Wie die verwaltende Organisation MKD verwaltet. MKD-Rat – wo anfangen? Schritt-für-Schritt-Anleitung! Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft

Für ein Mehrfamilienhaus wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft in nur einer Ausfertigung erstellt. Diese Entscheidung wird in einer gesonderten Sitzung getroffen. Er wird nur angenommen, wenn mehr als 50 Prozent der an der Abstimmung Beteiligten ihre Stimme abgegeben haben.

Zwecke der Erstellung einer HOA. Was ist das?

Einfach ausgedrückt ist dies eine Vereinigung von Hausbesitzern in Wohngebäude. Das Wohnungsgesetz definiert es als gemeinnützige Organisation . Es wird in Übereinstimmung mit dem in der geltenden Gesetzgebung festgelegten Rahmen erstellt.

In letzter Zeit wird häufig die Frage nach den negativen Folgen für die Bewohner gestellt, die sich für diese Art der Verwaltung ihres Eigentums entscheiden. Dies geschieht jedoch nicht aufgrund der bloßen Existenz der Organisation. Das Problem liegt in der falschen Erstellungsprozedur. Manchmal werden sie nicht geschaffen, um den Bewohnern das Leben zu erleichtern, sondern um bestimmten Personen den Zugang zu finanziellen Ressourcen und zusätzliche Befugnisse zu eröffnen.

Negative Folgen zeigen sich nicht überall. Die Hauptsache ist, alle möglichen Merkmale dieses Prozesses im Voraus zu berücksichtigen.

Mögliche Wege, ein Haus zu verwalten, sind in Artikel 161 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation niedergelegt. Und Artikel 44 verpflichtet Eigentümer, Hauptversammlungen abzuhalten, wenn eine wirklich wichtige Entscheidung getroffen werden muss.

Artikel 135 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation ist auch den Aktivitäten der HOA gewidmet. Im Allgemeinen gibt es viele Artikel, die sich ausmachen gesetzlicher Rahmen für diesen Arbeitsbereich:

1. Artikel 148 Absatz 9.
2. Teil 2 von Artikel 147.
3. Teil 5 in Artikel 147
4. Teil 6 in Artikel 146.
5. Teil 8 von Artikel 156
6. Artikel 152, Teil 3.
7. Teil 3 von Artikel 151.
8. Teil 1 in Artikel 149.
9. Teil 2 von Artikel 137.

Erste Schritte

Wohnungseigentümergemeinschaften sind sowohl in einem Mehrfamilienhaus als auch in mehreren gleichzeitig organisiert. Oder auf, die durch ein gemeinsames Territorium vereint sind.

Es gibt mehrere Schwierigkeiten, die mit bestimmten Faktoren verbunden sind:

• Wie sind rechtliche und finanzielle Fragen zu regeln?
• Wer reicht die Steuererklärung ein und wie?
• Aufzeichnungen verwalten.
• Wie organisiert man Hauptversammlungen?
• Abstimmungen durchführen.
• Das Verfahren zur Bildung einer HOA erfordert die strikte Einhaltung der geltenden Gesetzgebung.
• Wie sammelt man Informationen von den Eigentümern von Wohngebäuden?

Die Tätigkeit der HOA richtet sich ausschließlich nach den im Wohnungsgesetzbuch genannten rechtlichen Aspekten. Damit eine Organisation legal ist, muss sie Eigentümer haben. mindestens 50 Prozent der Gesamtfläche des Hauses. Jeder Mieter hat das Recht, den Beitritt zur HOA zu verweigern. Aber auch in diesem Fall besteht nach den Hauptversammlungen eine Weisungspflicht. Solche Mieter haben aber kein Stimmrecht.

Es ist obligatorisch, eine Initiativgruppe aus den Bewohnern der Wohnungen zu bilden, mindestens 5 Personen. Zur Verabschiedung der Charta wird eine erste Generalversammlung gebildet. Und für die Erstellung der vorbereitenden Dokumentation schickt die Initiativgruppe einen Antrag an die Stadtverwaltung.

Abhalten einer Hauptversammlung

Die Initiativgruppen übernehmen den Hauptteil der Aufgaben im Zusammenhang mit den Angelegenheiten der Partnerschaft. Auf der Vorbereitungsphase es wurde bereits teilweise gebildet. Es sind die Vertreter der Initiativgruppe, die die Tagesordnung vorbereiten und Einladungen versenden, und dieselben Personen sind für die Entwicklung der zukünftigen Charta verantwortlich. Und für die Erstellung beispielhafter Protokolle für jedes der Treffen. Schließlich ist dieselbe Gruppe für die Erstellung der Abstimmungsformulare verantwortlich.

Die Sitzung wird abgehalten, um alle wichtigen Angelegenheiten zu besprechen. Darauf wird jeder Mieter über die Notwendigkeit der Erstellung einer HOA informiert und erklärt, welche Vorteile diese Form der Partnerschaft hat.

Manchmal erfolgt die Abstimmung per Korrespondenz. Jedem Mieter wird Zeit gegeben, eine Entscheidung zu treffen. Die Hauptsache ist, in der Satzung im Voraus die Möglichkeit der Briefwahl vorzusehen. Für jedes Mitglied der Community wird ein separates Abstimmungsformular erstellt. Oder für jedes Thema, das auf der Tagesordnung steht. Jedes Formular sollte drei Optionen haben: „Enthaltung“, „Dafür“ oder „Dagegen“.

Die Auszählung der Stimmen sollte nicht auf der Anzahl der teilnehmenden Personen basieren. Und zwar nach der Gesamtfläche, die den Bewohnern gehört. Zum Beispiel haben Eigentümer von 70-Quadratmeter-Grundstücken mehr Stimmen als Eigentümer von 30-Meter-Grundstücken.

Über die Genehmigung der Charta

Die Charta ist das Hauptdokument, auf dem fast alle Aktivitäten der HOA aufbauen. Das ordnungsgemäße Funktionieren der Organisation selbst hängt davon ab, wie kompetent der Text dieses Dokuments erstellt wird.

Die Hauptanforderung an die Charta ist, so einfach wie möglich zu sein. Es sollte keine Elemente enthalten, die nicht von unterstützt werden aktuelle Gesetzgebung. Es ist logisch, Abschnitt 6 des Wohnungsgesetzes zu kopieren und dabei Änderungen vorzunehmen.

Dann gibt es keine doppelte Auslegung der Regeln. Die folgenden Punkte müssen in der HOA-Charta enthalten sein:

1. Wie viele Mitglieder gehören dem Prüfungsausschuss an?
2. Wie viele Mitglieder sind im Vorstand?
3. Das Verfahren zur Einberufung von Mitgliedern der HOA.
4. Standort der HOA.
5. Name der HOA.

Es gibt nur wenige Konzepte, die Abweichungen zulassen. Sie können beispielsweise:

• Sie können nach eigenem Ermessen ein Verfahren formulieren, nach dem gemeinsame Sitzungen abgehalten werden, an denen Mitglieder der HOA und Wohnungseigentümer teilnehmen.
• Übertragung der Wahlbefugnisse auf die Mitgliederversammlung der HOA. Dann ist der Vorsitzende selbst weniger abhängig von den Vorstandsmitgliedern. Aber mehr wird von allen Mitgliedern der HOA abhängen.

Während die Charta der HOA vorbereitet und erstellt wird, ist dies notwendig halten regelmäßige Treffen zu allen wichtigen Angelegenheiten ab:

1. Es wird die Höhe der mit der Reparatur und Wartung verbundenen Zahlung besprochen.
2. Durchführung von Präsenz- und Briefwahlen.
3. Wiederwahl der Vorsitzenden und Vorstandsmitglieder.
4. Nutzung von Gemeinschaftseigentum.
5. Die Nutzung des Landes.
6. Renovierung des Hauses.

Ungeklärte Steuerfragen bedürfen einer gesonderten Buchführung. Es ist wünschenswert, in die Charta der HOA eine Anforderung aufzunehmen, dass die Gemeinschaft ungefähr die gleiche Anzahl von Vertretern von jedem Eingang umfassen sollte.

Die Charta der HOA ist ein Dokument, das für alle Mitglieder der HOA verbindlich ist. Dies gilt jedoch nicht für Eigenheimbesitzer.

Über den Registrierungsprozess

Jedes Vorstandsmitglied kann ein Paket mit Unterlagen bei der zuständigen Stelle einreichen Regierungsbehörde um eine HOA zu registrieren. Für dieses Verfahren ist die Abteilung des Eidgenössischen Steuerdienstes zuständig. Das Dokumentenpaket besteht aus:

• Quittung über die Zahlung der staatlichen Abgabe.
• Antrag auf Registrierung einer juristischen Person. Es wird das Formular 11001 verwendet.
• Protokoll des Vorstands der HOA. Alle Vorstandsmitglieder müssen dies mit ihrer Unterschrift bestätigen.
• Charta der Partnerschaft. In der endgültigen Fassung, genehmigt von der Mitgliederversammlung. Wird in zwei Exemplaren serviert.
• Sitzungsprotokoll im Original oder in beglaubigter Kopie.

Der Eidgenössische Steuerdienst bearbeitet Anfragen maximal sieben Tage.

Welche anderen Verfahren müssen abgeschlossen werden?

Der Annahme- und Übergabeakt ist das Hauptdokument, nach dem das Haus an die Verwaltung der HOA übergeben wird. Während dieses Prozesses muss eine spezielle Kommission anwesend sein. Ihm gehören in der Regel auch Mitglieder der HOA-Leitung, Vertreter der Gemeinde an. Dem Gesetzestext sind immer technische Unterlagen zu einem bestimmten Gebäude beigefügt. Sie muss den Regeln und Vorschriften für den Betrieb von Mehrfamilienhäusern entsprechen.

Beim Umzug nach eine andere Staatsform An den Rechten der Wohnungseigentümer soll sich nichts ändern. Bei der Übergabe eines Hauses an die Verwaltung der HOA werden besondere Meldungen erstellt. Sie werden an den Lsowie an die Magistratsabteilung der Verwaltung übermittelt.

Ein Bankkonto für eine HOA wird nur im Namen einer juristischen Person eröffnet.

Der ehemalige Guthabenhalter des Hauses muss über den Vorfall informiert werden. Alle notwendigen Daten werden bereitgestellt.

Abschluss von Verträgen

Gemeinsames Eigentum, Bedingungen und Regeln für seine Instandhaltung werden zu den Hauptgegenständen solcher Verträge. mit Eigentümern, die nicht in das Unternehmen eingetreten sind.

Was ist im Vertrag geregelt?

1. Beschreibung der zu reparierenden, zu wartenden Immobilie.
2. Welche Reparatur- und Wartungsarbeiten werden durchgeführt? Inwiefern?
3. Welche Verantwortung trägt die HOA im Falle der Nichterfüllung von Verpflichtungen?
4. Informationen über die Verpflichtung des Eigentümers und andere Ausgaben für Reparatur und Wartung. Bestellung, Betrag und Zahlungsbedingungen.

Die Vereinbarung mit der HOA wird in zweifacher Ausfertigung erstellt. Der Eigentümer und der Vorstandsvorsitzende müssen darauf ihre Unterschrift setzen. Auch der Vorstand der Partnerschaft muss diesen Maßnahmen zustimmen. Die ideale Option ist, wenn alle Hausbesitzer der HOA beitreten. Aber die Gesetzgebung gibt nicht das Recht, eine Vereinbarung mit Gewalt zu schließen, wenn jemand dagegen ist. Alle Verluste werden von der HOA getragen, wenn die Eigentümer die Zahlung verweigern Versorgungsunternehmen.

Das Haus kann auch an die von der Mitgliederversammlung gewählte verwaltende Organisation übertragen werden. Der Beschluss der Hauptversammlung genehmigt in diesem Fall den Bewirtschaftungsvertrag für ein Mehrfamilienhaus. Die Aufgabe der verwaltenden Organisation wird von Hauseigentümern oder Vorstandsmitgliedern der HOA vergeben. Eine Partei berichtet der anderen jedes Jahr darüber, wie die im Vertrag beschriebenen Bedingungen erfüllt werden.

Die Verwaltungsorganisation kann auch die Methoden auswählen, mit denen dieses oder jenes Haus gewartet wird. Dazu können Sie Vollzeitmitarbeiter der HOA oder Drittkräfte gewinnen.

Lohnt es sich überhaupt eine HOA zu organisieren? Die Antwort gibt es im Video

Das Video unten verrät nicht nur organisatorische Probleme Erstellen einer HOA, sondern auch motivierend. Lohnt es sich, dieses Geschäft zu übernehmen oder das Haus einer Verwaltungsgesellschaft anzuvertrauen?

Wie man anfängt?
1. Nach der Wahl des Rates eines Mehrfamilienhauses (MKD) wird empfohlen, ein erstes Treffen mit dem gewählten Rat abzuhalten, um sich kennenzulernen, zu kommunizieren, Kontaktdaten auszutauschen und zu verstehen, wie der Rat am effektivsten arbeiten kann. Zum Beispiel gehörten dem Rat Einwohner verschiedener Berufe an - ein Anwalt, ein Ingenieur, ein Wirtschaftswissenschaftler. Logisch, dass jeder seinen eigenen Arbeitsbereich haben sollte, in dem er sich besser versteht als andere. In diesem Fall Gesamteffizienz Board Heimarbeit wird höher sein!
2. Es ist notwendig, die finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Verwaltungsgesellschaft (UK) für die Wartung Ihres Hauses zu untersuchen:
- MKD-Verwaltungsvertrag;
- die Höhe der angesammelten Gelder auf dem Hauskonto;
- Berichte über die in den vergangenen Jahren geleistete Arbeit;
- die Struktur des Tarifs für Wartung und Reparatur, Preise für Dienstleistungen;
- eine Liste der rund ums Haus durchgeführten Arbeiten und die Grundlage für die Durchführung dieser Arbeiten;
- Schätzungen der durchgeführten Arbeiten für Analysen und andere Dokumente.
3. Führen Sie zusammen mit einem Mitarbeiter des Strafgesetzbuchs (Chefingenieur oder eine andere verantwortliche Person) eine Inspektion und Untersuchung des gemeinsamen Eigentums des Hauses durch, erstellen Sie einen Inspektionsbericht und schreiben Sie alle Kommentare auf. Achten Sie besonders auf Zerstörung, Beschädigung und andere gefährliche Momente. Wenn es Schäden gibt, hinterlassen Sie eine Kopie der Tat im Strafgesetzbuch unter der eingehenden Nummer, um diese zu beseitigen. Nehmen Sie den Katasterplan aus dem Strafgesetzbuch und finden Sie die Grenzen des Grundstücks unter der MKD heraus.
4. Machen Sie einen Plan notwendige Arbeit um den Wohnkomfort für das nächste Jahr zu verbessern (z. B. Teilnahme am Sanierungsprogramm, Reparatur von Eingängen, Installation eines Videoüberwachungssystems, Reparatur eines Spielplatzes usw.), Ermittlung der Finanzierungsquelle, Erstellung einer Liste für Genehmigung auf der Hauptversammlung von MKD, halten Sie eine Hauptversammlung der Eigentümer ab, um das Protokoll zu unterzeichnen.

Was sollte in einem MKD Managementvertrag stehen?
1. Die Zusammensetzung des gemeinsamen Eigentums eines Mehrfamilienhauses, in Bezug auf das die Verwaltung durchgeführt wird, die Adresse eines solchen Hauses, die Grenzen des Grundstücks;
2. Eine Liste der Dienstleistungen und Arbeiten für die Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus, das Verfahren zur Änderung einer solchen Liste sowie eine Liste der von der Verwaltungsorganisation bereitgestellten Versorgungsunternehmen;
3. das Verfahren zur Bestimmung des Vertragspreises, der Höhe der Gebühr für die Instandhaltung und Reparatur der Wohnung und der Höhe der Gebühr für Versorgungsleistungen sowie das Verfahren zur Erhebung einer solchen Gebühr;
4. Das Verfahren zur Ausübung der Kontrolle über die Erfüllung der Verpflichtungen der Verwaltungsorganisation aus dem Verwaltungsvertrag.
5. Wenn Sie mit der aktuellen Version des Vertrags nicht zufrieden sind, ist es notwendig, ein Protokoll der Meinungsverschiedenheiten zum Vertrag zu erstellen, die Arbeitsversion mit den Anwälten des Strafgesetzbuchs zu besprechen und dann von der Einwohnerversammlung zu vereinbaren und Übertragung der endgültigen Fassung auf das Strafgesetzbuch.

Wie kontrollieren?
1. Die am Gesamtvermögen der MKD vorgenommenen Arbeitshandlungen sind vom Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter zu unterzeichnen. Dementsprechend ist es notwendig, die durchgeführten Arbeiten zu überprüfen und persönlich zu kontrollieren - zusammen mit dem Vorarbeiter oder Ingenieur vor der Unterzeichnung des Gesetzes den Arbeitsplatz zu besichtigen, die Qualität, die Einhaltung des Umfangs und des Zeitplans der durchgeführten Arbeiten sicherzustellen und zu fordern dass die Kosten dieser Arbeiten im Gesetz angegeben werden (falls es nicht verfügbar ist).
2. Nehmen Sie regelmäßig eine Liste der durchgeführten Arbeiten und eine Bescheinigung über den Stand des persönlichen Kontos zu Hause im Strafgesetzbuch vor und überwachen Sie die Änderungen.
3. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, den Kostenvoranschlag, die Qualität oder den Umfang der ausgeführten Arbeiten zu entschlüsseln, können Sie Spezialisten von spezialisierten Unternehmen hinzuziehen oder eine Inspektion durch Spezialisten der Bauaufsicht und des Wohnungskontrolldienstes beantragen.

Wie hält man eine Hauptversammlung ab?
1. Alle Entscheidungen der Hauseigentümer müssen auf der Mitgliederversammlung der MKD getroffen werden. Die Reihenfolge und das Verfahren der Hauptversammlung sind im Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation (Artikel 44-48) vorgeschrieben. Es ist notwendig, alle Bewohner 10 Tage im Voraus über das Treffen zu informieren (Ankündigungen an / in den Eingängen, öffentlichen Plätzen). Das Treffen kann auf zwei Arten erfolgen:
- Vollzeit (alle Einwohner versammeln sich zu einem bestimmten Zeitpunkt und Datum an einem bestimmten Ort);
- in Abwesenheit (jeder Eigentümer erhält einen Stimmzettel mit Tagesordnung unter seiner Unterschrift).
2. Es ist notwendig, das Verfahren der Versammlung strikt einzuhalten, andernfalls kann jeder der Eigentümer die Entscheidung der Versammlung vor Gericht anfechten.
3. Empfehlen zu beachten:
- die Ankündigung der Versammlung wird 10 Tage vor der Versammlung ausgehängt;
- die Ankündigung muss den Ort, die Uhrzeit, die Tagesordnung der Versammlung sowie ihren Initiator und seine Kontaktdaten für die Kommunikation enthalten;
- In der Tagesordnung der Sitzung muss einer der Punkte die Wahl des Sekretärs, des Vorsitzenden der Sitzung, der Zählkommission enthalten;
- Wenn die persönliche Versammlung nicht stattgefunden hat (es ist sehr schwierig, 50% oder mehr der Eigentümer im Hof ​​des MKD zu sammeln), wird in der Versammlung über Briefwahl entschieden, deren Bekanntgabe erfolgt auch vorab bekannt gegeben, muss die Tagesordnung der Briefwahl vollständig mit der Tagesordnung der Präsenzwahl übereinstimmen (kann nicht geändert werden).

Wie ändert man die Verwaltungsgesellschaft?
1. MKD-Besitzer können jede Form der Hausverwaltung wählen.
2. Um ein Strafgesetzbuch in ein anderes zu ändern, muss eine Hauptversammlung gemäß dem Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation abgehalten werden, auf der die Eigentümer die Änderung des Strafgesetzbuchs beschließen.
3. Benachrichtigen Sie die vorherige CC schriftlich über die Entscheidung der Eigentümer (mit einer Kopie der Entscheidung sowie mit Angabe des konkreten Datums, ab dem die neue CC beabsichtigt, das Haus zu verwalten). Die Zahlungsfrist für Versorgungsunternehmen gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation wird auf den Kalendermonat festgelegt. Dementsprechend ist es ratsam, dass das Startdatum der Heimverwaltung mit dem ersten Tag des Monats zusammenfällt.
4. Der Leiter der ehemaligen Verwaltungsgesellschaft teilt den Energieversorgungs- und Versorgungsunternehmen der Stadt innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der Mitteilung die Beendigung von Verträgen für dieses Haus mit, sofern nicht durch den Energieliefervertrag oder den Energieversorgungsvertrag eine andere Frist festgelegt ist Vertrag über die Lieferung von Versorgungsleistungen.
5. Der ehemalige MC sendet an den neu ausgewählten MC und sie empfängt: technisches Zertifikat zum Haus und Kopien anderer technischer Dokumentation, Dokumentation Passdienst, Buchhaltungsunterlagen und andere Dokumente.
6. Wenn es nicht in allen Fällen möglich ist, eine Einigung über die Bedingungen der urkundlichen Übertragung des Hauses bei einer Änderung der Bewirtschaftungsart sowie über andere Fragen zu erzielen, die die ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses behindern, die Interessenten Partei muss die Beilegung der Streitigkeit bei der Staatsanwaltschaft oder dem Gericht beantragen.

Was ist zu beachten?
1. Alle Entscheidungen werden ausschließlich von der Eigentümerversammlung getroffen. Es muss daran erinnert werden, dass beispielsweise drei Personen in einer Wohnung leben können, aber nur einer Eigentümer sein kann – nur er hat das Stimmrecht.
2. Alle Stimmen werden von der Gesamtfläche der Wohnung zur Gesamtfläche des Hauses berechnet.
3. Alle Entscheidungen, alle Handlungen werden dokumentiert, alle Anfragen an das Strafgesetzbuch, an Behörden und andere Institutionen gehen unter die Eingangsnummer, eine Kopie wird aufbewahrt. Es wurde eine Mitgliederversammlung abgehalten und ein Protokoll erstellt. Beschwerde / Einspruch - eine Kopie mit der eingehenden Nummer. Bewahren Sie unbedingt alle Unterlagen auf!
4. Die Arbeit des Rates zu Hause ist keine sofortige Lösung von Problemen und Aufgaben, die sich über mehrere Jahre angesammelt haben. Alles auf einmal und schnell zu erledigen ist sehr schwierig. Daher ist die Arbeit des MKD-Rates gestaffelt und auf mindestens ein bis zwei Jahre angelegt.
5. Beteiligen Sie die Mieter an der Verwaltung des Hauses, der Kontrolle des Strafgesetzbuchs und der Aufrechterhaltung der Ordnung. Die Grenze des Grundstücks ist nicht die Schwelle der Wohnung und nicht einmal der Eingang, sondern die Grenze des Grundstücks (Hof).

Die Organisation der Führung des MKD ist eine ernste Angelegenheit. Es impliziert Kenntnisse von verschiedene Bereiche Gesetzgebung. Diese Bedingung ist vor allem für die gesetzlichen Normen relevant, die im Bereich des Wohnungswesens und der kommunalen Dienstleistungen entwickelt wurden. Die Zahl der akzeptierten Dokumente wächst von Jahr zu Jahr. Es ist sehr schwierig, sie zu navigieren. Das Leben der Menschen in MKD unterscheidet sich erheblich vom Leben in der Privatwirtschaft. Diese wird zunächst von vielen Schwierigkeiten bestimmt, aus denen die Mehrheit der Eigentümer gemeinsam einen Ausweg suchen muss. Um das Gebäude möglichst produktiv zu unterhalten, lohnt es sich zunächst, sich mit der Organisation der Bewirtschaftung des MKD zu beschäftigen, von der für jeden Eigentümer eine Variante geeignet ist.

Wie ist das MKD-Management organisiert?

Die Organisation der MKD-Verwaltung impliziert, dass alle Immobilieneigentümer (oder ihre Bevollmächtigten) gemeinsam handeln.

Diese Arbeit konzentriert sich auf:

• Erhaltung von Immobilien und deren sinnvolle Nutzung;
• Bereitstellung verschiedener Versorgungseinrichtungen für die im Haus lebenden Personen;
• Schaffung komfortabler Lebensbedingungen.

Eigentümer in MKD müssen die Art der Organisation der Immobilienverwaltung wählen.

Dieses Problem muss unbedingt gelöst werden. Denn aus dem Eigentumsrecht wird eine Verantwortung für den Zustand der Immobilie. Sie müssen auch sicherstellen, dass die Immobilie aufgrund ihres schlechten Zustands keinen Schaden für andere verursacht.

Die Organisation der Bewirtschaftung des MKD schließt dessen Aufrechterhaltung in ordnungsgemäßem Zustand ein. Mit anderen Worten, Manager müssen:

• an Orten, die für den gemeinsamen Gebrauch bestimmt sind, sowie in der Umgebung für Sauberkeit sorgen;
• öffentliche Versorgungsunternehmen überwachen, Vereinbarungen mit Ressourcenanbietern unterzeichnen;
• Verfolgen Sie den Status aller technische Systeme Gebäude usw.

Das Dekret der Regierung Russlands „Über die Genehmigung von Standards und Regeln für das Management von MKD“ wurde einer Reihe von Änderungen unterzogen. Aber die Hauptidee dieses Dokument unverändert geblieben.

Die Standards sprechen von den Regeln für die Organisation des MKD-Managements. Außerdem bestimmen sie den Zuständigkeitsbereich von Beamten und regeln deren Entscheidungen. Gemäß den Bestimmungen der Standards beteiligen sich die Einwohner selbst (und ihre Verbände) sowie Versorgungsunternehmen und Verwaltungsorganisationen, die Behörden der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation und lokale Behörden an der Verwaltung.

Gemäß den Bestimmungen der Standards müssen Verwaltungsorganisationen Eigentümern die Möglichkeit geben, sich mit Informationen über ihre Angelegenheiten vertraut zu machen. Und das bedeutet, dass jede interessierte Person die Liste der von der Verwaltungsgesellschaft erbrachten Dienstleistungen einsehen, ihre Beschreibung lesen und sich über die Höhe der Gebühren für jede Dienstleistung informieren kann.

Jede der Formen der Organisation des MKD-Managements ist mit eigenen Schwierigkeiten verbunden.

Beispielsweise ist es manchmal schwierig, eine allgemeine Lösung zu finden. Je mehr Menschen im Haus leben, desto schwieriger wird es für sie, sich zu einigen.

Wenn die MKD von einer Drittorganisation verwaltet wird, ist in dieser Situation die Integrität des Strafgesetzbuchs von großer Bedeutung.

Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die verwaltende Organisation die Gelder der Eigentümer nicht dorthin leitet, wo sie laut Gesetz fließen sollten. In der Folge mündet all dies in lange Prüfungen und die bevorstehende langwierige Neuwahl des Vorstandes.

Beachten Sie unter anderem: autonome Organisation nicht allzu sehr daran interessiert, das Haus in gutem Zustand zu halten. Ohne Aufsicht kann eine große Anzahl von Problemen einfach nicht angegangen werden.

Auf welche Weise ist es möglich, das Management von MKD zu organisieren?

Jetzt gibt es laut Gesetz drei Möglichkeiten, die Verwaltung von MKD zu organisieren.

Jeder dieser Pfade hat sowohl negative als auch positive Seiten. Je nach Situation eignen sich für die Bürgerinnen und Bürger unterschiedliche Methoden der Organisation von Governance. Es gibt jedoch keinen signifikanten Unterschied zwischen den Optionen. Das JK und die Gesetze zur Führung in diesem Bereich legen die Verantwortung des Leiters der leitenden Organisation klar fest. In jedem Fall müssen die Bürger die öffentlichen Dienstleistungen rechtzeitig und vollständig nutzen. Dies gilt auch für Leistungen im Zusammenhang mit der Reinigung des gemeinschaftlichen Hausbereichs. Grundstückseigentümer sollten freien Zugang zu Informationen über die Organisation und ihre Aktivitäten haben.

Methode 1. Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA)

ZhSK und HOA sind zwei Vereinigungen, die in Bezug auf die Verwaltung von MKD fast identisch sind. Wenn eine solche Verwaltungsorganisation gewählt wird, dann halten die Einwohner mindestens alle zwei Jahre eine Mitgliederversammlung ab, bei der der Vorstandsvorsitzende durch Abstimmung (mit Stimmenmehrheit) gewählt wird. Die Ernennung der Mitglieder dieses Gremiums erfolgt nach demselben Muster. Die Person, die Vorstandsvorsitzender wird, übernimmt die Verantwortung für alle Arbeiten, die im Haus erledigt werden. Wenn er plötzlich keine Lust mehr hat, Ihre Beschwerden und Anträge zu bearbeiten, die sich auf die minderwertige Erbringung öffentlicher Dienstleistungen beziehen, können Sie sich sicher an die Kontrollorganisationen wenden. Der Vorsitzende erhält ein Gehalt aus der Tasche der Bürger. Seine Pflicht ist die Beseitigung aller Mängel.

Solche Verwaltungsorganisationen weisen erhebliche Unterschiede auf. Eine Wohnungsgenossenschaft kann ausschließlich in einer MKD gegründet werden, die einst mit Hilfe von Beiträgen von Mitgliedern dieser Genossenschaft errichtet wurde. Es sei auch daran erinnert, dass es bei solchen Ausgangsbedingungen in Zukunft möglich sein wird, die Leitung in eine HOA oder eine Organisationsleitung zu ändern, wenn dies gewünscht wird. Aber es gibt keinen Weg zurück.

HOA kann in jedem MKD erscheinen. Es kann in mehreren Mehrfamilienhäusern gebildet werden. Es gibt jedoch eine Bedingung: Die Häuser müssen eine gemeinsame Kommunikation haben. In der HOA ist es mit Stimmenmehrheit zulässig, die Organisation der Verwaltung in die Verwaltung des Strafgesetzbuchs umzuwandeln.

Wenn das Haus fehlt sachkundiger Mensch Wer sich mit MKD auseinandersetzen will, aber die Mieter keinen Managementwechsel anstrebt, hat die Wohnungsbaugenossenschaft oder HOA unterschriftsberechtigt Standardvertrag Management von MKD mit der verwaltenden Organisation. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, das Management selbst zu ändern. Und ab dem Moment der Unterzeichnung dieses Dokuments werden alle Probleme im Zusammenhang mit Versorgungsunternehmen das Los der verwaltenden Organisation.

Methode 2. Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Verwaltungsorganisation (MC)

Die Verwaltung eines MKD mit Hilfe einer Verwaltungsgesellschaft ist die häufigste Option. In Großbritannien können Sie eine beliebige Anzahl von Gebäuden in einem beliebigen Gebiet kombinieren. Die verwaltende Organisation ist in erster Linie eine gewinnorientierte kommerzielle Einheit. In dieser Hinsicht liegt die Entscheidung über die Höhe der Löhne der Arbeitnehmer beim Direktor der Organisation und nicht bei den Einwohnern. Das Strafgesetzbuch hat das Recht, Dokumente sowohl mit Wohnungseigentümern als auch mit HOA oder Wohnungsgenossenschaften zu unterzeichnen (falls die Bewohner für solche Bedingungen stimmen). Manchmal geht es nicht um Verwaltungsleistungen, sondern nur um Wartung. Diese Option ist gut für diejenigen, die sich für die direkte Organisation des Managements entschieden haben (naja, oder in den Häusern, in denen das Geld sofort an die Lieferanten gezahlt wird).

Eine Neuerung in der Organisation der Verwaltung von MKD ist das Gesetz zur Lizenzierung des Strafgesetzbuches. Von nun an müssen Verwaltungsgesellschaften eine Lizenz erwerben. Dies ist notwendig, damit die Aufsichtsbehörden skrupellose Akteure vom Markt nehmen können. Gleichzeitig wird solchen Firmen keine Chance gegeben, sich zu erholen. Darüber hinaus erlaubt diese Innovation nicht die Schaffung von Situationen, in denen mehrere Organisationen gleichzeitig mit einem MKD verbunden sind.

Für ein Unternehmen, das gerade erst in den Markt eintritt, ist es nicht allzu schwierig, eine Lizenz zum Betreiben eines MKD zu erhalten. Sie muss einen Antrag bei der staatlichen Wohnungsinspektion stellen. Dann muss der Direktor des Strafgesetzbuches eine Prüfung bestehen. Der letzte Schritt ist die Zahlung der staatlichen Gebühr. Es kommt vor, dass die Organisation die ihr übertragenen Verantwortlichkeiten nicht bewältigt. Deutlich wird dies, wenn die Kontrollbehörden mit Appellen von Anwohnern überschwemmt werden. In diesem Fall kann die Staatliche Wohnungsinspektion dieses Haus erstens aus der Liste der Häuser streichen, die unter der Kontrolle der Organisation stehen, und zweitens können die Kontrollbehörden die Lizenz vollständig widerrufen. Diese neuen Bedingungen sollten die Transparenz und Klarheit der Arbeit des Strafgesetzbuches erhöhen.

Methode 3. Direkte Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Die Organisation des Managements im direkten Management von MKD ist recht einfach, wenn wir ihre Struktur betrachten. Aber in Bezug auf die Verwaltung selbst ist diese Option ziemlich mühsam.

Im MKD können Sie bei maximal 30 Wohnungen eine Direktverwaltung vereinbaren. Diese Steuerungsmethode ist nur für kleine Häuser geeignet. Eine solche Organisation des MKD-Managements geht davon aus, dass sich die Bewohner selbst um alles kümmern: Versorgungsunternehmen, Reparatur und Wartung ihres Hauses und alles andere. Und wenn alle gleichzeitig Verantwortung tragen, bedeutet das, dass niemand sie hat. Bei einem Verstoß kommt es nicht zu einer straf- oder verwaltungsrechtlichen Haftung. Das einzige, was von Organisationen erwartet werden kann, die in diesem Bereich die Kontrolle ausüben, ist, dass sie versuchen werden, die Gemeinde zu verpflichten, das Haus für den Abschluss eines Verwaltungsvertrags mit dem Strafgesetzbuch auszuschreiben.

Dies geschieht, wenn die Mieter mit den Wohnverhältnissen unzufrieden sind. Wenn die Bürger mit der direkten Verwaltung zufrieden sind, bei der alle Leistungen direkt von Ressourcenversorgungsunternehmen kommen (und die Bezahlung in diesem Fall ohne Zwischenhändler erfolgt), wenn die Menschen das Problem der Reinigung und Müllentsorgung selbst lösen, dann ist diese Art der Organisation der Verwaltung Beste. Hier ist einer wichtiger Punkt: Es ist notwendig, das Protokoll der Mitgliederversammlung korrekt zu erstellen, bei der der Rat der MKD gewählt wird. Wenn die Grundstückseigentümer nicht in der Lage sind, eine Unterkunft mit einem Minimum an Dienstleistungen bereitzustellen, ist es möglich, einen Verwaltungsvertrag mit einer spezialisierten Organisation für die Arbeit im Haus abzuschließen.

Wie ist die Organisation der Geschäftsführung von MKD gesetzlich geregelt?

Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung des neuen Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation lag die Verwaltung von MKD im Bereich Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen oder besondere Dienstleistungen. Diese Strukturen wurden von der Gemeinde ernannt, ohne die Mieter zu benachrichtigen. Somit war es für externe Organisationen völlig unmöglich, in den Wohnungs- und kommunalen Dienstleistungsmarkt einzudringen. Infolgedessen gab es in diesem Tätigkeitsfeld keine Konkurrenz. Und es bestand kein Interesse daran, die Qualität der erbrachten Dienstleistungen zu verbessern.

Nach der Redaktion des LCD of Russia erhielten Immobilienbesitzer das Recht, über die Art der Organisation für die Verwaltung von MKD nachzudenken. Von nun an sollten die Einwohner der MKD eine Mitgliederversammlung abhalten. Und wählen Sie darauf unbedingt die Methode der Organisation der Verwaltung, die ihnen am besten erscheint.

Die geltende Gesetzgebung war jedoch mit ihren Mängeln behaftet. Aus diesem Grund wurde der LCD im Sommer 2011 angepasst. Jetzt haben die Gemeinde und die Einwohner selbst die Befugnis, zu kontrollieren, wie die Verwaltungsorganisationen ihre Arbeit ausführen. Neue Einfügungen in die Gesetze weisen darauf hin, dass die HOA nicht gebildet werden kann, wenn sich das Haus noch im Bau befindet. Außerdem haben die Entwickler selbst auch kein Recht, sich direkt an der Erstellung dieser Verwaltungsstruktur zu beteiligen.

Unter anderem erlauben die neuen Regeln den Mietern, Nebenkostenzahlungen direkt über Ressourcenanbieter zu leisten, wodurch die verwaltende Organisation umgangen wird.

In welcher Reihenfolge erfolgt die Wahl der Methode zur Organisation des MKD-Managements?

Einwohner von MKD bei der Sitzung (Artikel 45-48 des Wohnungsgesetzes) müssen eine geeignete Methode zur Organisation der Verwaltung wählen.

Ja, das sollten sie, und sonst nichts. In der Tat tragen Bürger und juristische Personen nach dem Gesetz neben dem Recht, eine Art Eigentum zu besitzen, immer noch Verpflichtungen bestimmter Art. Sie sind für die ordnungsgemäße Instandhaltung dieses Eigentums verantwortlich. Das Eigentum oder die Gesundheit des Eigentümers oder Dritter darf nicht geschädigt werden.

Der Initiator des Treffens (sowohl zur Korrektur der Verwaltungsmethode der MKD als auch zur Frage ihrer Wahl) ist jeder Eigentümer (sowie seine Gruppe, einschließlich Vertreter des kommunalen Eigentumsanteils an der MKD).

Die Mitgliederversammlung ist gültig, wenn Bürger oder ihre Vertreter an ihr mit einer Anzahl von 50 % der Stimmen aller beteiligt sind (Art. 42 StGB). Die Entscheidung über die Wahl der Methode zur Organisation der Verwaltung von MKD wird als gültig anerkannt, wenn mehr als 25 % dafür gestimmt haben.

Die Entscheidung der Versammlung ist für alle Eigentümer bindend. Unter ihrem Einfluss stehen auch jene Mieter, die nicht an der Abstimmung teilgenommen haben. Auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben, müssen der allgemeinen Entscheidung zustimmen.

Wenn die Eigentümer dies wünschen, können sie jederzeit mit Hilfe eines Beschlusses der Hauptversammlung die Organisation der Geschäftsführung der MKD ändern.

Die Entscheidung der Versammlung, die unter Missachtung der Anforderungen des LCD getroffen wurde, kann der Eigentümer nur gerichtlich anfechten.

Mitarbeiter der Staatlichen Wohnungsinspektion können beim Gericht beantragen, die Entscheidung der Versammlung, die unter Verstoß gegen die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes angenommen wurde, für ungültig zu erklären.

Nur durch das Gericht und nur der Eigentümer hat das Recht, die Entscheidung der Versammlung anzufechten, wenn er nicht anwesend war oder dagegen gestimmt hat und die Entscheidung seine Interessen und Rechte berührt.

Ein Berufungsantrag wird innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag, an dem der Bürger von der Entscheidung erfahren hat oder hätte wissen müssen, beim Gericht eingereicht. Bürger, die die Verfahrensfrist aus triftigen Gründen versäumt haben, können wiederhergestellt werden (gemäß Artikel 112 der Zivilprozessordnung).

Wenn das Gericht die Frist nicht verlängert, kann jeder Mieter, der mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, eine weitere Sitzung einleiten und über die Frage der Aufhebung der vorherigen Entscheidung abstimmen.

Die Unterzeichnung dieser Vereinbarungen impliziert die Organisation der Verwaltung von MKD

Bei der Verwaltung einer MKD durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft(ZhK, andere Konsumgenossenschaften) unterzeichnen diese juristischen Personen verschiedene Dokumente. Dies ist sowohl ein MKD-Verwaltungsvertrag als auch Verträge über die Erbringung von Versorgungsleistungen. Unterschriften erfordern auch eine Vereinbarung über die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum in der MKD und andere Vereinbarungen.

Es gibt zwei Schemata vertraglicher Interaktionen, die sich zwischen Bewohnern von MKD und Organisationen entwickeln, die Anbieter von Wohnungen und kommunalen Dienstleistungen bei der Verwaltung der Hände von Wohnkomplexen, HOA, sind:

• Einwohner von MKD übertragen das Recht zur Unterzeichnung von Dokumenten auf die HOA (PC, LCD), und die HOA (PC, LCD) erstellt und unterzeichnet bereits eine Verwaltungsvereinbarung mit der Verwaltungsorganisation. Sie wiederum findet Dienstleister und schließt selbst Verträge mit ihnen im Auftrag der HOA ab (PC, LCD).
• Einwohner von MKD dürfen Papiere für die Bereitstellung von HOA-Diensten (PC, LCD) unterzeichnen. Dies ist im Beschluss der Versammlung, im Verwaltungsvertrag, in der Satzung des HOA, PC, LCD festgehalten.

Bei der Auswahl einer Methode zur Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Verwaltungsorganisation Mieter unterzeichnen Verwaltungsverträge mit Informationen über:

• Arbeiten und Dienstleistungen für die Reparatur und Wartung von Gemeinschaftseigentum im MKD, der Algorithmus zur Korrektur der Liste dieser gleichen Dienstleistungen, die Liste der Versorgungsunternehmen, für die die Organisation verantwortlich ist;
• die Zusammensetzung des gemeinsamen Eigentums der MKD, die Adresse des Hauses;
• das Prinzip der Kontrolle über die Erfüllung von Verpflichtungen durch die Organisation;
• wie die Kosten des Vertrages ermittelt werden, wie die Höhe der Zahlungen für Reparaturen und Wartung, für Nebenkosten berechnet wird und wie die Zahlungsreihenfolge ist.

Der Verwaltungsvertrag mit der Verwaltungsorganisation entspricht inhaltlich dem Vertrag über die Erbringung entgeltlicher Dienstleistungen, der in der Zivilgesetzgebung Russlands vorgesehen ist.

Gemäß Artikel 780 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Auftragnehmer (in diesem Fall die ausführende Organisation) Dienstleistungen unabhängig erbringen (sofern im Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen gegen Vergütung keine anderen Bedingungen vorgeschrieben sind). Somit stellt die Organisation den Bewohnern entweder selbst einen Teil der Versorgungsleistungen im Rahmen des MKD-Bewirtschaftungsvertrags zur Verfügung oder fungiert (eine andere Option) als Bindeglied zwischen Dienstleistern und Bewohnern dieses Hauses.

Verträge mit Dienstleistungsorganisationen werden von der Verwaltungsgesellschaft nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Bewohner abgeschlossen.

Mit direkter Steuerung Es gibt mehrere Möglichkeiten für MKD, mit Organisationen zusammenzuarbeiten, die öffentliche Dienstleistungen erbringen:

• Verträge werden mit allen geschlossen mögliche Variante- mit der Mehrheit) Bürger. Alle oder die meisten Eigentümer sind eine Seite des Dokuments.
• Auf Beschluss der Versammlung kann in Fällen, die sich auf die Arbeit mit Drittorganisationen beziehen, einer der Mieter durch einen Vertreter der anderen erscheinen.
• Papiere werden mit jedem Mieter in seinem Namen unterzeichnet.

Die aktuelle Gesetzgebung spiegelt die etablierten Systeme zur Organisation des MKD-Managements ziemlich vollständig wider. Dank der in den Gesetzen vorgeschriebenen Normen können die Menschen die bequemste Verwaltung für sich selbst wählen, um ihr Verfügungsrecht in die Praxis umzusetzen.

Wie ist die Organisation der Verwaltung von MKD, wenn die Methode zur Verwaltung der Eigentümer nicht gewählt wird?

Wenn Bürger in MKD leben, ein Jahr zuvor Wettbewerb auf der Hauptversammlung konnten sie keine bestimmte Verwaltungsorganisation auswählen (oder die Entscheidung wurde nicht umgesetzt), das Wohnungsgesetz weist die lokalen Behörden an, einen offenen Wettbewerb für die Verwaltungsgesellschaft zur Verwaltung des MKD zu veranstalten.

Wenn die Entscheidung über die Organisation der Verwaltung nicht von den Eigentümern eigenständig getroffen wurde, müssen die staatlichen Behörden spätestens einen Monat vor Ablauf des Vertrages über die Verwaltung der MKD (auf der Grundlage der Ergebnisse des Wettbewerbs) eine Sitzung abhalten Eigentümer entscheiden über die Möglichkeit, das MKD zu verwalten.

Wenn sich die Eigentümer vor Vertragsabschluss nicht auf eine bestimmte Verwaltungsorganisation geeinigt haben (oder die Entscheidung nicht umgesetzt wurde), führen die Behörden erneut ein offenes Auswahlverfahren durch.

Dokumentationsformulare sind in der Regierungsverordnung vom 06. Februar 2006 Nr. 75 „Über das Verfahren zur Durchführung Kommunalverwaltung Offener Wettbewerb zur Auswahl einer Verwaltungsorganisation für die Verwaltung von MKD. Sie können weder vom Veranstalter des Wettbewerbs noch von den staatlichen Behörden der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation geändert werden.

Auf dieser Grundlage werden offene Wettbewerbe organisiert Prinzipien:

• fairer Wettbewerb;
• Bildung gleicher Teilnahmebedingungen für juristische Personen jeglicher Organisations- und Rechtsform und Einzelunternehmer;
• Verfügbarkeit von Informationen über den Wettbewerb und Gewährleistung der Offenheit seines Verhaltens;
• effiziente Verwendung von Bürgergeldern für sichere und günstige Bedingungen für die Nutzung von Räumlichkeiten in MKD;
• ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums im MKD;
• die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen für Bürger, die die Räumlichkeiten im Haus nutzen.

Für offene Wettbewerbe und die Zusammenfassung der Ergebnisse durch den Veranstalter gebildet wird Wettbewerbskommission. Personen, die am Ergebnis der Veranstaltung persönlich interessiert sind, können nicht einbezogen werden. Werden solche Personen angetroffen, hat der Veranstalter diese unverzüglich von der Beauftragung abzuziehen und andere Personen zu benennen.

Vertreter von Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungseigentümergemeinschaften und andere spezialisierte Konsumgenossenschaften, und auch öffentliche Vereine Verbraucher (ihre Gewerkschaften, Verbände).

Wettbewerbshinweis vom Veranstalter (oder in seinem Namen) platziert spezialisiertes Unternehmen) mindestens 30 Tage vor Ablauf der Bewerbungsfrist in den offiziellen Printmedien und auf der offiziellen Website veröffentlicht.

Gemäß den Bestimmungen der Regeln ist der Gewinner die Organisation, die angeboten hat, den größten Arbeitsaufwand für die Reparatur und Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum im MKD für die vom Veranstalter angegebene Gebühr zu leisten.

Auf der Grundlage von Artikel 161 Teil 5 des LCD müssen die lokalen Behörden innerhalb von 10 Tagen ab dem Datum des Wettbewerbs alle Eigentümer im MKD über die Ergebnisse und Bestimmungen des Verwaltungsvertrags informieren.

Derjenige, der den Wettbewerb gewonnen hat, sendet innerhalb von 20 Tagen nach Genehmigung des Wettbewerbsprotokolls die von ihm unterzeichneten Vertragsentwürfe für die Verwaltung von MKD an die Bürger zur Unterzeichnung in der in Art. 445 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Die Mieter müssen den Verwaltungsvertrag mit der Gewinnerorganisation unterschreiben.

Im Rahmen der raschen Reform der Stadtwerke bestand ein dringender Bedarf an Ordnungsgemäße Verwaltung Apartmentgebäude. Waren diese Fragen früher in der Zuständigkeit der staatlichen und lokalen Behörden, liegt die Sorgfaltspflicht jetzt direkt bei den Bürgern - Eigentümern von Wohngebäuden. In den meisten Fällen sind die Eigentümer nicht bereit, die Häuser selbst zu verwalten, was viele Probleme verursacht, die gelöst werden müssen. Versuchen wir, dieses Problem zu verstehen.

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses umfasst die Bereitstellung von Lebensbedingungen für die Bürger, die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen, die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum und die Festlegung des Verfahrens zur Nutzung dieses Eigentums.

Das Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation definiert die folgenden Arten der Verwaltung:

Verwaltungsorganisation;

Eigentümer von Wohngebäuden;

Wohnungs- oder spezialisierte Genossenschaften;

Hausbesitzer Verein.

Die Art der Geschäftsführung wird auf den Hauptversammlungen der Eigentümer gewählt und kann jederzeit geändert werden. Wenn während Kalenderjahr Die Eigentümer haben sich nicht über die Art der Verwaltung entschieden, die Kommunalverwaltungen bestimmen die Verwaltungsgesellschaft auf der Grundlage eines Wettbewerbs.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch Verwaltungsorganisationen

Das Leitungsgremium ist juristische Person verantwortlich für die Verwaltung, den Betrieb, die Hygiene und die Instandhaltung des Hauses.

Diese Art der Verwaltung erfolgt im Rahmen einer mit den Wohnungseigentümern geschlossenen Vereinbarung. Der Verwaltervertrag sieht gleiche Bedingungen für die Mieter vor und hat eine bestimmte Laufzeit.

Der Vertrag muss Folgendes enthalten:

die Anschrift des Hauses und die Liste der zu verwaltenden Liegenschaften;

eine Liste der Arbeiten und ihrer Häufigkeit für die Reparatur des Hauses und seine Wartung, sofern Versorgungsunternehmen;

das Verfahren zur Berechnung der Höhe der Kosten für Wartung, Reparatur, die Kosten für Dienstleistungen, das Zahlungsverfahren;

eine Möglichkeit, die Erfüllung von Verpflichtungen durch die Eigentümer zu kontrollieren.

Die Verwaltungsgesellschaft ist verpflichtet, den Vertrag innerhalb von dreißig Tagen auszuführen. Hauseigentümer haben das Recht, die Vertragserfüllung wegen nicht ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch die Verwaltungsorganisation zu verweigern. Es bietet auch vorzeitige Beendigung Verträge aufgrund einer Änderung der Art der Geschäftsführung.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch Eigentümer

Die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses durch die Eigentümer selbst ist zulässig, wenn die Anzahl der Wohnungen im bewirtschafteten Gebäude zwölf nicht übersteigt. Fragen im Zusammenhang mit dieser Art der Verwaltung, einschließlich der Wahl des Hausrates und der Anzahl seiner Mitglieder, werden durch Abstimmung auf der Eigentümerversammlung entschieden. Beispielsweise die Frage nach der Höhe der monatlichen Beiträge für . Die Versammlung stimmt über die vorgeschlagene Höhe der Zahlung ab und fasst einen Beschluss, der mehr als 50 % der Stimmen erhalten hat.

Der Hausrat muss:

Gewährleistung der Umsetzung der Beschlüsse der Versammlung;

der Sitzung Vorschläge zu Reparaturarbeiten, Erbringung öffentlicher Dienstleistungen unterbreiten;

Verwaltungsvorschläge einreichen;

seine Stellungnahme zu Projektverträgen abgeben;

Überwachung der Arbeitsleistung und der Qualität der erbrachten Dienstleistungen.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch Wohnungsbaugenossenschaften

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist eine freiwillige Vereinigung von Bürgern, die sich der Deckung des Wohnungsbedarfs und der Verwaltung von Wohnungen verschrieben hat. Mitglieder einer solchen Genossenschaft Eigenmittel Beteiligung am Erwerb von Eigentum, Überholung, Instandhaltung von Häusern. Der Verein muss mindestens fünf Mitglieder haben, jedoch nicht mehr als die Anzahl der Wohnungen des zu bauenden oder zu erwerbenden Hauses.

Mitglied einer Genossenschaft kann eine juristische Person oder ein Bürger sein, der das 16. Lebensjahr vollendet hat. Personen, die einer Genossenschaft beitreten wollen, gelten nach Zahlung der Aufnahmegebühr als deren Mitglieder.

Jedes Mitglied einer solchen Genossenschaft ist zur Leistung von Anteilszahlungen verpflichtet. Die Bedingungen für die Beteiligung sind in der Satzung der Genossenschaft geregelt.

Dem Genossenschaftsteilnehmer wird eine Unterkunft im Haus der Genossenschaft entsprechend der Höhe des bei der Aufnahme gezahlten Beitrags zur Verfügung gestellt. Eigentum an einer Wohnung ab dem Zeitpunkt der vollständigen Zahlung des Beitrags.

Die Teilung des Vermögens einer Wohngenossenschaft erfolgt unter den Gesellschaftern und ist bei isolierten Räumlichkeiten zulässig. Wenn ein impliziert Isolierung Immobilie, unterliegt auch dieses Vermögen der Teilung.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses HOA

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) ist ein Zusammenschluss von Wohnungseigentümern zum Zwecke der allgemeine Geschäftsführung, Besitz, Nutzung, Verfügung, im Rahmen der Bundesgesetzgebung, Gemeinschaftseigentum, Eigentum von Hauseigentümern, zur Schaffung, Vermehrung und Erhaltung dieses Eigentums.

Die Anzahl der Mitglieder einer solchen Personengesellschaft muss mehr als 50 % der Gesamtzahl der Eigentümer betragen. Der Beschluss über die Gründung einer Gesellschaft wird von der Gesellschafterversammlung aufgrund der Abstimmungsergebnisse gefasst.

Solche Partnerschaften können gebildet werden:

Eigentümer von Immobilien in Häusern, deren Anzahl der Wohnungen nicht mehr als dreißig beträgt, wenn sich die Häuser auf Grundstücken mit einer gemeinsamen Grenze befinden, einem gemeinsamen Ingenieurwesen, technischer Support und Infrastruktur.

Eigentümer mehrerer nahe gelegener Häuser, Landhäuser mit Haushaltsgrundstücken, wenn sich diese Häuser auf Grundstücken mit einer gemeinsamen Grenze befinden, gemeinsame technische und technische Unterstützung und Infrastruktur, die diese Häuser versorgt.

Zur Erfüllung der übertragenen Aufgaben ist die Gesellschaft verpflichtet:

ein Mehrfamilienhaus verwalten

Gewährleistung des sanitären und technischen Zustands der Immobilie

stellen Sie sicher, dass die Teilnehmer ihre Verpflichtungen für die Wartung und Reparatur von Eigentum im Haus erfüllen

Das Leitungsorgan einer solchen Partnerschaft ist der Vorstand der Partnerschaft. Oberstes Organ der Gesellschaft ist die Eigentümerversammlung.

HOA hat das Recht, sich zu engagieren Wirtschaftstätigkeit, nämlich:

Wartung, Reparatur von Immobilien;

Konstruktion;

Vermietung von Eigentum im Haus.

Mittel aus der Geschäftstätigkeit werden zur Begleichung der allgemeinen Kosten verwendet.

Unabhängig von der gewählten Art der Verwaltung haftet der Hausverwalter für die ihm gegenüber den Eigentümern übertragenen Verpflichtungen.

Der Schutz der Wohnungsrechte von Eigentümern, die durch die Verwaltung eines Hauses verletzt werden, ist der Person anvertraut, die die Verwaltung ausübt, und dem Justizsystem der Russischen Föderation.

Um den Abriss Ihres fünfstöckigen Lieblingsgebäudes zu verhindern oder andere wichtige Probleme zu lösen, müssen Sie ein Treffen der Bewohner des Hauses organisieren. Es ist nicht so schwierig, wie es scheint, es reicht aus, einige Regeln zu kennen und sich an das Gesetz zu halten.

Wozu dienen diese Treffen? Was beeinflussen sie?

Als technisches Bauwerk gehört ein Mehrfamilienhaus der Eigentümergemeinschaft. Jeder von ihnen besitzt nicht nur eine bestimmte Wohnung, sondern auch einen Anteil an Technikräumen, Treppen, Kellern usw. All dies ist „Gemeinschaftsgut“. Vergessen Sie nicht, dass für das normale Funktionieren solcher Räumlichkeiten gewartet werden muss. Gemäß dem Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation ist die Hauptversammlung der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dessen Leitungsgremium. Es regelt alle Fragen, die die Instandsetzung, Verwaltung und Nutzung von Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Abgeordneten erwägen nun die Möglichkeit, das OSS online abzuhalten – unter Verwendung der Active Citizen-Plattform. Diese Option würde es allen Eigentümern ermöglichen, ihre Meinung zu äußern, einschließlich denen, die nicht persönlich anwesend sein können. Aber während die Initiative nur studiert wird, werden Treffen auf altmodische Weise abgehalten.

Wie wird es technisch gesteuert?

Bei der Sitzung können die Mieter entscheiden, wie sie ihr Zuhause verwalten möchten. Laut Gesetz gibt es solche Möglichkeiten: über die HOA (LCD oder HBC) eine Verwaltungsgesellschaft zu finden, und wenn das Haus nicht sehr groß ist, können die Wohnungseigentümer dies selbst tun. Wichtig ist, dass in der Versammlung Vertreter der Mieter gewählt werden - der Rat des Hauses.

Die Mieter müssen in einer Mitgliederversammlung die für die Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums des Hauses erforderlichen Arbeiten festlegen. Außerdem können dort einzelne Dienstleistungen zur Verbesserung der Lebensbedingungen besprochen werden: Concierges, Security, Videokameras und so weiter. Alles, was mit der Durchführung einer Einwohnerversammlung zusammenhängt (sowie das Verfahren zur Organisation einer Versammlung), wird durch das Wohnungsgesetzbuch (Artikel 44-48) sowie das Zivilgesetzbuch (Kapitel 9.1 „Beschlüsse der Versammlungen“) geregelt. Es ist wichtig zu wissen, dass es keine allgemein anerkannten Formen von Dokumenten für Besprechungen gibt, sondern nur einige Empfehlungen, die optional sind. Es gibt auch gesetzlich festgelegte Standards für die Ausführung des Sitzungsprotokolls (Verordnung des Bauministeriums vom 25.13.15 Nr. 937 / pr).

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Festlegung von Tarifen für Versorgungsunternehmen nicht von Hauptversammlungen der Einwohner bestimmt wird! Sie werden von den Behörden einer bestimmten Region festgelegt.

Können sie ein solches Treffen ablehnen, wenn sie im Haus beschäftigt sind Verwaltungsgesellschaft oder HOA?

Nein. Laut Gesetz werden alle durch das Wohnungsgesetzbuch (Artikel 44) geregelten Angelegenheiten auf einer Hauptversammlung der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses entschieden, unabhängig davon, ob es von der HOA verwaltet wird.

Wenn das Gebäude von einer Wohnungsbaugenossenschaft oder HOA verwaltet wird, gibt es für diese Mieterorganisationen ein eigenes Leitungsgremium. Es gibt Mitgliederversammlungen der HOA oder LCD, auf denen Angelegenheiten gelöst werden, die durch ihre Satzung (laut Gesetz) ihrer Tätigkeit zugeordnet sind.

Wenn es keine Möglichkeit gibt, an der Versammlung teilzunehmen, wie kann man die Entscheidungen der Mieter beeinflussen?

Es ist ein Irrtum zu glauben, dass ohne Möglichkeit zur Teilnahme an einer Mieterversammlung (OSS) auch keine Möglichkeit besteht, die dort getroffenen Entscheidungen zu beeinflussen. Die Gesetzgebung (Wohnungsgesetzbuch, Bürgerliches Gesetzbuch) sieht die Möglichkeit vor, eine Versammlung in Abwesenheit abzuhalten.

In diesem Fall muss der Mieter, der der Versammlung fernbleibt, die von den Eigentümern besprochenen Fragen schriftlich beantworten. Dazu muss er in das von der Versammlung vorgeschlagene Formular (zum Beispiel ein Abstimmungsformular) die notwendigen Angaben zu seiner Person sowie Meinungen zu allen Punkten der Tagesordnung eintragen (hier ist alles wie bei Wahlen: „für“, „dagegen“ oder „enthalten“) und geben Sie dieses Formular am Abstimmungsort ab. Das heißt, der Versammlungsort des Treffens, der von seinen Initiatoren gewählt wird. Diese Methode ist zum Beispiel praktisch, wenn die meisten Wohnungen im Haus vermietet sind und ihre Eigentümer nicht an der Adresse des Hauses wohnen.

Okay, und wer kann der Initiator des Treffens sein?

Das Gesetz sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer des Hauses eine Mieterversammlung organisieren kann. Darüber hinaus kann die Versammlung von der Bezirkshauptmannschaft sowie der Verwaltungsgesellschaft (in den gesetzlich vorgesehenen Fällen) initiiert werden.

Wie bereitet man sich auf das Treffen vor?

Während der Vorbereitung auf das Treffen muss der Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus eine Liste mit Diskussionsthemen auswählen, entscheiden, ob es sich um ein Treffen in Abwesenheit oder um ein persönliches Treffen handelt, ein Datum und eine Uhrzeit auswählen, einen Treffpunkt und einen Ort auswählen zum Sammeln von Stimmen (Stimmzetteln) in Abwesenheit, und wählen Sie auch einen Ort, um sich mit den zur Diskussion stehenden Dokumenten vertraut zu machen. Danach müssen Sie allen Eigentümern der Wohnungen im Haus eine Nachricht über das Treffen übermitteln. Sie sind – wie gesetzlich vorgeschrieben – spätestens 10 Tage vorher anzukündigen.

Um die Eigentümer zu benachrichtigen, müssen Sie jeden von ihnen senden bestellter Brief oder laden Sie ein, indem Sie ein Gemälde nehmen. Bereits bei der ersten Eigentümerversammlung können Sie diese zu den Folgesitzungen einladen und vermeiden so das umständliche Prozedere des Einladungsversands. Informationen über Wohnungseigentümer, die für die Veranstaltung erforderlich sind, erhalten Sie gegen Geld von der Rosreestr (wenn Sie Besprechungen abhalten möchten, stellen Sie sich auf die Kosten ein). Ein alternativer Weg kann sein, sich an die Behörden des Landkreises oder des Rates zu wenden, aber die Erfolgsaussichten sind hier leider minimal.

Muss ich jemand anderen als die Wohnungseigentümer zu der Besprechung einladen?

Alle Entscheidungen bei den Versammlungen werden von den Wohnungseigentümern getroffen – nur sie können über alle Angelegenheiten abstimmen. Andere Mieter (zum Beispiel diejenigen, die in diesem Gebäude eine Wohnung mieten) können dabei sein, aber nicht stimmen.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass der Staat Eigentümer von Wohnungen im sozialen Wohnungsbau ist. Dementsprechend werden Vertreter der städtischen Immobilienabteilung bei Versammlungen von Bewohnern kommunaler Wohnungen abstimmen.

Welche weiteren Unterlagen werden benötigt, damit die Sitzung ordnungsgemäß abgehalten werden kann?

Nach dem Gesetz (Zivil- und Wohnungsgesetzbuch) ist es erforderlich, dass die Ergebnisse jeder Sitzung (persönlich, persönlich oder in Abwesenheit) schriftlich im Sitzungsprotokoll festgehalten werden. Die Anforderungen für die Erstellung dieses Papiers wurden vom Bauministerium festgelegt. Dies ist eine zwingende Regel!

Idealerweise führt eine Sekretärin das Protokoll der Mieterversammlung. Es spiegelt Informationen über diejenigen wider, die an der Abstimmung teilnehmen, über das Vorhandensein eines Quorums und über die endgültige Auszählung der Stimmen. Darüber hinaus werden alle Tagesordnungspunkte und deren Beschlüsse protokolliert.

Aber auch bei einem solchen Treffen kann es zu Verfälschungen kommen. Wie kann man sie vermeiden?

Wenn alle Eigentümer persönlich bei der Versammlung anwesend sind, können Sie durch Handheben abstimmen oder die notwendigen Stimmzettel markieren, die vor der Auszählung in die Wahlurnen geworfen werden (alles wie bei echten Wahlen!). Bei Briefwahl werden die Stimmzettel an einen vorab genehmigten Ort geschickt. Nur Strafverfolgungsbehörden können Unterschriften überprüfen, aber die Registrierung der Teilnehmer muss bei einer Eigentümerversammlung organisiert werden. Dazu müssen Sie alle Teilnehmer der Besprechung auffordern, Dokumente einzureichen, die die Identität und das Eigentum an der Wohnung bestätigen. Diese Maßnahmen zeigen bereits die Wahlbeteiligung und sprechen über den Status der Anwesenden (Wohnungseigentümer oder nicht).

Allerdings gibt es unter den bestehenden Bedingungen einen gewissen Trick für Übeltäter: Bei der Briefwahl ist es nicht immer möglich, an die notwendigen Daten zu kommen, und das Gesetz verpflichtet dies nicht.

Wie viele Mieter braucht es, damit ein Meeting stattfindet?

Zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist die Anwesenheit und Abstimmung von mehr als 50 % aller Wohnungseigentümer im Gebäude erforderlich.

Denken Sie daran, dass jeder Anteil am Recht auf gemeinsames Eigentum proportional zu der Fläche ist, die dem Eigentümer der Wohnung gehört. Mit anderen Worten, alle Eigentümer besitzen 100 % der Fläche, und wenn Eigentümer von mehr als 50 % des gesamten Fonds an der Veranstaltung teilnehmen, kann ein Quorum registriert werden.

Wie finde ich einen Besprechungsraum?

Es gibt keine spezifischen Anforderungen für die Räumlichkeiten im Gesetz. Kann gefunden und gemietet werden Aula in Schulen, Kulturhäusern und anderen Organisationen. Wenn alle Zimmer belegt sind, können Sie einen beliebigen geeigneten Ort auswählen, z. Spielplatz vor dem Haus.

Was ist zu beachten?

Beschlüsse der Eigentümerversammlung können vor Gericht für ungültig erklärt werden. Klageschrift kann beispielsweise von einem Eigentümer erstellt werden, der an der Versammlung nicht teilgenommen oder gegen einen Beschluss gestimmt hat. Dies kann auch durch die Staatsanwaltschaft, sowie Landeswohnungskontrollbehörden erfolgen. Um solche Fälle zu vermeiden, müssen Sie sich an das Gesetz halten.

Erstellt mit Hilfe von Zarema Ablyamitova, Leiterin der Wohnungsabteilung von VK Comfort JSC.