Planungsentscheidungen und Fertigstellung.
5. BC-Infrastruktur.
6. Sicherheit.
7. Gebäudemanagement.

Wenn alle 20 Parameter berücksichtigt werden, ist die Bedingung für die Klassifizierung eines Gebäudes als Klasse A das Vorhandensein von 16 davon und für Klasse B - 10.

Standort

Sowohl die A- als auch die B-Klasse deuten auf einen vorteilhaften Standort hin: Geschäftsviertel, starker Verkehr, Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und U-Bahn, bequemer Eingang zum Gebäude. Allerdings ist die „Gehentfernung“ des BC anders: Für Arbeitnehmer kann der Unterschied von 5 und 20 Minuten zu Fuß von der U-Bahn zum Arbeitsplatz ein grundlegender Punkt sein. Einige Eigentümer von Klasse-B-Gebäuden entkommen der misslichen Lage, indem sie die Lieferung durch Firmen-Shuttlebusse arrangieren. Das ist ein guter Schachzug. Wir werden das Image des Standorts auf erhebliche Unterschiede zurückführen: In der Nähe des Geschäftszentrums der Klassen A und B + sollten sich keine Objekte befinden, die das Image beeinträchtigen können (Deponien, Industriegebiete, Gefängnisse usw.). Für Klasse B ist diese Bedingung optional (nicht obligatorisch).

Gebäudetyp

Hier sind die Unterschiede deutlicher. Büros der Klasse A befinden sich in Neubauten, die ursprünglich als Business Center konzipiert wurden, und Büros der Klasse B befinden sich hauptsächlich in rekonstruierten Gebäuden oder in Business Centern, die seit mehr als 5-7 Jahren in Betrieb sind. Dies steht in direktem Zusammenhang mit technischen Geräten und Planungslösungen sowie Architektur und Design. Beispielsweise ist in Büros der A-Klasse die Sonneneinstrahlung besser, da die Verglasungsfläche größer ist. Zwingende Voraussetzung ist das Vorhandensein einer Tiefgarage oder eines überdachten Parkplatzes. Das Parkverhältnis beträgt nicht weniger als 1:100 m 2 . Für B+- und B-Gebäude ist dieser Indikator optional.

Lebenserhaltungssysteme

Die Gebäudetechnik ist die „unsichtbare Fassade“, von der der Komfort Ihrer Mitarbeiter unmittelbar abhängt. Klasse A sieht eine zentrale Klimaanlage (nicht niedriger als zwei Rohre), eine unterbrechungsfreie Stromversorgung (oder zwei unabhängige Stromquellen, mindestens 70 W pro 1 m 2) und das Vorhandensein von Hochgeschwindigkeitsaufzügen mit einer Wartezeit von vor nicht länger als 30 Sekunden, eine Einrichtung von mindestens zwei Anbietern.

Lösungen planen und fertigstellen

In modernen Klasse-A-Gebäuden ist der Stützenabstand ziemlich breit: Dies hilft, die nutzbare Fläche so effizient wie möglich zu nutzen. In einem der vorherigen Artikel haben wir über den sogenannten Verlustfaktor geschrieben - den Verlustfaktor. Damit dieser Koeffizient minimal ist, muss das Gebäude die folgenden Parameter erfüllen:

• einen Säulenabstand von mindestens 8 x 8 m haben;
• Geschossfläche ab 1.000 m 2;
• Treppen, Aufzüge und Badezimmer befinden sich in der Mitte der Etage;
• Das Bürolayout ist geöffnet.

Zulässige Verlustfaktorwerte für Büros der Klasse A betragen 12-18%, für Klasse B - nicht mehr als 20%. Übersetzt in die Finanzsprache bedeutet dies, dass Sie pro 100 Quadratmeter Ihrer Räumlichkeiten 112 bzw. 120 zahlen. Der Unterschied ist ziemlich offensichtlich.

In Klasse B+ und insbesondere B-Räumen findet man häufig Büroflur- oder gemischte Grundrisse. In Räumlichkeiten der Klasse A - offen. Die Präferenzen hängen hier nur von den Anforderungen der Mieterfirmen ab, aber es ist klar, dass der Verlustfaktor im ersten Fall höher ist.

Die Höhe der Decken nach der Fertigstellung sollte mindestens 2,7 m betragen.Auch hier gewinnt Klasse A: Dieser Wert liegt normalerweise nahe bei 3 m, und für Klasse B ist dieser Parameter optional. Zu den hochwertigen Oberflächen gehören abgehängte Decken mit rationeller Beleuchtung, Kunststofffenster, Linoleum oder Teppich auf dem Boden, überstreichbare Tapeten an den Wänden.

Infrastruktur

Für die Bequemlichkeit der Mieter sollte das Gebäude über eine Kantine oder ein Café, einen Geldautomaten und Zahlungsterminals verfügen. Dem entsprechen Gebäude der B-Klasse. Eine Klasse bietet mehr Möglichkeiten: Die Infrastruktur umfasst hier Besprechungsräume und einen Konferenzraum, und im Erdgeschoss gibt es zusätzliche nützliche Dienstleistungen - Geschäfte, chemische Reinigungen, Bankfilialen, chemische Reinigungen usw. Große Geschäftszentren umfassen häufig ein Fitnesscenter .

Sicherheit

Ein mehrstufiges Sicherheitssystem ist ein unverzichtbares Merkmal eines renommierten Geschäftszentrums. Gebäude der Klasse A sind mit Brandbekämpfungsautomatisierung und Videokameras ausgestattet. Alle Räumlichkeiten, Tiefgaragen- und Bodenparkplätze werden bewacht, die Zugangskontrolle zum Territorium und zu den Räumlichkeiten wird organisiert.

Gebäudemanagement

Professionelles Management bedeutet für Mieter kein Kopfzerbrechen. Kaputte Wasserhähne, Steckdosen, Sanitärarmaturen – all diese Störungen sind schnell behoben, ohne die Arbeit des Unternehmens lahmzulegen. Gleiches gilt für die Reinigung und Abfallentsorgung.

Unterschiede:

• In Räumlichkeiten der Klasse A ist das Kontrollsystem zentralisiert und automatisiert. Die Verwaltungsgesellschaft muss mindestens 25.000 m 2 Fläche bedienen;
• B+-Gebäude beziehen eine Drittverwaltungsgesellschaft oder ihren eigenen Wartungsdienst mit ein;
• In B-Gebäuden wird die Instandhaltung durch einen eigenen Dienstleister oder ein ausgelagertes Unternehmen durchgeführt (mindestens 2 Objekte mit einer Fläche von jeweils 3000 m 2).

Anstelle eines Fazits

Merken wir uns noch eins wichtiger Punkt. Gebäude der Klassen A und B+ müssen demselben Eigentümer gehören und der Mieterkreis muss ausgewogen sein. Die Nichteinhaltung des Kriteriums "Eigentum" ist zulässig für multifunktionale Komplexe, einschließlich Büro- und Geschäftsräume oder Wohnungen. Für Klasse B- diese Anforderung Optional. Achten Sie daher bei der Auswahl eines Büros in einem solchen Geschäftszentrum besonders auf die Abwesenheit von Geschäftskonkurrenten.

Unsere Empfehlung: Class-A-Büros erfüllen alle Anforderungen des modernen Business. Die Klasse B+ ist ihnen in Bezug auf architektonische und planerische Merkmale, Parkplätze und Infrastruktur etwas unterlegen. Klasse B ist eine gute und kostengünstige Option, wenn die Repräsentativität und das Prestige des Geschäftszentrums nicht im Vordergrund stehen und Sie bereit sind, einige Unannehmlichkeiten in Kauf zu nehmen.

In Moskau und den Regionen Russlands sind Büroflächen in Business Centern heute sehr gefragt. Doch trotz der Fülle an Angeboten auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind wirklich hochwertige Business Center heute Mangelware. Komfort, Prestige und Kundenvertrauen hängen in hohem Maße von der Klasse der Räumlichkeiten ab. Es gibt eine Anforderungsliste für Business Center, denen je nach Verfügbarkeit die eine oder andere Klasse zugeordnet wird.

Alle Büroräume sind in der Regel in Kategorien eingeteilt. Die gebräuchlichste Klassifizierung von Büroräumen - Klasse "A", Klasse "B" und Klasse "C". Die Zuordnung einer Klasse ist abhängig von Standort, Baujahr des Gebäudes, dessen Gestaltungsmerkmalen, Grundriss. Technische Systeme (Klimaanlage, Lüftung, Telekommunikation, Verfügbarkeit von Aufzügen), Parken und Sicherheit. Wenn Sie planen, ein Büro zu mieten, dann sollten Sie diese Einteilung kennen.

Business Center der Klasse A.
Büros der Kategorie "A" - bestes Angebot auf dem gewerblichen Immobilienmarkt, aber der Preis für solche Büros ist am höchsten.
Solche Business Center befinden sich in Neubauten oder in Gebäuden nach größeren Renovierungs- und Umbauarbeiten in der Innenstadt, was sie am teuersten macht. Die Büros der Klasse "A" haben ein vom Autor entworfenes Raumdesign, moderne Ausstattung, eine VIP-Halle, Glasfaser-Telekommunikation. Obligatorischer Sicherheitsdienst und Zugangskontroll- und Videoüberwachungssystem. Unbedingt in unmittelbarer Nähe - U-Bahnstationen, Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel, Parkplätze, Cafés. In der Nähe befinden sich in der Regel große Einkaufs- und Verwaltungszentren.

Fassaden und Innenausstattung werden aus hochwertigen modernen Materialien hergestellt, oft nach individuellen Projekten und unter Verwendung interessanter architektonischer Lösungen. Das interne Layout kann in der Regel auf Wunsch des Mieters oder Eigentümers leicht geändert werden. Solche Zentren verfügen auch über eine unterbrechungsfreie Stromversorgung, sind mit modernster Technik, zentraler Klimaanlage oder Klimatisierung ausgestattet.

Business Center der Klasse A müssen über eine eigene Tiefgarage und einen eigenen Parkplatz verfügen. Außerdem gibt es Cafés und Kantinen für Mitarbeiter, Konferenzräume und Sportvereine.

Die Mieter von Büroräumen dieser Klasse sind große Firmen, internationale Unternehmen.

Business Center der Klasse B.
Die Räumlichkeiten der Klasse "B" sind etwas schlechter als die der Kategorie A. Dies sind Räumlichkeiten der Economy-Klasse, und die Kosten für die Anmietung sind viel niedriger. Sie befinden sich in modernen oder umgebauten Verwaltungsgebäuden. Manchmal in Geschäftszentren mit 5 Jahren Betrieb. Die Parameter der Gebäude sind identisch mit den Segment-A-Immobilien, aber das Leistungsspektrum ist enger. Also, Parkplätze sind vorhanden, aber es gibt keine U-Bahn. Büros der Klasse "B" sind nicht auf höchstem Niveau ausgestattet, Lüftungssysteme und Technikklasse sind niedriger.

Business Center der Klasse C.
Segment „C“ ist interessant für Unternehmen, Verwaltungsorganisationen für Bürotätigkeiten. Ursprünglich waren solche Räumlichkeiten nicht für eine solche Nutzung berechnet. Die Infrastruktur erfüllt in der Regel die Mindestanforderungen. Oft gibt es keine Klimaanlage. Die meisten Gebäude sind reparaturbedürftig und gelten als veraltet, aber das Vorhandensein von Hauptkommunikationen erlaubt es Arbeitstätigkeit. Unter den Dienstleistungen - Telefon, Internet, Lüftungssystem, Toilette auf dem Flur, Heizung und Esszimmer - ist kein Parkplatz vorgesehen. Sie befinden sich oft in Wohngebieten. Büroräume der Klasse "C" werden von kleinen Organisationen gemietet.

Außer Klasse A, Klasse B und Klasse C, Es gibt noch eine Klasse D, was vor allem für die Regionen typisch ist. Mieter in einem solchen Business Center erhalten nichts anderes als die eigentlichen Räumlichkeiten, die oft repariert werden müssen. Der Mangel an Infrastruktur und die altmodische Anordnung von Büros und Korridoren führen zu erheblichen Unannehmlichkeiten sowohl für Bürobesitzer als auch für ihre Besucher.

Diese Klassifizierung hilft, die Räumlichkeiten angemessen zu bewerten, wenn Sie ein Büro verkaufen, ein Büro kaufen oder eine Bürofläche mieten müssen.